（2016）京03民终4750号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-06-02

案件名称

刘华宇与北京方晟房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘华宇,北京方晟房地产开发有限责任公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终4750号上诉人（原审原告）刘华宇，女，1979年8月10日出生。委托代理人刘鹏，男，1983年6月18日出生。被上诉人（原审被告）北京方晟房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区十里堡东里125号楼201。法定代表人龙云泽，董事长。委托代理人赵舒杰，北京天达共和律师事务所律师。委托代理人徐珍，女，1982年11月9日出生。上诉人刘华宇因与被上诉人北京方晟房地产开发有限责任公司（以下简称方晟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第07376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月17日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官杜丽霞、法官常洪雷参加的合议庭，于2016年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人刘华宇及其委托代理人刘鹏，被上诉人方晟公司的委托代理人赵舒杰、徐珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘华宇在一审中起诉称：2009年10月25日，刘华宇和方晟公司就位于北京市朝阳区京棉新城A3区T1T2楼及配套公建28层T22803号房屋（以下简称涉案房屋）签订《商品房预售合同》，约定由刘华宇向方晟公司购买涉案房屋。合同签署后，刘华宇依约向方晟公司支付了购房款，并于2011年办理了涉案房屋的入住手续。根据双方合同的约定，方晟公司应当在2012年8月26日前取得涉案房屋所在楼宇的权属证明，且应当在交房之日起730日之内为刘华宇办理涉案房屋的房产证。现方晟公司交房已逾4年，但未能按照合同约定取得楼宇权属证明并为刘华宇办理房产证，其行为已构成违约。故诉至法院，要求方晟公司给付逾期取得涉案房屋所在楼宇权属证明的违约金109837.75元及逾期办理涉案房屋产权证的违约金75396.17元。方晟公司在一审中答辩称：刘华宇所述双方签署购房合同及房屋情况属实，涉案房屋所在T2楼是方晟公司与北京海润创建房地产开发有限公司进行合作的项目，由海润公司开发建设，方晟公司负责办理相应开发建设及销售手续。涉案房屋所在的T2楼此前未取得楼宇权属证明的原因是规划验收未通过。京棉地区A3区T2楼和T1楼及地上立体停车位设备是一套规划。方晟公司于2011年6月23日和北京鑫华源机械制造有限公司签订了供货安装合同，由该公司负责立体停车楼的施工建设，同年8月27日，A3区的业主以停车场未在规划范围内为由强行阻止施工，自此立体停车楼停止施工。此后又发生了小区业主堵路事件，并提出诉求要求将上述立体停车楼变成绿地。为此，方晟公司多次与业主及有关行政部门沟通，但均没有结果。方晟公司早在2011年9月6日就向朝阳区规委报请，要求在现有情况下对T2楼先行进行验收，但规委以立体停车楼未建设完成不符合规划验收条件为由拒绝验收T2楼。此后，虽经方晟公司多次与业主及有关行政部门沟通，但立体停车楼至今未能建盖亦无法更改规划为绿地，因规委要求T2楼必须与立体停车楼一同验收，所以至今未取得楼宇权属证明，无法为刘华宇办理产权证书。方晟公司认为无法办理涉案房屋所在楼宇权属证明及涉案房屋产权证的原因并非方晟公司的责任，故不同意刘华宇的全部诉讼请求。一审法院经审理查明：2009年10月25日，刘华宇与方晟公司签订《商品房预售合同》，合同约定：刘华宇向方晟公司购买涉案房屋，房屋总价为1101843元，预测建设面积共59.65平方米，其中套内面积48.28平方米，方晟公司应于2011年8月26日前向刘华宇交付房屋。合同第八条“规划变更”约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿”。合同第二十一条“产权登记”约定：“（一）初始登记出卖人应当在2012年8月26日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的×%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之×的违约金。