（2015）惠阳法民一初字第980号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2017-05-26

案件名称

嘉发家具（惠州）实业有限公司与林寿雄、苏宽租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

惠州市惠阳区人民法院

所属地区

惠州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

嘉发家具（惠州）实业有限公司,林寿雄,苏宽,惠州市苏林家具有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法民一初字第980号原告（反诉被告）嘉发家具（惠州）实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水华翠苑308B。法定代表人黄孟艺。委托代理人吴振强，广东广和律师事务所律师。委托代理人黄键，广东广和律师事务所律师。被告一（反诉原告）深圳市苏林实业发展有限公司，住所地：深圳市坪山新区坪山办事处六和社区宝山第二工业区26栋3层。法定代表人林寿雄。被告二林寿雄，男，汉族，1980年2月19日出生，住深圳市南山区，。被告三苏宽，男，汉族，1971年10月3日出生，住珠海市香洲区，。被告四惠州市苏林家具有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水高屋村。法定代表人苏宽。上述四被告委托代理人罗如洪，广东商盾律师事务所律师。上述四被告委托代理人罗炜炜，广东商盾律师事务所律师。原告（反诉被告）嘉发家具（惠州）实业有限公司诉被告（反诉原告）深圳市苏林实业发展有限公司、林寿雄、苏宽、惠州市苏林家具有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴振强、黄键、四被告共同委托代理人罗如洪、罗炜炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年1月24日，原告与被告一签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定被告一向原告租赁位于惠州市××区淡水镇××村，宗地号：1305001的部分工程，名称：厂房6号，宿舍3号的一半面积，其使用建筑面积为：28521平方米，月租金为250985元；基于客观情况的变化，原告和被告一双方合意，又于2015年1月12日签订了一份《厂房租赁合同补充协议》，对前协议的有关条款进行了变更；2014年10月31日，原告与被告一又签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定被告一向原告租赁位于惠州市××区淡水镇××村，宗地号：1305001的部分工程，名称：厂房5号，宿舍3号的一半面积，其使用建筑面积为：28521平方米，月租金为250985元。上述两份《厂房租赁合同》均约定，被告一在每月10日前按时缴租金，如被告一逾期支付租金，应向原告支付拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%作为滞纳金，如被告一拖欠超过1个月没交租，原告可以要求被告一承担额外三个月租金的违约责任。原告与被告一签订上述合同后，原告依约向被告一交付了租赁物业，被告一在2015年1月13日向原告缴纳了2015年1月份的租金，在2015年3月19日向原告交纳了2015年2月份的租金，在2015年4月2日向原告缴纳2015年3月份的租金，在2015年5月6日向原告缴纳2015年4月份租金，每期都没有按时缴纳租金。截止2015年6月5日，被告一仍未支付2015年5月、2015年6月的租金。为此，原告向被告一发出《催收租金通知书》，而被告一未予理睬，并一直拖欠租金至今，给原告造成严重的经济损失。被告二、三作为被告一的股东，均认缴出资人民币500万，但被告一成立至今被告二、被告三却并未依法履行股东出资义务，如实支付相应出资款；被告二、被告三的行为严重违反了公司法的相关规定，利用法人人格独立地位损害原告的合法权益，故被告二、被告三应对上述被告一的债务应承担补充赔偿责任。