（2015）鄂江岸民商初字第01645号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-07-02
案件名称
王琼与王景华、卢亚林等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江岸区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王琼,王景华,卢亚林,武汉创联行房地产投资顾问有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江岸民商初字第01645号原告王琼。委托代理人易锋（特别授权代理），湖北省正大法律服务所法律工作者。被告王景华。被告卢亚林。被告武汉创联行房地产投资顾问有限责任公司，住所地湖北省武汉市江岸区塔子湖西路1号星悦城一期第1幢1层10号。法定代表人王丽，总经理。委托代理人王丽华（特别授权代理），湖北成和诚律师事务所律师。本院于2015年9月8日立案受理原告王琼诉被告王景华、卢亚林、武汉创联行房地产投资顾问有限责任公司（以下简称创联公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法组成由代理审判员赵星担任审判长，人民陪审员宋汉仙、周玲莉参加的合议庭进行审理。审理中，因被告王景华、卢亚林下落不明，本院依法向其公告送达民事起诉状、开庭传票等诉讼文书。本案于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告王琼及其委托代理人易锋，被告创联公司的委托代理人王丽华到庭参加诉讼。被告王景华、卢亚林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告王琼诉称，我与王景华经创联公司牵线搭桥签订了《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，购买王景华位于武汉市江岸区后湖大道众联天美国际C栋6层17室（建筑面积43.04平方米）房屋，同时委托创联公司代办房产过户和抵押贷款相关事宜，并签订了《委托代办协议》。签订后，我即向创联公司转款180，000元首付款用于一次性偿清银行按揭贷款，然而创联公司收到该款后数日告知，该款已被王景华挪用，未偿清贷款，现该购房合同已无法继续履行。此后，我发现王景华、卢亚林已将该房屋公证委托给创联公司，由该公司全权办理还贷、解除抵押、代办过户等手续，然创联公司未尽到职责，在出现问题后又恶意串通将房屋另行出售给他人，转移财产。为维护我的合法权益，诉至法院，请求判令：1、依法认定合同有效并继续履行合同；2、王景华、卢亚林、创联公司协助办理位于武汉市江岸区后湖大道众联天美国际C栋6层17室房屋登记过户手续；3、本案诉讼费用由王景华、卢亚林、创联公司负担。审理中，原告王琼将上述第1、2项诉讼请求变更为：1、依法解除《房屋买卖居间合同》、《委托代办协议》、《补充协议》、《买卖定金协议》；2、王景华、卢亚林、创联公司共同偿还购房首付款180，000元及违约金80，000元；3、创联公司对上述付款承担连带责任。被告王景华、卢亚林在法定期限内未作口头或书面答辩，亦未出庭应诉、提交证据材料。被告创联公司辩称，本案存在房屋买卖和居间两个法律关系，王琼要求解除与王景华、卢亚林之间的房屋买卖合同，与我公司无关，我公司作为居间方已尽到居间义务，并保留追索居间报酬的权利；本案房屋买卖合同无法履行，是因为王景华、卢亚林违约，将王琼支付的首付款挪用，与我公司无关，我公司收到王琼的首付款后及时将该款支付给王景华，不应承担赔偿首付款及违约金的责任；连带责任的承担必须有明确的法律依据，我公司不存在承担连带责任的法定情形，王琼的该项请求没有法律依据；我公司在履约过程中，既无任何违约行为，也未与王景华、卢亚林恶意串通，王琼所述我公司与王景华、卢亚林恶意串通转移财产并无事实依据，涉案房屋被过户至案外人名下并非我公司所为，而是案外人黎小涛实现债权所致，与本案无关；王琼主张违约金80，000元，我公司不应承担违约责任，即便王琼行使该权利，主张的金额也过高，应当予以调整。