2、买受人不退房，合同继续履行。出卖人自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）【买受人一次性付款且自行办理所购房屋产权手续的，选择（1）】种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托北京市嘉润道和律师事务所向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用陆佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还买受人全部已付款，并按照×利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金。（2）出卖人自应当取得商品房的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”合同签订后，刘华宇依约交纳了购房款。2011年11月1日，方晟公司将涉案房屋交付给刘华宇。因刘华宇所在的T2楼未进行规划验收，方晟公司未能取得T2楼的初始登记，亦未能为刘华宇办理涉案房屋的分户产权，以致成讼。另查明，涉案房屋所在的京棉新城A3区共9栋住宅楼，其中7栋系北京市政府危改房改造项目——为解决京棉地区居民的住房条件而建盖的回迁楼，2栋为商品房即T1楼、及涉案房屋所涉的T2楼。T1楼较T2楼先行入住，已进行了验收，办理了权属登记。整体危改项目2000年以后陆续启动。2004年7月，方晟公司作为甲方与作为乙方的北京海润创建房地产开发有限公司签署《合作协议》，约定甲、乙双方合作建设京棉新城A3区T1、T2楼，乙方承担合作项目甲方前期垫资的拆迁补偿费，并作为甲方项目部以甲方名义独立操作本项目。甲方负责合作项目的征地拆迁、企事业及居民回迁或外迁安置、总体规划方案设计和市政设施的建设，协助乙方办理本合作项目由经济适用房开发转为商品房开发手续。2005年6月24日，方晟公司获得京棉新城A3区T1、T2及1#配套公建建设工程规划许可证（2005规朝建字0294号），该许可证附图中有地上立体停车楼一座（1#配套公建）。2005年11月30日，方晟公司获得京棉新城A3区T1、T2及1#配套公建建筑工程施工许可证（2005建216号）。2006年3月18日，方晟公司获得京棉新城A3区T1、T2的国有土地使用证（京朝国用2006出第0038号、第0039号）。2011年6月，方晟公司作为甲方与作为乙方的北京鑫华源机械制造有限责任公司签署《机械式停车设备供货安装合同》，约定由乙方为甲方建设安装与京棉新城A3区T1、T2楼同一规划的立体停车楼，车位208个，合同总价款为4659685元。合同签署后，方晟公司按照合同约定向北京鑫华源机械制造有限责任公司支付了合同款项，北京鑫华源机械制造有限责任公司亦开始进场施工。2011年8月29日，由于京棉新城A3区部分业主阻止，北京鑫华源机械制造有限责任公司停止建设地上停车楼。2011年8月31日，京棉新城A3区部分业主联名向北京市规划委员会、北京市朝阳区政府、北京市朝阳区八里庄街道办事处递交诉求书，集中反映了京棉新城A3区T1、T2楼地上停车楼对小区居民的危害及隐患，业主要求修改规划、拆掉或挪走地上停车库，并恢复绿地。2011年9月2日，京棉新城A3区T1、T2楼地上停车楼正式停止施工建设，只留有部分施工人员进行设备看管。该停车楼至今仍未建设完成，亦未投入使用。因上述停车楼未建设完成，北京市规划委员会朝阳分局对涉案的T2楼不予规划验收，导致T2楼一直无法办理楼宇权属证明，进而导致涉案房屋无法办理产权证。2012年至2014年期间，由北京市朝阳区八里庄街道办事处及北京市八里庄派出所协调和处理京棉新城A3区业主信访事宜，期间北京市朝阳区政府多次召开协调会议讨论京棉新城A3区T2楼的产权证办理问题，北京市朝阳区八里庄街道办事处亦多次向北京市规划委员会朝阳分局发函，督促该单位对京棉新城A3区T2楼进行验收，但一直未果。截止到2014年9月，本案刘华宇提起诉讼，T2楼验收问题尚未解决，T2楼楼宇权属证明亦未办理。诉讼中，一审法院向相关行政部门进行了调查。北京市朝阳区八里庄街道办事处及北京市八里庄派出所均表示，涉案楼宇涉及规划验收问题，虽经协调但一直未能解决。