被告四、被告一作为被告二、被告三设立成立的公司并利用本案合同的租赁厂房进行生产，被告四也应对被告一的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判决：一、被告一立即向原告支付所拖欠租金共计人民币2007880元（租金按每月人民币501970元计算，暂从2015年5月1日起计算至2015年8月31日为2007880元，如被告一继续拖欠租金按实际拖欠天数计算租金，直至拖欠租金全部付清之日止）；二、被告一立即向原告支付滞纳金共计人民币2007880元（滞纳金以人民币2007880元为基数，按每日1%计算，自2015年5月11日起，暂计至2015年8月10日为人民币2007880元，实际计至被告全部付清之日止）；三、被告一立即支付违约金共计人民币1505910元（违约金按三个月租金计算，即为501970元×3个月=1505910元）；四、被告二、被告三分别在其未出资的本金（林寿雄500万元、苏宽500万元）范围内对被告一的上述债务承担补充赔偿责任；五、被告四对被告一的上述债务承担连带清偿责任；六、解除原告与被告2014年1月24日签订的《厂房租赁合同》、2015年1月12日签订的《厂房租赁合同补充协议》、2014年10月31日签订的《厂房租赁合同》；七、被告腾空并返还逾期违法占用的厂房和宿舍；八、被告支付自解除合同之日起至实际返还厂房和宿舍之日止期间的占用费（占用费按每月人民币501970元计算）；九、四被告立即向原告支付水费27202.5元、电费72102.48元；十、四被告立即向原告赔偿工程款802697.86元、电缆费232553元；十一、四被告承担本案全部诉讼费用；原告对其陈述的事实提供的证据有：一、2014年1月24日厂房租赁合同。厂房租赁合同补充协议。三、2014年10月31日厂房租赁合同。深圳苏林工商查询单。五、深圳苏林公司股东工商登记信息。六、深圳苏林工商登记股东信息内档。七、联络函。八、惠州市苏林公司工商登记。九、分支机构营业执照、消防、水、电承包合同、工程计价汇总表。十、购销合同、浦发银行个人网银互联汇出回单。十一、发票、客户抄表结算复核单、浦发银行个人跨行汇款汇出回单。十二、惠阳自来水水费查询、税务发票、浦发银行回单。四被告辩称，答辩人并没有对涉案租赁厂房的消防、水电等设施设备进行恶意损坏。首先，根据答辩人与被答辩人签订的两份《厂房租赁合同》第7.1条的约定：“乙方在租赁期间享有对租赁房地产及其附属设施的专用权。”第10.1条约定答辩人是可以对租赁厂房进行装修、改建的。第12.4.1条和第13.3条分别约定答辩人与被答辩人在租赁合同解除后，答辩人应恢复租赁房地产及附属设施原状。这些条款中都明确约定答辩人是可以根据自己的生产需要对租赁厂房的水电设施设备进行改造的。只要答辩人在交还租赁厂房时恢复原状即可。其次，答辩人只是根据自己的生产需要对租赁厂房的水电设施设备进行了改造，并无对属于被答辩人的设施设备进行恶意损坏。在被答辩人提交的证据清单中也没有证据证明答辩人有对其设施设备进行恶意损坏的证据。为维护答辩人（反诉原告）的合法利益，恳请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告深圳市苏林实业发展有限公司反诉称，一、被告存在的严重合同欺诈行为及违约行为导致原告无法实现其租赁厂房生产目的，按照租赁合同的约定及《合同法》的有关规定，被告理应赔偿原告因其欺诈行为及违约行为导致的一切损失。原告与被告于2014年1月24日签订《厂房租赁合同》（下称6号楼租赁合同），约定原告向被告租赁位于惠阳区淡水高屋村的厂房6号及宿舍3号的一半，并于2015年1月12日就厂房租金问题签订了《厂房租赁合同补充协议》；于2014年10月31日原告又与被告另行签订了《厂房租赁合同》（下称5号楼租赁合同），约定租赁厂房5号及宿舍3号剩下的一半。两份租赁合同中均明确列明租赁房地产的用途为工业生产厂房（见第一条1.2项），同时原告己在合同中根据自身生产用电需要与被告约定了由被告提供容量为500KVA(6号楼租赁合同）和1000KVA(5号楼租赁合同）的变压器供原告生产使用（第四条4.5项）。