经审理查明，2015年7月17日，甲方（××）王景华与乙方（××）王琼、丙方（××）创联公司签订《买卖定金协议书》，约定：交易房屋位于武汉市江岸区众联天美国际C栋6层17号房，建筑面积43.04平方米；乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币400，000元整的总价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费；甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担；乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金10，000元整；甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《房屋买卖居间合同》时由乙方向丙方支付居间服务费8，000元。上述协议签订后，王琼即支付购房定金10，000元。2015年8月6日，甲方（××）王景华与乙方（××）王琼、丙方（××）创联公司共同签订《房屋买卖居间合同》，约定：甲方及产权共有人同意，自愿将座落于武汉市江岸区后湖大道众联天美国际C栋6层17室房屋在丙方促成下出售给乙方；该房屋抵押权人光大银行；该房屋出售价格为400，000元，乙方承担全部税费；本合同签订时，乙方一次性向丙方支付居间服务费8，000元；乙方应于本合同签订之日起15日内支付房款180，000元作为本次交易的首付款（不包含原定金）；原定金10，000元在签订本合同时转为购房款；甲方同意余款210，000元由乙方通过贷款的方式直接向甲方支付；甲乙双方协商一致，在乙方支付的房款中扣出10，000元作为甲方按本合同约定的期限交付房屋的保证金，该款项在本合同签订时一次性交丙方托管；本合同签订后，如甲方违约不予出售该房屋，则应承担房屋成交价的20%的违约金，如乙方违约不予购买该房屋，则应承担房屋成交价的20%违约金，丙方居间服务费不予退还。同日，三方又分别签订《委托代办协议》及《补充协议》，约定甲乙双方委托丙方全权代办服务事宜，委托代办事项包括甲方将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》过户给乙方，商业贷款、抵押贷款等。其中《补充协议》第二条约定：因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务。乙方同意，在签署本协议后3日内与甲方或甲方的委托人共同到光大银行武汉黄鹤楼支行代甲方提前还款180，000元（被告支付额按最后一期银行余额对账单为准），乙方代甲方向光大银行武汉黄鹤楼支行支付的还款额作为交易房屋的部分房款。甲方应于办理提前还款手续前与乙方指定人员就甲方全权委托乙方指定人员办理标的房屋的出售事宜办理公证。公证办理完毕后，在还贷、解抵押当天，甲方或甲方委托人与乙方共同前往甲方的贷款行和相关部门办理还款和解抵押手续。在标的房屋解抵押完毕后，甲方或甲方委托人需要立即将房产证等产权转移登记必要文件交给丙方用于办理产权转移登记手续。如甲方未按照本条款约定时间移交相关资料，则视为甲方违约，甲方应按照《房屋买卖居间合同》中违约条款的约定承担违约责任。上述《房屋买卖居间合同》及《补充协议》由黎小涛在丙方经纪执业人员处签字，并加盖创联公司合同专用章。合同签订后，王琼向黎小涛个人账户支付170，000元首付款，创联公司出具《业务收据》，记载2015年8月6日收到王琼交来的180，000元，由黎小涛在收款人处签名，并加盖创联公司财务专用章。黎小涛收到上述款项后即向王景华账户转账184，000元用于提前还清贷款，但该款随后不久被王景华挪用，未用于还款。另查明，2015年7月29日，委托人王景华、卢亚林与受托人黎小涛签订《委托书》，全权委托黎小涛作为其代理人办理下列事宜：1、代为偿还银行贷款，解除抵押相关手续，并代领他项权证；2、代为办理房屋所有权证、国有土地使用证，并代领两证；3、完成前2项事宜后，再代为出售上述房屋，并代收售房款；4、代为办理上述房屋的买卖交易和过户手续；5、代为协助买方办理上述房屋的银行贷款手续，并签署相关文件；6、代为办理水、电、煤气、有线电视、物业等过户的相关手续。委托期限壹年（从2015年7月29日至2016年7月28日为止）。上述《委托书》由武汉市长江公证处公证，并出具（2015）鄂长江内证字第9123号《公证书》。涉案房屋已于2015年8月21日另行出卖给案外人张俊峰，有关产权变更登记手续均由黎小涛代办，购房款也由黎小涛收取，涉案房屋现登记在案外人张俊峰名下。再查明，王景华与卢亚林系夫妻关系。黎小涛系创联公司股东，工商登记出资比例为30%，任职信息为公司经理。