（2016）京0114民初3475号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-07-26
案件名称
于海诉暴福财租赁合同纠纷一案
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于海,暴福财
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第六十二条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初3475号原告（反诉被告）于海，男，1974年10月17日出生。被告（反诉原告）暴福财，男，1964年8月27日。委托代理人张云鹏，北京汇都律师事务所律师。原告（反诉被告）于海与被告（反诉原告）暴福财租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员姚小锋适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于海、被告暴福财及其委托代理人张云鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于海诉称：2010年8月25日，原、被告签订了租赁合同，原告租用被告位于北京市昌平区北七家镇东沙各庄村西的132平方米土地，被告无偿给原告使用，约定：在拆迁时，地上建筑物的拆迁补偿款谁建的补偿归谁，与被告暴福财无关。原告租赁后，出资在此处新建了房屋200平方米。该房屋现被拆迁，但是拆迁人将12万元拆迁款汇到了被告的账户里。之后，虽然原告多次找被告要求其将款项返还，但是被告却予以拖延，至今没有返还，被告的行为违反了双方的约定，违背了诚实信用原则，损害了原告的合法权益。故诉至法院请求：1、判令被告将拆迁补偿款12万元归还原告；2、判令被告按照银行同期贷款利率计算支付所拖欠的12万元款项自拆迁款发放之日起至付清之日止的利息；3、诉讼费由被告承担。被告暴福财答辩称：原告主张的拆迁款是没有法律依据的，要求支付利息也没有依据，请求法院驳回，对于事实理由与事实不符。而且原告起诉是以租赁合同纠纷起诉的，但是原告并没有向被告支付租金，对于补偿款的诉求应该在租金中扣除，因此被告提出反诉。反诉原告暴福财诉称：北京市昌平区东沙各庄村西头大队土棚系暴福财租赁，因当时于海没有地方住，因此找到暴福财要求将部分场地及房屋租给其使用。但是于海入住后一直没有向反诉人支付租金。故反诉人依法向贵院提起反诉请求：1、请求法院判令被反诉人于海向反诉人支付租赁费15万元；2、反诉案件反诉费由被反诉人承担。反诉被告于海答辩称：当时没约定租赁费，是白给我使用的，不同意给付租金。经审理查明：2010年8月25日，原告于海与被告暴福财签署协议一份，内容如下：东沙各庄，村西头大队土棚有132平米，租给于海使用，在拆迁时，地上物谁建的归谁，与暴福财没有关系，如不拆迁，于海永远使用。原告在实际取得土地后出资新建了若干房屋及车库。2015年涉案土地因“北七家镇东沙各庄村平原造林”工程进行腾退，对地上物进行了相应补偿。庭审中，被告表示原告在占有使用土地后从未交过租金故提出反诉要求原告给付租金，原告陈述称当时为无偿使用。上述事实，有协议、北七家镇东沙各庄村平原造林土地腾退补偿明细表、现场测量的数据信息及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：原告（反诉被告）于海与被告（反诉原告）暴福财于2010年8月25日签署的关于涉案土地地上物拆迁后补偿归属的约定系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照当初的约定履行各自的义务，现涉案土地上的地上物因平原造林工程而被拆除，对于应属于原告的补偿款被告应支付给原告。关于被告应给付的补偿款数额，本院认为从本院现场测量的数据及被告提交的从东沙各庄村委会复制的“北七家镇东沙各庄村平原造林土地腾退补偿明细表”及拆迁时绘制的地上物方位表、原告提交的涉案房屋、地上物的照片来看，本院对明细表中载明的数据予以认可，因庭审中原告并未举证补偿款具体包括的范围，庭审中被告表示原告应得的补偿款为75043元，结合被告提交的证据和现场查看，原告应得的补偿款为明细表中的房1、房2扣除被告面积后的面积（现场测量面积为19.67平方米，庭审中被告认可的补偿款为75043元，计算该部分的数据为20.76平方米，考虑到本院现场测量时的误差，以20.76此数据为准）、房4（钢构工程，包括车库及锅炉房，明细表中为29.40平方米，现场测量为31.3平方米，扣除误差，对明细表中的数据本院予以认可）、门前水泥地面（测量为22.61平方米）、门垛两个（规格为50cm×50cm）、雨搭子（明细表中为20.38平方米）、棚一个（即照片中红色大门进去的部分，面积为3.5米×3.57米=12.495平方米），故原告于海应得的补偿款为57720+12456（20.76×600）+3528（明细表中补偿的数据）+302.49（33.61×9）+300（0.5×600）+1019（20.38×50）+320（明细表中按个计算）=75645.49元。关于东沙各庄村民委员会扣除的2万元，本院认为应扣除原告的数额应根据原告所使用面积与被告暴福财从村委会承包及实际占用的面积之比例计算，从明细表中可以计算出原告承包的土地中各种地上物面积约1200平方米，而原告实际占用的约200平方米，故本院酌定原告于海承担村委会扣除金额的六分之一，即3333元。关于被告提出的反诉要求原告给付租金一节，庭审中原告答辩称双方当时系无偿使用，并未约定租金，本院认为从双方签字的约定内容来看，是“租给于海使用”，从考察汉语词汇的含义出发，“租”通常意味着价款，且从公平原则考虑，原告于海实际使用被告暴福财从村集体承包的土地（大棚）并在土地上建房用于自己居住，亦实际享有了五年多来的利益，因此对于被告暴福财反诉要求原告于海给付租金的请求，本院予以支持。关于租金水平，本院参考该村近年来的一般水平和原告实际使用的土地面积，酌定为每年3000元，故截止实际腾退前，原告于海应给付被告暴福财租金16750元（从2010年9月其至2016年3月，共计算67个月）。关于被告暴福财称目前腾退补偿款实际给付金额为总金额的80%，剩余的20%需要等该平原造林工程实际绿化完再支付，本院认为被告暴福财尚未实际取得的20%补偿款属于其必然所得的部分，为一次性解决纠纷，被告暴福财一次性支付完属于原告于海的补偿款较为适宜。关于原告主张的利息，本院认为双方因对补偿款数额、是否应付租金等问题存在纠纷，结合本案的实际情况，对利息损失，本院不予支持。持有综上本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）暴福财给付原告（反诉被告）于海涉案土地上的房屋腾退补偿款七万二千三百一十二元四角九分，于本判决生效后七日内履行。二、反诉被告于海给付反诉原告暴福财涉案土地自二零一零年八月二十五日至腾退前的租金一万六千七百五十元，于本判决生效后七日内履行。三、驳回原告于海的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告暴福财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千三百五十元，由原告于海承担五百三十六元（已交纳），由被告暴福财负担八百一十四元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一千六百五十元，由反诉原告暴福财负担一千四百六十六元（已交纳），由反诉被告于海负担一百八十四元，于本判决生效后七日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 姚小锋二〇一六年四月二十九日书 记 员 李 尧 搜索“”