（2016）黑0103民初855号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-07-09
案件名称
哈尔滨市建工小学校与哈尔滨市南岗区鑫银龙汽车修配厂合同纠纷一审民事裁定书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
哈尔滨市建工小学校,哈尔滨市南岗区鑫银龙汽车修配厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0103民初855号原告哈尔滨市建工小学校，住所地哈尔滨市南岗区海河路7号。法定代表人赵文哲，职务校长。委托代理人杜海波，住哈尔滨市香坊区。被告哈尔滨市南岗区鑫银龙汽车修配厂，住所地哈尔滨市南岗区海河路*号。经营者孙庆国，住所地黑龙江省庆安县。委托代理人孙越斌，该单位经理，住黑龙江省庆安县。委托代理人曹俊，黑龙江佳旭律师事务所律师。原告哈尔滨市建工小学校与被告哈尔滨市南岗区鑫银龙汽车修配厂房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜海波、被告委托代理人孙越斌、曹俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告鑫银龙汽车修配厂于2014年8月20日至2015年8月20日期间承租我校位于南岗区海河路7号使用面积为500平方米的一处房屋，因上级主管部门下发文件要求不允许学校以任何形式出租房舍，根据甲乙双方承租合同中第二项第八条因国家政策变化，甲方有权终止合同。故原告在承租期满后多次告知承租方要终止合同并要求其尽快搬离，但被告一直怠于履行迁出房屋义务，现已拖延数月有余，故原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告于2014年9月11日签订《房屋租赁协议》；二、被告搬离迁出所承租的学校房屋。被告辩称，一、原告起诉状所述和事实不符，双方的房屋租赁协议第二条第1款明确约定此房屋的租赁期限为三年，自2014年8月20日至2017年8月19日，目前正处在承租期间内，根本不存在原告在起诉状中所述的租期满后多次要求被告搬离的问题。另外，原告也没有接到任何同此房屋有关的政府拆迁、征用或者其他建设动迁的通知，没有出现租赁合同第二条第8款约定的所谓的国家建设或者不可抗力终止合同的情形。同时，被告至今也没见到任何的上级主管部门的文件或者是政府的文件，被告从租赁此房屋开始一直守法经营，不存在双方协议第二条第9款约定的甲方可以终止租赁合同的事由。《合同法》第八条规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。所以被告不同意原告擅自单方违法、违约解除或终止合同；二、被告是哈尔滨大型的综合性汽车维修企业，整体营业面积500平方米，厂内装修投入巨大，机器设备数量大、固定化的难以拆解运输的维修设备较多，有大量的专业维修地基、维修通道、缓坡、钢架商混结构、烤漆车间属于根本无法拆卸的，其中烤漆车间的建设成本就大约13多万元，提前终止合同，这些大量资金修建的基础性设施、钢架悬梁等设备就只能白白的浪费，财务处理上也无法作为固定资产折旧，给被告造成巨大经济损失的同时也存在着很大程度的搬迁困难，这个也正是签订三年期租赁合同的主要原因。同时被告企业还是中国人寿财产、安邦财产等多家保险公司的定点维修企业，在南岗区承担保险公司出险车辆的定损、维修、拆解等合同义务。本案中原告在租赁合同期限内单方要求终止租赁关系的行为，不仅仅给被告带来重大的固定资产损失、经营损失、停业损失、搬迁损失等，还将直接导致被告对案外第三方违约，造成可能对第三方支付相关违约金及被保险公司取消定点特约维修企业权限资格的后果，被告将面临巨大的经济损失，后果不堪设想；三、被告租赁的厂房面积为500平方米，仅仅够其日常营业所需，即便是被告同意原告的不当请求，在合同期限内搬迁，也存在巨大的难度。首先，被告寻找一个不低于500平方米营业面积的新厂房以满足目前修配厂内现有维修设备的安置空间，然后对新厂进行重新的布控、基础设施等建设，调整或更换动力电等等都是一个极其繁琐、耗时耗力的过程，装修成本就需要30多万元。