（2015）京民初字第2438号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-06-13
案件名称
镇江和融房地产开发有限公司与南京鸿会餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
镇江市京口区人民法院
所属地区
镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
镇江和融房地产开发有限公司,南京鸿会餐饮管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2015）京民初字第2438号原告镇江和融房地产开发有限公司，住所地镇江市京口区解放路238号金汇大厦14楼。法定代表人洪远富，该公司董事长。委托代理人高婷婷，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托代理人朱文蔚，系原告公司职员。被告南京鸿会餐饮管理有限公司，住所地南京市栖霞区仙林街道仙林新市区学海路1号金鹰天地B幢。法定代表人李水党，该公司执行董事。委托代理人杨志江，系该公司前厅经理。委托代理人苏欣，江苏爱信律师事务所律师。原告镇江和融房地产开发有限公司（以下简称镇江和融公司）与被告南京鸿会餐饮管理有限公司（以下简称南京鸿会公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年10月29日立案受理后，在适用简易程序的审理过程中，发现案件疑难、复杂，裁定转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告镇江和融公司的委托代理人高婷婷、朱文蔚，被告南京鸿会公司的委托代理人杨志江、苏欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镇江和融公司诉称：2010年3月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份。约定被告承租原告位于镇江市谷阳北路299号140幢的房屋，面积为2806.83平方米，期限为10年，自2010年3月15日至2020年3月15日。租金每三个月支付一次，如被告迟延交付租金，从迟延之日起每日按欠缴金额的2%支付原告损失，迟延支付租金一个月以上的，原告有权解除合同，被告按月租金两倍的标准支付违约金，同时原告有权没收被告缴纳的押金30万元。上述合同签订后，原告依约向被告交付了出租房屋，被告却未如约履行支付租金的义务。现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告2010年3月15日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付截止实际返还承租房屋之日止的租金（截止2015年9月30日为1964311.9元，其后租金按合同约定支付）；3、被告按照年利率24%的标准向原告支付自租金应付之日起至实际支付之日止的逾期付款违约金（截止2015年10月13日为387118.43元，其后按年利率24%计算）；4、被告按照每平方米每月2元的标准向原告支付自2010年3月15日起至承租房屋实际返还之日止的物业管理费（截止2015年9月30日为370501.56元）。被告南京鸿会公司辩称：案外人镇江鸿会餐饮管理有限公司（以下简称镇江鸿会公司）系其2010年6月8日设立的全资子公司。2010年3月份镇江鸿会公司注册手续尚在办理过程中，无法对外签订合同，被告以自己名义与原告签订《房屋租赁合同》，但承租房屋的实际使用人为镇江鸿会公司，合同相关的一切事务也均由镇江鸿会公司处理，原告对此从未表示异议。镇江鸿会公司具有独立法人资格，应为本案适格被告，被告只应在对镇江鸿会公司的出资额范围内承担责任。综上，被告认为本案被告应变更为镇江鸿会公司，请求驳回原告对其的诉讼请求。经审理查明：1、2010年3月15日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于镇江市谷阳北路299号140幢楼房。该承租房屋的面积2806.83平方米，具体用途为镇江粤鸿和餐饮项目，合同期限自2010年3月15日至2020年3月15日，免租期为2010年3月15日至2010年12月15日。对于租金的数额及支付方式，该合同第四部分约定“年租金为日租金标准×产权证载面积×365天，租金三个月一付，每季度第三个月月底前支付下季度租金，2010年12月16日至2010年12月31日期间的租金，于2010年11月底之前支付，乙方须按时间向甲方缴付租金。甲方收款后三个工作日内应向乙方提供租赁费发票”。合同附件二对租金支付的具体标准约定为“2010年3月15日至2010年12月15日免租金，2010年12月16日至2011年3月15日0.5元／平方米／天，2011年3月16日至2012年3月15日0.8元／平方米／天，2012年3月16日至2014年3月15日1元／平方米／天，2014年3月16日至2016年3月15日1.05元／平方米／天，2016年3月16日至2018年3月15日1.1元／平方米／天，2018年3月16日至2020年3月15日1.15元／平方米／天”。