根据原告提交的《惠州市2014年有序用电通知书（日常避峰)》，可知被告在2014年11月与惠阳供电局淡水供电所共同签字盖章确认了该通知书，已清楚知道其出租的涉案厂房“为工业日常避峰用户”，当全市负荷出现缺口时执行避峰，避峰时间为每日7:00-24:00”、“在电网正常和满足安全前提下，贵户必须将保安、保温负荷控制在150KW。如未经许可，擅自使用动力或生产用电，一经发现，将按有关规定给予强制中断供电处理，并处以追加停电3-10天的处罚”。这说明被告在2014年11月甚至更早的时候（供电局文件2012年便己颁布实施）便明确知悉其出租的厂房因用电量受限（正常用电量不能超过150KW，但原告生产需电量达500KVA及1000KVA)及错峰用电政策（7:00-24:00不能正常开展生产活动）无法供原告于正常生产时间进行生产，但其在2015年1月12日对6号厂房租赁合同进行补充修改时仍继续隐瞒原告此不利状况，导致原告在工厂装修和设备购买完毕、聘请大量工人后长期无法进行日常生产经营，其租赁厂房进行工业生产的租赁目的完全无法实现。被告的合同欺诈行为己构成严重违约。如前所述，被告在明知其出租厂房属工业日常避峰用户（每日用电负荷仅为150KW，且每日避峰用电时间长达17小时）的情况下仍隐瞒真相与原告签订了《厂房租赁合同补充协议》，事后亦从未告知原告有关《惠州市2014年有序用电通知书（日常避峰)》的任何内容，令原告对租赁合同目的的实现产生了错误认识，最终导致原告花费大量时间金钱来装修厂房、购置设备、聘请员工，最后在即将开展生产的时候却因用电量远超150KW(根据合同反诉原告生产需求电量为1500KVA)而屡遭供电所强制断电，每日能正常生产时间仅有深夜7小时（0点-7点），导致原告工业生产受到严重影响，大量订单积压无法完成，工厂工人工资无法按时发放。被告的隐瞒欺诈行为已构成严重违约，原告的合同目的已无法实现，由此造成反诉原告的经济损失如下：1、装修及设备费用：5485732.01元；2、员工工资、社保：322615.76元;3、工厂水电费：886725.09元;4、已交租金:1335917.5元，合计人民币18，376,853.36元。综上所述，根据原告与被告签订的两份《厂房租赁合同》的相关约定及《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，被告的行为已构成根本违约，应对其造成原告的损失承担赔偿责任。请求判决：一、解除反诉原告与反诉被告2014年1月24日签订的《厂房租赁合同》、2015年1月12日签订的《厂房租赁合同补充协议》、2014年10月31日签订的《厂房租赁合同》；二、反诉被告退还反诉原告两《租赁合同》押金合计人民币1003940元；三、反诉被告承担违约赔偿责任，赔偿反诉原告经济损失合计人民币18376853.36元，并免除反诉原告获得赔偿前的全部租金；四、本案反诉费用由反诉被告承担。被告深圳市苏林实业发展有限公司对其反诉称的事实提供的证据有：原告工商登记资料复印件。二、被告工商登记资料复印件。三、两份《厂房租赁合同》及厂房租赁合同补充协议。四、《联络函》。五、原告装修、设备的损失。六、原告支付工人的工资、社保。七、水电费。八、原告交付的租金凭证。九、《惠州市2014年有序用电通知书》。十、资产评估。十一、押金单。原告嘉发家具（惠州）实业有限公司对被告深圳市苏林实业发展有限公司的反诉答辩称，反诉原告的反诉缺乏事实和法律依据，反诉原告请求解除合同与我方起诉请求相同，我方同意解除合同，但不同意反诉原告的解除理由。经审理查明，2014年1月24日，原告嘉发家具（惠州）实业有限公司与被告深圳市苏林实业发展有限公司签订一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于惠州市惠阳区淡水高屋村宗地号为1305001的部分工程名称为厂房6号、宿舍3号的一半面积出租给被告使用。经双方确认，使用建筑面积为28521平方米。租赁期限为9年，自2014年6月1日起至2023年5月31日止。租金：（1）2014年6月1日至2017年5月31日，每平方米8.8元/月，面积28521平方米，月租金250985元；（2）2017年6月1日至2020年5月31日，每平方米9.68元/月，面积28521平方米，月租金276083元。供电及用电增容：原告提供容量为500KVA的变压器分一台安装给被告的租赁房地产使用，每度电加收0.1元的管理费，若被告因发展需要，需增加供电容量时，供电增容的手续由原告负责申办，因办理供电增容所须缴纳的费用由被告承担。