（2016）津02民终1673号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-24
案件名称
韩文革与房本胜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩文革,房本胜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终1673号上诉人（原审原告）韩文革（曾用名韩永阁）。委托代理人郑荣珍，天津元平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）房本胜。上诉人韩文革与被上诉人房本胜房屋租赁合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院作出（2015）滨港民初字第724号民事判决，韩文革不服，向本院提出上诉，本院作出（2015）二中民四终字第1029号民事裁定，撤销原判决，发回重审。原审法院重审后，作出（2015）滨港民重字第37号民事判决。韩文革不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月25日公开开庭进行审理。上诉人韩文革及其委托代理人郑荣珍，被上诉人房本胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，1997年原告韩文革在天津市滨海新区大港太平镇崔庄村西南自建厂房一处，其中包括12间砖房及院落一座，总占地面积1100平方米。被告房本胜因从事机加工需生产场地，加之此前原、被告系结盟兄弟，并曾一起共事，基于上述原因，双方即于2008年12月18日签订了一份协议，由被告书写，内容如下：“今有崔庄村民韩文革自愿把砖房7间和整个院租给郭庄子村房本胜作为车间使用，年租金4000元（肆仟元整）。注：租房期限20年内不准在（再）租给任何人。”在协议的下方有原、被告的签字确认。2013年11月，经崔庄村全体村民同意，该村进行新农村建设，村委会拟将上述房屋及院落一并予以拆迁。2014年4月26日，崔庄村委会曾就拆迁事宜与原、被告进行协商，并当面通知双方尽快搬迁。同年5月21日，原告发现被告未经其同意私自在院内搭建彩钢结构建筑物遂进行制止，未果。5月23日，原告就被告的行为向镇政府有关部门进行举报。太平镇综合执法中队经现场核查，向被告下达了责令限期改正通知书，要求被告在3日内自行拆除以上建筑物、构筑物并接受复查。然而被告未能予以拆除，原告韩文革遂提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告2008年12月签订的房屋租赁合同，被告限期搬出诉争房屋；2.被告赔偿原告经济损失6400元。另查，2015年5月28日，崔庄村委会向原告出具证明，证明：“我村在2014年3月21日开始对村内房屋进行拆迁，至2015年1月15日为止，村内所有房屋及地上物全部拆除完毕，本次拆迁工程全部结束，韩文革名下房屋由于在本次拆迁内没有上交村委会，因此对该房屋不再实施拆迁。”本案审理过程中，原审法院前往天津市滨海新区太平镇崔庄子村委会调查，就涉诉房屋情况向村委会主任刘刚询问，该村委会主任表示，该房屋是之前村、镇提倡搞实体经济大背景下，在村委会默许下由原告韩文革建筑的企业用房，后因为原告的企业不景气，原告将上述房屋出租给被告干企业，获取一定的租金收益，但在建房时未能办理农业用地转建设用地报批手续。再查，被告在租赁期间内，在所租赁的其中一间房屋的一面承重墙上开凿了一扇门，还在院落内搭建了工棚和锅炉房，并用彩钢板将整个院落上方进行了封闭。原审法院认为，1986年制定的《中华人民共和国土地管理法》第三十九条规定，乡（镇）村企业建设需要使用土地的，必须持县级以上地方人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级人民政府土地管理部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。2004年修改的《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。原告主张在1997年建设的涉诉房屋。按照当时的法律规定原告需要在农用地上建设企业用房必须办理土地“农转建”的土地审批手续，后方能建房。然而原告未能办理上述土地变性手续，就进行了建房，原告对于涉诉房屋存在权利上的瑕疵。原告与被告对于涉诉房屋签订的房屋租赁协议，是基于双方真实意思表示所作出的，原告对于标的物存在权利瑕疵，并不影响原被告所签订的租赁合同效力。此外，原被告在签订涉诉厂房及院落租赁协议时，双方均明知该标的物是作为机加工的生产车间而使用，被告对于租赁物按照其合同目的适度的改造、搭建，亦在双方当事人预见及应允范围之内。且被告搭建的建筑物和构筑物在租赁协议届满后，均可按照原样予以恢复。现双方约定的涉诉房屋租赁期限尚未届满，原告不具有法律规定的解除权，原告单方要求解除原被告签订的房屋租赁协议，于法无据，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“驳回原告韩文革的诉讼请求。案件受理费80元，由原告韩文革负担。”。原审法院宣判后，韩文革不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决改判支持其全部诉讼请求或发回重审，两审案件受理费由被上诉人负担。主要理由是：1、原审法院认定的证据没有进行质证；2、双方签订的合同应为无效；3、原审法院认定被上诉人对房屋适度改造属于认定事实不清。被上诉人房本胜辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。上诉人在农村宅基地上建设厂房，没有办理土地“农转建”的土地审批手续，亦未取得相应的建房手续，按照上述司法解释规定，上诉人与被上诉人签订的协议应为无效协议，原审法院对于租赁合同效力的认定有误，本院予以纠正。合同无效自始没有法律约束力。上诉人主张解除无效合同没有法律依据，原审法院没有支持上诉人该项诉讼请求并无不当。至于上诉主张被上诉人赔偿其经济损失6400元，就此没有向法院提交相应的证据，原审法院对此裁决正确。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人韩文革负担。本判决为终审判决。审 判 长 张晓彤代理审判员 郭 鑫代理审判员 庞 艺二〇一六年四月二十九日书 记 员 付彦彦速 录 员 韩 鹏 来源：百度搜索“”