合同第五部分第5-1条约定“甲、乙双方约定，在2010年3月31日前，乙方向甲方支付房屋租赁押金人民币30万元，如逾期五日不支付押金，本合同自动作废”，第5-3条约定“租赁期间，该房屋物业管理费暂定为2元／平方米／月，最终以乙方与物业公司签订的《物业管理服务合同》为准”。合同第十二部分第12-1条对合同解除约定“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给对方造成损失，支付的违约金不足抵付租金的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：……；（五）乙方拖欠租金达一个月的；……”。合同第13-5条约定“如乙方迟延缴付租金，须向甲方支付违约金。从迟交日起，按日加收所欠缴金额2%的经营损失，如乙方逾期15日仍未缴清租金等费用，甲方有权停止向乙方所租赁的房屋供应电、水及房屋其他设施；如乙方拖欠租金等费用达30日，视为乙方已单方面终止双方的租赁关系，甲方有权没收乙方的押金，并无条件收回乙方承租的该房屋，并追究乙方的违约责任”。2、原、被告双方《房屋租赁合同》签订后，2010年3月16日，原告将本案涉诉房屋镇江市谷阳北路299号140幢的101-110室、301室、304-308室共十六室房屋全部交付被告，被告向原告交付押金30万元，并按时足额支付了2010年12月16日至2012年12月31日期间的租金。自2013年1月1日起，其后租金被告未再支付，在此期间，原告在被告处消费达930091元。2015年9月30日，双方对上述消费数额予以确认，原告同意该数额从被告欠付租金中直接扣除。3、2015年9月15日，镇江鸿会公司向原告送达《关于房屋缴付方案的申请》一份。述明其公司运营资金多年短缺，亏损巨大，已无法正常运营，自2015年9月11日起停止营业，就欠付的租金希望以酒楼作价抵偿或以原告入股的方式协商解决。另查明，被告南京鸿会公司成立于2009年12月3日，注册资金100万元，2014年11月13日前的股东为李水党、陈建平、李伟梅，2014年11月13日至今的股东为李水党、李仪华、李伟梅、李方华、李正华。镇江鸿会公司成立于2010年6月8日，系被告出资设立的全资子公司。上述事实，有《房屋租赁合同》、申请、房产证、工商登记信息、房租交付收据及双方当事人陈述等证据证明。本院认为：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面、适当的履行各自义务。被告辩称其和原告签订合同是因为镇江鸿会公司注册登记手续尚未完成，其因镇江鸿会公司经营需要以自己名义签订合同，租赁合同的实际使用人为镇江鸿会公司，镇江鸿会公司应为本案被告并承担责任。根据合同的相对性，合同的签订主体方为互享权利、互负义务的双方，合同的权利、义务关系在无法律明确规定的前提下不得突破合同签订的双方主体范围。本案中，《房屋租赁合同》的签订主体为原、被告双方，原告按时向被告交付了租赁合同约定的出租房屋，履行了出租人的合同义务，被告作为承租人，即负有按约支付租金的义务，故被告上述辩称意见本院不予采纳。2、关于原告要求解除合同的诉讼请求。《房屋租赁合同》第12-1条约定了“乙方（被告）拖欠租金达一个月的，另一方有权解除合同”，《房屋租赁合同》第13-5条约定了“乙方拖欠租金等费用达30日，视为乙方已单方终止双方的租赁关系”。本案中，被告欠付租金的期限已远超一个月，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告享有合同约定的解除权，且该解除权行使条件已成就。故原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。3、关于原告要求被告支付截止实际返还承租房屋之日止租金的诉讼请求。合同签订后，被告向原告支付了截止2012年12月31日前的租金，其后租金未在支付。经计算，自2013年1月1日起至2016年3月15日止被告应付的租金为3386359元，扣除原告在被告处消费的930091元，被告尚欠原告租金2456268元。其后租金应按照双方合同的约定，即2015年10月1日至2016年3月15日按照1.05元／平方米／天的标准、2016年3月16日至2018年3月15日按照1.1元／平方米／天的标准、2018年3月16日至2018年3月15日按照1.1元／平方米／天的标准向原告支付租金至房屋实际返还之日止。4、关于原告要求被告按照年利率24%的标准支付自租金应付之日起至实际支付之日止逾期付款违约金的诉讼请求。原、被告《房屋租赁合同》第4-3条约定“租金三个月一付，每季度第三个月月底前支付下季度租金……”，第13-5条约定“如乙方迟延缴付租金，须向甲方支付违约金。从迟交日起，按日加收所欠缴金额2%的经营损失……”。诉讼中，原告主动降为按照年利率24%的标准支付，符合法律规定，本院予以支持。其中2015年9月30日前尚欠付的租金2894403元，因在此期间原告在被告处消费的930091元应予扣除，原告未能提交证据证实上述消费实际发生时间，即应予扣除的准确时间，致被告欠付租金的实际起算时间无法确定，因此造成的不利后果应由原告承担，予以扣除的餐费930091元优先冲抵在先发生的租金。