被告应在原告申请办理有关手续期间向原告支付相关费用。2014年10月30日，原告嘉发家具（惠州）实业有限公司与广东电网有限责任公司惠州惠阳供电局签订《供用电合同（高压）》，约定广东电网有限责任公司惠州惠阳供电局安装容量为1000KVA+500KVA的变压器给原告嘉发家具（惠州）实业有限公司使用。2014年10月31日，原告嘉发家具（惠州）实业有限公司又与被告深圳市苏林实业发展有限公司签订一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于惠州市惠阳区淡水高屋村宗地号为1305001的部分工程名称为厂房5号、宿舍3号的一半面积出租给被告使用。经双方确认，使用建筑面积为28521平方米。租赁期限为8年6个月，自2014年11月1日至2023年5月31日。租金：（1）2015年2月1日至2017年5月31日，每平方米8.8元/月，面积28521平方米，月租金250985元；（2）2017年6月1日至2020年5月31日，每平方米9.68元/月，面积28521平方米，月租金276083元。供电及用电增容：原告提供容量为1000KVA的变压器一台安装给被告的租赁房地产使用，每度电加收0.1元的管理费，若被告因发展需要，需增加供电容量时，供电增容的手续由原告负责申办，因办理供电增容所须缴纳的费用由被告承担。被告应在原告申请办理有关手续期间向原告支付相关费用。2015年1月12日，原告嘉发家具（惠州）实业有限公司又与被告深圳市苏林实业发展有限公司签订一份《厂房租赁合同补充协议》，双方就合同的第四条的租金方面作补充约定，（1）2014年12月1日至2017年11月30日，每平方米8.8元/月，面积28521平方米，月租金250985元；2017年12月1日至2020年11月30日，每平方米9.68元/月，面积28521平方米，月租金276083元。合同还补充备注：苏林公司负责其中一台1000K**的无功损耗费用，另一台500K**的无功损耗费用由嘉发公司承担（金额款项在租金扣除）。租赁合同签订后，原告嘉发家具（惠州）实业有限公司于2014年1月24日收取了被告深圳市苏林实业发展有限公司租房押金501970元，于2015年1月12日收取了被告深圳市苏林实业发展有限公司租房押金501970元，合共1003940元。被告深圳市苏林实业发展有限公司承租原告房屋后交由被告惠州市苏林家具有限公司使用。2014年11月，惠阳供电局淡水供电所向原告发出有序用电通知书，原告在该通知书上签名。被告深圳市苏林实业发展有限公司在履行合同过程中，从2015年5月1日起没有向原告交纳租金，未交水费27202.5元、电费72102.48元。2015年8月8日，被告深圳市苏林实业发展有限公司发函给原告嘉发家具（惠州）实业有限公司，认为原告未按时交房、未按合同约定提供用电，造成其损失，要求原告要在房租内减除损失，了结争议后从2015年8月起才正常交租。原告因为不能正常收取租金，于2015年9月14日诉至本院。原被告签订的《厂房租赁合同》对租金交付约定，每月10日前交租金，逾期支付租金应按1%/日支付滞纳金，如超过一个月未交租金，原告可以终止合同，不予退还剩余押金，被告还应承担三个月租金的违约责任。根据原告提供的被告深圳市苏林实业发展有限公司的工商登记资料显示，被告深圳市苏林实业发展有限公司认缴注册资本总额为1000万元，实收资本总额为0元。股东是被告林寿雄、苏宽，出资额为各500万元。本案审理期间，原告于2016年4月11日向本院申请撤回赔偿工程款802687.86元、电缆费232553元的诉讼请求。本院认为，原告嘉发家具（惠州）实业有限公司与被告深圳市苏林实业发展有限公司签订的《厂房租赁合同》和《厂房租赁合同补充协议》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，双方应当共同遵守，严格履行。现在本案争议的焦点是谁违约。原告称被告违约，提供了《厂房租赁合同》和《厂房租赁合同补充协议》以及联络函，用于证明被告从2015年5月起未交租金。被告对从2015年5月起未交租金的事实亦予以认可。被告称原告违约，提供了联络函及惠州市2014年有序用电通知书，用于证明原告未按合同约定提供用电。