其次，还需要同保险公司等大型的长期合作单位进行协商，在不存在区域性定点维修企业业务冲突的情况下暂停事故车辆的定损、维修等业务以便进行搬迁活动，同时履行变更企业登记、税务等审批手续，变更宣传广告地址，将新址的信息对稳定的老客户进行提前通知，并将未拆解、大修等车辆同客户协商并委托其他机构进行处理。这个寻找新址、重新装修布控、搬迁至全项目完毕的过程粗略算下来至少需要6到8个月的时间，请法院在审理时对此给予充分考虑。综上所述，被告不同意原告的诉讼请求，同时也希望原告能撤回起诉，双方进行协商解决。原告就其诉讼请求向本院出示证据及被告质证意见如下：证据一、房屋所有权证一份。证明原告具有主体资格。被告对该证据无异议。证据二、房屋租赁协议一份。证明双方签订《房屋租赁协议》，根据该协议约定，甲乙双方承租合同中第二项第八条因国家政策变化，甲方有权终止合同。被告对该证据真实性无异议，证明问题有异议，该协议约定租赁期限三年，目前未到期，同时第八条在本案中也不满足此终止的约定内容。被告就其答辩主张向本院出示证据及原告质证意见如下：证据一、房屋租赁协议书一份，证明原被告2014年9月11日签订房屋租赁协议，协议书第一条第1款约定房屋为厂房，面积500平方米，第二条第1款明确约定本案房屋租赁期间为三年，自2014年8月20日至2017年8月19日，目前处在承租期限内。原告对该证据无异议。证据二、被告同中国人寿财产保险股份有限公司哈尔滨市中心支公司合作协议书1份，同安邦财产保险公司合作协议书1份。证明被告同上述2家保险公司存在长期合作合同关系，是保险公司承保的事故车辆的特约定点维修、定损、拆解企业。目前处在两份合同年度服务期内，同时根据被告同案外两家保险公司的合同约定，被告不可随意变更或解除合同。即如果被告提前搬家，将使自身停业、造成维修设备作废处理等损失的后果之外，还将导致对案外第三人多家合作服务单位构成合同违约，支付相应的违约金，同时会造成被保险公司取消以后年度的合作资格等多项重大损失的后果。原告对该证据无异议。证据三、被告汽车修配厂照片8张（该照片拍摄于2016年4月23日），证明被告单位室内外有多辆待定损、维修、拆解的事故车辆，同时厂内机器设备数量大、固定化的难以拆解运输的维修设备较多，存在大量根本无法拆卸搬走的专业装修地基、维修通道、缓坡、钢架商混结构等，提前终止合同将导致绝大多数基础性设施、钢架悬梁等设备作废处理，给被告企业将造成巨大的经济损失。原告对该证据无异议。原告所举证据一、二及被告所举证据一真实合法，且与本案有关，经评议本院予以采信。本院经审理查明，原、被告于2014年9月11日签订《房屋租赁协议》。《房屋租赁协议》约定：原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），被告租赁哈尔滨市南岗区海河路7号厂房用于汽车修配厂；租赁期限自2014年8月20日起至2017年8月19日；房屋租金每年壹拾叁万元人民币；并约定“如因国家建设、不可抗力因素甲方必须终止合同时，甲方将剩余房租一次性退还给乙方”，“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同：乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；乙方无故拖欠房屋租金；乙方发生危害校园事件的”。哈尔滨市南岗区海河路7号房产所有人为哈尔滨市教育委员会。《房屋租赁协议》签订后，被告交纳了一年房屋租金并开始经营。现原告以上级主管部门下发文件不允许学校以任何形式出租房舍为由要求终止合同，被告不同意，形成本诉。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应认真按约履行。《房屋租赁协议》约定租赁期限为三年，在租赁期限内原告以上级主管部门不允许学校以任何形式出租房舍为由要求终止合同，不符合《房屋租赁协议》约定终止合同的条件，也不符合法定解除合同条件，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告哈尔滨市建工小学校的诉讼请求。原告预交本院的案件受理费100元，由原告自行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 刘文彬人民陪审员 杨 勇人民陪审员 刘爱萍二〇一六年四月二十九日书 记 员 高 虹 更多数据：搜索“”来源：