北京市规划委员会朝阳分局亦表示：京棉新城A3区T1、T2楼及地上停车楼系一套整体规划，A3区T2楼在验收时由于立体停车楼未按照规划完成建设，故不具备规划验收条件，所以涉案房屋所在楼宇即T2楼一直无法办理权属登记；与T2楼同一规划的T1楼之所以此前办理了权属登记，是因为根据相关的规划规定，对于同一规划的几栋楼宇会按照比例先行办理部分楼栋的权属证明，因T1楼先行入住，又符合验收比例要求，所以进行了验收；本案中的T2楼与配套公建应一同进行验收，由于配套公建未完成，故T2楼不具备规划验收条件，无法办理权属登记；在此前提下，涉案房屋无法办理分户产权；对于T2楼的规划验收问题，北京市朝阳区政府、北京市朝阳房屋管理局及北京市规划委员会朝阳分局等部门一直在协调。一审法院在审理过程中积极走访协调，2015年5月18日北京市朝阳区房屋管理局依“特事特办”原则为T2楼办理了楼宇权属登记。目前，涉案房屋所在的T2楼已具备房屋权属登记办理条件，方晟公司已陆续协助业主办理。刘华宇已于2015年9月11日取得了涉案房屋产权证。一审法院经审理后认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，刘华宇与方晟公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，故合法有效，双方均应当按照合同履行。针对刘华宇要求方晟公司支付延期办理房屋所在楼宇初始登记违约金一节。根据双方合同约定，如因出卖人即方晟公司的责任未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，方晟公司应当承担相应违约责任。根据本案已查明的事实，未能按期取得商品房所在楼栋的权属证明的主要原因系涉案房屋所在小区的立体停车楼建设及验收问题，对此方晟公司不可控且并无过错，故不符合合同约定的由方晟公司承担违约责任的条件。故对于刘华宇要求方晟公司支付延期办理房屋所在楼宇初始登记违约金的诉请，一审不予支持。针对刘华宇要求方晟公司支付迟延办理涉案房屋产权证违约金一节。涉案房屋所在楼宇已在2015年5月18日取得权属登记，已具备办理分户产权的条件，方晟公司理应积极协助刘华宇办理权属证书。根据双方合同约定，方晟公司应于2012年8月26日取得涉案房屋所在楼宇的权属登记，应于交房之日730日内（即2013年12月1日前）办理涉案房屋产权证，办理两证的时间，前后一年有余。故一审法院酌定方晟公司应当在2016年5月18日前协助刘华宇办理涉案房屋的权属证书，如因方晟公司之责任，未能协助刘华宇在上述期间内取得涉案房屋权属证书，再行承担相应责任。据此，一审法院判决驳回刘华宇的全部诉讼请求。判决后，刘华宇不服，上诉至本院称：一审判决认定事实不清，对本案作出了错误的判决。具体理由如下：一审中方晟公司抗辩的理由是由于部分业主阻挠停车楼的建设导致停车楼未竣工，而规委又要求停车楼必须和T2号楼一同验收，因此导致方晟公司未给刘华宇办理房屋产权证。而一审法院也采信方晟公司的理由，判令方晟公司不承担责任。但是对于方晟公司建设上述停车楼的规划、建设是否合法的问题，一审法院却没有查明。一审中方晟公司并没有提供该立体车库的项目立项手续、规委核发的任何规划建设工程及施工许可证手续。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。又根据北京市政府及北京市交通委制定的《关于规范机械式及简易自走式立体停车设备安装及使用的若干意见》第二条：利用居住区内业主共有的公共场地设置机械式、简易自走式立体停车设备，应当按照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，事先征得规定比例的业主（含利害关系人）书面同意。利用其他单位自有土地设置机械式、简易自走式立体停车设备的，应当事先征得自有土地权属单位书面同意。设置机械式、简易自走式立体停车设备需要占用居住区绿地或单位附属绿地的，应当制定绿地置换补偿方案，置换或补偿绿地面积不得低于既有绿化率指标，并取得园林绿化部门批准。很显然，方晟公司根本没有按照法律规定的程序进行建设，是违法违规建设该立体停车库项目，所以方晟公司无法提供该立体车库的合法审批手续。而一审法院对此并没有进行查明。另外，关于方晟公司主张的立体车库属于1#配套公建的问题，根据朝阳区规划委员会核发的许可证号2005规（朝）建字0294号和2008规（朝）建补正字0009号补正均明确表示该1#配套公建项目己经验收合格，并加盖了验收合格专用章，没有加盖验收章的有“A3区T2住宅楼”和“其中地下”两项没有验收合格。方晟公司所称的立体停车库项目根本不在其列，方晟公司的答辩理由根本不存在。一审判决书第七页倒数第三行“虽然被告未能按期取得涉案房屋所在楼栋的权属证明并为原告办理房屋所有权证书，但主要原因系涉案房屋所在小区的立体停车楼建设及验收问题，对此被告不可控且并无过错，故不符合合同约定的承担违约责任的条件”属于适用法律错误。