以上事实，有买卖定金协议书、房屋买卖居间合同、委托代办协议、补充协议、业务收据、银行交易清单、结婚证、公证书、企业信息咨询报告、武汉市房屋产权登记信息查询单等证据及当事人的当庭陈述在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：原告王琼与被告王景华、创联公司签订的《买卖定金协议书》、《房屋买卖居间合同》、《委托代办协议》及《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律的有关规定，属有效合同。合同签订后，原告王琼按合同约定支付购房首付款，但被告王景华未按合同约定将此款用于归还银行贷款，构成违约，现涉案房屋已另行出售给案外人张俊峰，并完成房屋产权变更登记，致使原告王琼签订《房屋买卖居间合同》的目的不能实现，故原告王琼要求解除《买卖定金协议书》、《房屋买卖居间合同》、《委托代办协议》及《补充协议》的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告王景华应将收取原告王琼的购房款予以返还，上述债务发生在被告王景华与卢亚林婚姻关系存续期间，被告卢亚林应对上述债务承担共同还款责任，故原告王琼要求被告王景华、卢亚林共同偿还购房首付款180，000元的诉请，本院予以支持。涉案《房屋买卖居间合同》签订后，被告创联公司在明知该合同尚未履行完毕，也未解除的情况下，其员工黎小涛又以被告王景华的名义与案外人张俊峰签订房屋买卖合同，并代为办理房屋过户手续，故被告创联公司对涉案《房屋买卖居间合同》无法继续履行存在过错，应承担相应的过错责任。被告创联公司抗辩称黎小涛并非创联公司执业经纪人员，涉案房屋另行出售给案外人张俊峰是黎小涛的个人行为，涉及黎小涛与被告王景华之间的借贷纠纷，与被告创联公司无关，但黎小涛在涉案《房屋买卖居间合同》落款经纪执业人员处签字，同时加盖被告创联公司的合同专用章，原告王琼支付的购房首付款也由黎小涛收取并由被告创联公司出具收据，应视为被告创联公司对黎小涛身份的确认。原告王琼与被告王景华、创联公司之间除签订《房屋买卖居间合同》外，另行签订有《委托代办协议》及《补充协议》，对委托被告创联公司代为办理事项进行了约定，可以认定被告创联公司知晓黎小涛与被告王景华、卢亚林之间的公证委托授权。此后，黎小涛依据该授权又将涉案房屋出卖给案外人张俊峰，被告创联公司此时辩称黎小涛的行为与公司无关明显无法成立，至于被告王景华向黎小涛出具的《借据》，属另一法律关系，与本案无关，且公证书中未提及黎小涛与被告王景华之间的借贷事宜，不影响本案中对被告创联公司过错责任的认定。原告王琼要求被告创联公司承担连带责任，但双方之间没有对承担连带责任作出明确约定，原告王琼的该项诉请缺乏合同依据和法律依据，本院综合考虑被告王景华及创联公司在本案中的过错，认定被告创联公司对原告王琼的损失承担补充赔偿责任。原告王琼另主张违约金80，000元，虽然涉案合同约定违约金的标准为房屋成交价的20%，但该约定过分高于原告王琼的损失，且被告创联公司对违约金过高提出抗辩，本院依法将违约金调整为已付房款180，000元的20%即36，000元，原告王琼的该项诉请，本院予以部分支持。被告王景华、卢亚林未进行答辩，亦未出庭应诉，应视为对其诉讼权利的放弃。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告王琼与被告王景华、武汉创联行房地产投资顾问有限责任公司之间签订的《房屋买卖居间合同》、《委托代办协议》、《补充协议》、《买卖定金协议》；二、被告王景华、卢亚林于本判决生效之日起五日内向原告王琼返还购房款180，000元、并支付违约金36，000元，以上共计216，000元；三、被告武汉创联行房地产投资顾问有限责任公司对上述第二项债务不能清偿部分承担补充赔偿责任；四、驳回原告王琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。案件受理费7，300元、保全费1，420元、公告费550元、邮寄费60元，共计9，330元由被告王景华、卢亚林共同负担，被告武汉创联行房地产投资顾问有限责任公司对不能清偿部分承担补充赔偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 赵 星人民陪审员 宋汉仙人民陪审员 周玲莉二〇一六年四月二十九日书 记 员 杨敬文 微信公众号“”