经计算，截止2013年12月15日，被告欠付原告的租金为49270.7元，该欠付租金被告最迟的交付期限为2013年9月15日前。以此类推，2013年12月16日至2014年3月15日的租金252614.7元被告最迟交付期限为2013年12月15日前；2014年3月16日至2014年6月15日的租金271139.8元被告最迟交付期限为2014年3月15日前；2014年6月16日至2014年9月15日的租金271139.8元被告最迟交付期限为2014年6月15日前；……。上述租金，被告未在合同约定的支付期限内及时支付，依法应承担相应违约责任，均应自合同约定的最迟交付期限之日起，按照年利率24%的标准向原告支付逾期付款违约金至租金实际支付之日止。5、关于原告要求被告自2010年3月15日起，按照每月每平米2元的标准支付物业费的诉讼请求。原告出租给被告的租赁房屋，原告并未为该物业提供物业服务，并非物业服务主体，同时亦未为该出租房屋替代被告向第三方交纳物业费，故原告该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告镇江和融房地产开发有限公司与被告南京鸿会餐饮管理有限公司2010年3月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告南京鸿会餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告镇江和融房地产开发有限公司支付租金（2016年3月15日前为2456268元，其后租金按照下列标准计算：2016年3月16日至2018年3月15日按照1.1元／平方米／天的标准、2018年3月16日至2020年3月15日按照1.1元／平方米／天的标准，面积均按照2806.83平方米计算）至房屋实际返还之日止；三、被告南京鸿会餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告镇江和融房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（具体计算标准见附件1）至欠付房租付清之日止；四、驳回原告镇江和融房地产开发有限公司的其它诉讼请求。案件受理费28576元，由原告镇江和融房地产开发有限公司承担3576元，被告南京鸿会餐饮管理有限公司承担25000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）预交上诉案件受理费。审 判 长 兰 欢人民陪审员 陆坊琴人民陪审员 侯慧明二〇一六年四月二十九日书 记 员 於 联附件1：本判决主文第三项逾期付款违约金具体计算方式：1、2013年12月15日前未付租金对应的违约金，以49270.7元为基数，自2013年9月16日起至实际给付之日止，按照年利率24%的标准计算；2、2013年12月16日至2014年3月15日未付租金对应的违约金，以252614.7元为基数，自2013年12月16日起至实际给付之日止，按照年利率24%的标准计算；3、2014年3月16日至2014年6月15日未付租金对应的违约金，以271139.8元为基数，自2014年3月16日起至实际给付之日止，按照年利率24%的标准计算；4、2014年6月16日至2014年9月15日未付租金对应的违约金，以271139.8元为基数，自2014年6月16日起至实际给付之日止，按照年利率24%的标准计算；5、2014年9月16日至2014年12月15日未付租金对应的违约金，以268192.6元为基数，自2014年9月16日起至实际给付之日止，按照年利率24%的标准计算；6、2014年12月16日至2015年3月15日未付租金对应的违约金，以265245.3元为基数，自2014年12月16日起至实际给付之日止，按照年利率24%的标准计算；7、2015年3月16日至2015年6月15日未付租金对应的违约金，以271139.8元为基数，自2015年3月16日起至实际给付之日止，按照年利率24%的标准计算；8、2015年6月16日至2015年9月15日未付租金对应的违约金，以271139.8元为基数，自2015年6月16日起至实际给付之日止，按照年利率24%的标准计算；9、2015年9月16日至2015年12月15日未付租金对应的违约金，以268192.6元为基数，自2015年9月16日起至实际给付之日止，按照年利率24%的标准计算；10、2015年12月16日至2016年3月15日未付租金对应的违约金，以268192.6元为基数，自2015年12月16日起至实际给付之日止，按照年利率24%的标准计算；11、2016年3月16日至2016年6月15日未付租金对应的违约金，以284051.2元为基数，自2016年3月16日起至实际给付之日止，按照年利率24%的标准计算；如被告南京鸿会餐饮管理有限公司于2016年6月15日前仍未向原告镇江和融房地产开发有限公司返还租赁房屋，则之后的逾期付款违约金计算方法同上，具体基数以原、被告签订的租赁合同约定的标准计算。附件2：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 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