一审中方晟公司称因部分业主阻接而未能建设和验收停车楼，规委要求T2与停车楼-起验收两个理由。根据我国《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”按照上述法律规定而方晟公司提出的两个理由均不是不可抗力，部分业主的阻挠是由于第三人的原因。而规委要求与T2—起验收也不是不可抗力，关于停车楼的规划、施工建设、验收的问题法律是由明确规定，方晟公司完全可以预见、可以避免，而且方晟公司应当按照法律规定进行施工。如果规委是按照法律规定要求方晟公司提供合法的施工验收，那么方晟公司没有按照规定自然无法取得验收。如果方晟公司认为规委要求两个建筑一起验收不符合法律规定，方晟公司可以提起行政诉讼，要求规委办理验收并可以要求规委赔偿由此给方晟公司造成的损失，包括没有及时给刘华宇办理房产证的损失。我国《合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”同时，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以，本案方晟公司履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。方晟公司提出的因部分业主和规委等第三方的原因造成违约，不是不能预见、不能避免。所以，方晟公司的理由不属于不可抗力，不能免除赔偿责任。一审法院适用法律错误，导致判决错误。请二审法院依法予以改判。一审中，刘华宇向一审法院提交了法庭调查申请书，申请法院向北京市规划委员会朝阳分局查明案件事实，以使一审法院在查明事实的基础上做出正确的判断，但一审法院审理过程中听信了方晟公司的狡辩，没有按照刘华宇提交法庭调查申请书到北京市规划委员会朝阳分局进行案件调查，而到其他行政部门即八里庄派出所、八里庄街道办事处等和本案无关的行政部门进行了调查，而且一审法院所说的调查也未按照法院调查程序进行办理，亦未向刘华宇出示工作记录、也未向刘华宇出示任何调查笔录。所以，一审进行法庭调查程序违法。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，并且涉嫌程序违法。请二审法院查明案件事实，依法撤销北京市朝阳区人民法院民事判决书（2015）朝民初字第50546号民事判决，依法改判方晟公司承担违约责任。就其上诉意见，刘华宇于二审期间向法院提交了以下新证据：1.项目规划许可证，证明停车楼不在规划许可范围内；2.规划图，证明实际验收的部分是图中阴影项目，图中右下方标注的面积未将停车楼面积计算在内。经本院庭审质证，方晟公司对于刘华宇提的2份证据的真实性认可，关联性不予认可，方晟公司主张立体停车楼不需要办理项目规划许可。同时规划图中亦明确标注有立体停车楼。本院认为，刘华宇提交的上述证据，与本案争议缺乏关联性，本院对上述证据不予确认。方晟公司服从一审法院判决，请求二审法院驳回刘华宇的上诉请求，维持原判。本院查明的事实与一审法院查明的事实无异。上述事实，有《商品房预售合同》、调查记录、函复及双方当事人的陈述及相关证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘华宇与方晟公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方合同约定因出卖人原因导致逾期办理产权证书，出卖人应承担违约责任，据此，刘华宇要求方晟公司支付其延期办理房屋所在楼宇初始登记违约金及迟延办理涉案房屋产权证违约金。但根据查明的事实，造成逾期办理权属证书的主要原因是涉案房屋所在小区的立体停车楼在建设过程中因部分业主要求修改规划、拆掉立体停车楼、恢复绿地并阻止施工致使相关部门无法进行规划验收，鉴于出卖人在主观上对此并无过错且已非出卖人客观所能控制的范围，一审法院综合本案的实际情况驳回刘华宇要求支付延期办理房屋所在楼宇初始登记违约金及迟延办理涉案房屋产权证违约金的诉讼请求并无明显不当，本院予以维持。综上，刘华宇的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审法院判决并无明显不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2002元，由北京方晟房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费4004元，由刘华宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　王　黎代理审判员　　杜丽霞代理审判员　　常洪雷二〇一六年四月二十九日书　记　员　　吴　越来源：百度搜索“”