（2016）皖0121民初583号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2017-06-13

案件名称

闫兴刚土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

长丰县人民法院

所属地区

长丰县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

长丰县水湖镇庙岗社区居民委员会,长丰县好用建材有限责任公司,闫兴刚

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0121民初583号原告：长丰县水湖镇庙岗社区居民委员会,住所地安徽省长丰县水湖镇水曹路。法定代表人：闫兴球，主任。委托代理人：黄祥，安徽金的律师事务所律师。被告:长丰县好用建材有限责任公司，住所地安徽省长丰县水湖镇长寿路西段，组织机构代码证75853421－7。法定代表人：闫兴刚，经理。委托代理人：孙先祥，安徽正茂律师事务所律师。被告：闫兴刚，男，1970年3月16日生，汉族，住安徽省长丰县。委托代理人：孙先祥，安徽正茂律师事务所律师。原告长丰县水湖镇庙岗社区居民委员会与被告长丰县好用建材有限责任公司、闫兴刚土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法由审判员周邦朝适用简易程序于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告单位法定代表人闫兴球及委托代理人黄祥，被告长丰县好用建材有限责任公司、闫兴刚共同委托代理人孙先祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。长丰县水湖镇庙岗社区居民委员会诉称：自1984年9月，长丰县砖瓦厂因取土和生产需要向庙岗村租用土地150亩，每亩租金240元，至1996年租金增加到每亩660元。2003年10月6日，该厂经改制后整体转让给闫兴刚，由闫兴刚承担该厂的所有资产及债权、债务。2004年3月，闫兴刚将该厂更名为长丰县好用建材有限责任公司并担任法定代表人。2012年3月，闫兴刚又签订补充协议将土地租金增加到每亩760元。现闫兴刚及其公司拖欠原告庙六组、庙四组、洼二组群众2014年度、2015年度租金合计290426.4元。由于被告拖欠租金，严重违约；公司现已停产，合同目的不能实现；因此诉至法院要求判令长丰县好用建材有限责任公司、闫兴刚立即支付土地流转租金计290426.4元，解除双方土地租赁合同，返还原告土地191.07亩并恢复原状。长丰县好用建材有限责任公司、闫兴刚辩称：被告总计占用土地面积合计仅174.79亩，原告诉请191.07亩土地租金没有事实依据。长丰县砖瓦厂于1984年筹建过程中用地150亩，其中100亩作为建设轮窑、生产车间、配电车间等生产场地，应为征用土地且土地征用补偿费52.5万元已分二期支付完毕，故该100亩生产用地不应再行计算租金。1999年3月26日，长丰县砖瓦二厂直接与农户签订《租用土地协议》24份，合计面积为24.79亩，该部分土地租金应由各农户直接主张，原告并无诉讼主体资格。原协议约定实行固定补偿方式即旱地每亩100元、水田每亩140元计算“青苗费”（租金），此后签订的《补充协议》将相关标准提高并不符合合同约定。因此两被告同意返还50亩取土用地，请求法院驳回原告其他诉讼请求。经审理查明：长丰县砖瓦二厂因企业改制整体对外出售。2003年10月，闫兴刚与该厂签订《转让协议》，以标底价210万元受让该厂的全部资产和债权、债务，其中协议第五条约定转让后闫兴刚方“承担原企业每年的土地租金（即青苗费）”。此后以原长丰县砖瓦二厂的资产为基础，2004年3月登记设立长丰县好用建材有限责任公司，公司注册资本为310万元，登记股东为闫兴刚、李维侠、闫茜茜、闫兴俊，闫兴刚为法定代表人。2012年3月15日，闫兴刚与闫其桥、闫如利达成《补充协议》一份，约定自2012年度开始每亩增加100元，按760元/亩标准支付青苗费，“庙六组塘埂每年补500元”，每年6月、12月分两次付清租金。因两被告欠付租金，庙岗村庙六组、庙四组、洼二组群众数次向行政机关信访。2015年12月17日，庙岗村委会组织庙六组、庙四组、洼二组群众代表就收回土地及要求支付拖延租金召开村民会议并形成会议纪要，三村民组一致认可由庙岗村委会主张返还窑厂土地并要求支付租金。1984年长丰县砖瓦厂与张祠乡庙岗村签订《协议书》一份，约定由张祠乡庙岗村向长丰县砖瓦厂供地150亩用于建厂和生产，四至边界为南到县委党校后围墙、西至吴塘西北30米处、东至渠道。张祠乡庙岗村此后区划调整为水湖镇庙岗村，长丰县砖瓦厂原址名称变更为长丰县砖瓦二厂。1996年6月30日，水湖镇庙岗村与长丰县砖瓦二厂再次签订《协议书》将所使用土地151.5亩的“土地补偿费”标准调整由原240元/亩，94年增加到340元/亩，自96年调整为660元/亩。