根据广东电网有限责任公司惠州惠阳供电局提供给本院的供用电合同证实原告已按厂房租赁合同的约定安装了1000KVA+500KVA的变压器给被告使用，虽然电力部门通知原告要实行错峰用电，但该通知下发是在原告嘉发家具（惠州）实业有限公司与被告深圳市苏林实业发展有限公司签订厂房租赁合同之后，况且错峰用电是政策性规定，并非原告所为，不为原告所能左右。不构成原告违约或欺诈。原告按约定安装了1000KVA+500KVA的变压器给被告使用，已完成了合同约定义务，被告未按约定交付厂房租金，违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。原告请求解除双方签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》、请求被告深圳市苏林实业发展有限公司支付租金、滞纳金、违约金、水电费有合同依据，符合法律规定，予以支持，但滞纳金约定每日1%过高，本院调整为按每日1‰；被告林寿雄、苏宽是深圳市苏林实业发展有限公司股东，依照公司法规定，应当对公司认缴资本实际投入，但目前现有证据证明被告林寿雄、苏宽并没有对被告深圳市苏林实业发展有限公司认缴资本实际投入，因此，原告请求被告林寿雄、苏宽在未投入的资本金范围内对被告深圳市苏林实业发展有限公司的债务承担补充赔偿责任，符合法律规定，予以支持；对于原告请求被告惠州市苏林家具有限公司承担租金及滞纳金、违约金的连带责任问题，因连带责任的承担需要有法律规定或者当事人约定，被告惠州市苏林家具有限公司与原告无合同关系，被告惠州市苏林家具有限公司使用房屋是基于原告嘉发家具（惠州）实业有限公司与被告深圳市苏林实业发展有限公司签订的合同，原告请求被告惠州市苏林家具有限公司承担连带责任没有法律依据，无法支持。因被告深圳市苏林实业发展有限公司违约才导致本纠纷的发生，因此，被告的辩解及反诉理由均不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告嘉发家具（惠州）实业有限公司与被告深圳市苏林实业发展有限公司于2014年1月24日和2014年10月31日签订的《厂房租赁合同》以及2015年1月12日签订的《厂房租赁合同补充协议》。二、被告深圳市苏林实业发展有限公司、惠州市苏林家具有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内腾出租赁的房屋，将房屋交还给原告嘉发家具（惠州）实业有限公司。三、被告深圳市苏林实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付从2015年5月1日起未付的房屋租金及滞纳金给原告嘉发家具（惠州）实业有限公司。租金及滞纳金计算至腾出房屋交还给原告之日止。租金计算：每月租金501970元，从2015年5月1日起计算至腾出交还给原告之日止。滞纳金计算：按每月拖欠租金的数额从每月11日起计算滞纳金，计算标准按拖欠数额每日1‰计算，计算至付清款日止。四、被告深圳市苏林实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金1505910元给原告。五、被告深圳市苏林实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付水费27202.5元、电费72102.48元给原告。六、被告林寿雄、苏宽分别在未出资500万元范围内对被告深圳市苏林实业发展有限公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。七、驳回原告嘉发家具（惠州）实业有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告深圳市苏林实业发展有限公司的反诉请求。本诉受理费58394元、财产保全费10000元、反诉费69042元，由被告深圳市苏林实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审　判　长　　万　翔审　判　员　　梁家标人民陪审员　　钟晓玲二〇一六年四月二十九日书　记　员　　杨思宽 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