另，1999年3月26日，长丰县砖瓦二厂与庙岗村委会村民闫其坤等人签订《租用土地协议》24份，合计面积为24.79亩。以上事实有长丰县砖瓦厂与张祠乡庙岗村签订《协议书》及1996年《协议书》，2003年10月闫兴刚与长丰县砖瓦二厂签订《转让协议》、2012年闫兴刚与村民组代表闫其桥、闫如利签订《补充协议》，长丰县好用建材有限责任公司企业信息，村民会议委要及《租用土地协议》等证据在卷佐证，足以认定。庭审中，两被告主张受让的原长丰县砖瓦二厂其中100亩生产用地土地已征用为国有用地并支付了土地补偿款。为此两被告向法庭提交了1984年9月长丰县砖瓦厂与张祠乡庙岗村《补充协议书》、1984年10月18日长政办[1984]112号《关于同意县砖瓦厂在庙岗村建窑的批复》。《补充协议书》是针对原长丰县砖瓦厂与张祠乡庙岗村签订《协议书》第二条约定内容的补充，其中载明生产场地占地100亩，征地费标准“按县政府（83）166号文件精神办理，土地费、青苗费、安置费合计以十五倍计算，即每亩伍仟贰佰伍拾元，合计款：伍拾贰万伍仟元整”。原告质证认为原告方从未收到该100亩土地的征地补偿款且砖瓦厂一直支付租金，对该补偿协议的真实性存有异议。本院认为，因征收、征用土地具有法定的程序，长丰县政府办批复仅为选址批复并非用地批复、征地批复，单凭该《补充协议书》及长政办[1984]112号文尚不足以证实其中的100亩生产用地已征收为国有用地。因此被告关于用地其中的100亩为已征收用地的主张，本院不予采信。原告主张实际租用土地面积为191.07亩并提交了庙六组、庙四组、洼二组土地租赁费发放一览表。被告对此并不认可。该田亩数均是原告方单方陈述，其与原协议约定的田亩数并不一致；且原告自行按人口数确定支付金额，与协议约定按田亩数计算租金的计算方式不符，该事实主张本院不予支持。综上所述，本院认为：被告闫兴刚整体受让了原长丰县砖瓦二厂的资产和债权、债务并担任此后设立公司的法定代表人，但实际承租诉争用地为长丰县好用建材有限责任公司，即便此后调整租金以闫兴刚个人名义签订协议，其也应为职务行为。被告长丰县好用建材有限责任公司租用土地用于生产经营，其继受原长丰县砖瓦厂与庙岗村于1984年所签订《协议书》的权利义务，作为承租人理应当支付租金。租用土地使用权属各承包经营户，现庙六组、庙四组、洼二组等三村民组召开村民会议，决议由长丰县水湖镇庙岗社区居民委员会即本案原告主张权利，可视为各承包经营户对原告的授权，故本案原告主体适格。租用土地面积：1996年原协议约定151.5亩，加1999年增加的24.79亩，合计应为176.29亩。据此计算2014年度、2015年度租金应为267960.8元，原告主张在此范围内的租金，本院予以支持。被告至今逾期未支付租金已严重违约，原告要求解除租赁合同符合法律规定，故对原告主张解除合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告现要求返还所出租土地的诉请符合法律规定，本院予以支持。双方合同未明确约定地上附着物、建筑物在合同解除或终止时的归属及补偿，本案被告也未主张折价；此外原告也未主张本年度的租金及至实际返还之日的占有使用费；故涉及地上附着物、建筑物及至实际返还之日的占有使用费由当事人另行协商或另行依法主张。闫兴刚为长丰县好用建材有限责任公司的法定代表人，其个人并不实际占用诉争土地，故原告诉请闫兴刚承担租金支付及返还义务没有事实依据。当事人在本案中的其他诉辩主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：解除原告长丰县水湖镇庙岗社区居民委员会各承包经营户与被告长丰县好用建材有限责任公司土地租赁合同；被告长丰县好用建材有限责任公司自本判决生效之日起30日内将其占用的属原告长丰县水湖镇庙岗社区居民委员会各承包经营户土地使用权返还原告；被告长丰县好用建材有限责任公司于本判决生效之日起10日内一次性支付原告长丰县水湖镇庙岗社区居民委员会2014年度、2015年度土地租金267960.8元；驳回原告长丰县水湖镇庙岗社区居民委员会对被告闫兴刚的诉讼请求；驳回原告长丰县水湖镇庙岗社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费24763元减半按12381.5元收取，由原告长丰县水湖镇庙岗社区居民委员会负担2381.5元，被告长丰县好用建材有限责任公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。如本判决生效后，义务人不履行本判决书确定的给付义务，权利人可在本判决书规定履行期限届满之日起二年内向法院申请强制执行。审判员　　周邦朝二〇一六年四月二十九日书记员　　李一可附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 百度搜索“”