（2015）深宝法民三初字第2381号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-12-26
案件名称
深圳市松岗洪桥头股份合作公司与深圳市恒安投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市松岗洪桥头股份合作公司,深圳市恒安投资有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第2381号原告深圳市松岗洪桥头股份合作公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人洪庆辉，职务董事长。委托代理人赵川，广东君孺律师事务所律师。委托代理人赖梦娴，广东君孺律师事务所实习律师。被告深圳市恒安投资有限公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人陈柱安，职务董事长。委托代理人曹俊浪，广东法广律师事务所律师。原告深圳市松岗洪桥头股份合作公司和被告深圳市恒安投资有限公司合同纠纷一案，本院受理后，于2015年5月4日作出（2015）深宝法民三初字第321号《民事裁定书》。原告不服该裁定，上诉于深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院经审理后作出（2015）深中法房终字第1328号民事裁定书，裁定撤销（2015）深宝法民三初字第321号民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵川、被告委托代理曹俊浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1992年4月27日，原告和宝安县松岗镇经济发展公司（宝安县松岗镇经济发展公司于1993年4月7日将企业名称变更成深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司，深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司于2006年3月29日将企业名称变更成深圳市恒安投资有限公司）签订的《土地有偿使用合同书》约定从1992年4月26日起，将原告位于村北面、洋冲河一带地段的土地，总面积159亩（合计106,000平方米）有偿给被告作为投资建厂房及综合楼等用地，东边88亩计每亩土地有偿使用费15,000元，西边71亩计每亩土地有偿使用费25,000元，土地总值有偿使用费3,095,000元。土地使用年限50年，并约定被告使用该土地期间内有权与国内外一切单位合资兴建及出租转让等。被告在使用期间保证每年缴给原告土地使用管理费每亩300元，于年终支付给原告。被告在使用双方于1992年4月27日所签订的《土地有偿使用合同书》约定标的土地期间，未经原告允许，在超出159亩（合计106,000平方米）土地之外又私自非法占用原告的土地46,393.3平方米并在该土地上任意搭建建筑物且未支付任何土地使用费。原告认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村集体土地未经征收不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，确认建设用地使用权。然而，原告与被告于1992年4月27日所签订的《土地有偿使用合同书》中所出租的用于工业生产的土地性质属于农民集体所有土地，合同中约定的涉案土地的用途为工业生产，且涉案的土地并未取得政府部门合法的建设用地使用权证。因此，涉案合同违反了法律的强制性规定，变更了土地的用途，应当认定为无效合同。为维护原告的合法权益特向法院起诉，请求判令：1、被告支付2014年度土地使用管理费合计人民币47,700元；2、原告与被告于1992年4月27日所签订的《土地有偿使用合同书》无效；3、被告返还1992年4月27日所签订的《土地有偿使用合同书》中的标的土地159亩（合计106,000平方米），并恢复该土地原状交付给原告；4、被告返还非法占用原告土地共计46,393.3平方米，并恢复该土地原状交付给原告；5、被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告撤回第1、4项诉讼请求。被告答辩称，被告不是本案适格的被告，被告是在松岗街道办事处的要求及批准下，在原镇属企业深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司的基础上改制而成立的一个全新的有限公司，是由蔡其均等48人出资购买了深圳市投资管理公司所属的深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司在《资产评估报告书》中所列范围内的资产，而对在《资产评估报告书》中未列入的资产及债权债务仍均由深圳市投资管理公司享有及承担，与被告无关。即实际上上述经济总公司的改制并不是股权转让，而是产权转让，是由蔡其均等48人购买深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司经评估后的资产，并在此基础上组成的一个全新的有限公司，无须对深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司之前的未列入上述《资产评估报告书》中的债务及义务承担任何责任。故被告不是本案适格的被告。根据被告了解的情况，被告认为：1、原告与深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司于1992年4月27日签订的《土地补偿使用合同书》是其与深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司之间的行为，与被告无关。据被告了解，在原告之前身宝安县松岗镇村委洪桥头经济合作社要求深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司支持其发展的情况下，双方才签订了上述《土地有偿使用合同书》，并约定了双方相关的权利及义务，如第四条中约定“乙方使用该土地期间内有权与国内外一切单位合资兴建及出资转让等”，第八条中约定“在该合同有效期内，甲方不得借用其他条约向乙方索回土地使用权”等条款。合同签订后，深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司将上述土地用于自行开发或与第三方合作开发或转让给第三人开发兴建工业厂房或宿舍或办公楼及根据政府规划用于公用设施建设（如道路、绿化、排洪沟渠等公用设施），且到目前为止，基本上已开发完毕，且上述开发行为均发生在改制之前，也均与被告无关。2、被告没有非法占用原告46,393.3平方米土地的事实。3、被告已替深圳市松岗投资管理公司向原告支付了2014年度土地使用管理费48,900元。但这不代表被告就认可要履行上述原告与深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司签订的《土地有偿使用合同书》中约定的其他应履行的义务及责任。经审理查明：1992年4月27日，宝安县松岗镇松岗村委洪桥头经济合作社作为甲方，宝安县松岗镇经济发展总公司作为乙方，双方签订了一份《土地有偿使用合同书》，约定如下：甲方愿意提供在村北面、洋冲河一带地段总面积159亩的土地（具体以县国土局红线图为准）有偿给乙方作为投资建厂房及综合楼等用地，东边88亩每亩计15,000元，西边71亩每亩计25,000元，土地总值有偿使用费3,095,000元。土地有偿使用期50年，自1992年4月26日至2042年4月26日，有偿使用该土地期间，乙方拥有一切使用权；乙方使用该土地期间有权与国内外一切单位合资兴建及出租转让等，甲方不得以任何借口加于干涉；乙方负责该土地三通一平。经甲乙双方协商，为保障甲方管理的权益，乙方保证每年再上缴给甲方土地使用管理费每亩300元，年终支付给甲方。甲乙双方承担双方所订的合同条款的义务和权利，在该合同有效期内，甲方不得借用其他条约向乙方索回土地使用权。合同签订后，乙方先交定金使用费总值20％给甲方，其他款数等宝安县国土局批下来的使用权证和有效批文给乙方，十天内由乙方付给甲方使用费总值的70％；甲乙双方也同时将土地有偿使用权协议书一起到宝安县公证处公证，六个月后，甲方一切手续办妥完毕才付清土地其余使用费。五十年期满后，厂房及一切不动产无偿无条件归甲方所有。1992年4月28日，上述合同在松岗镇法律服务所办理了见证。2005年11月29日，深圳市宝安区松岗街道办事处发出深宝松办《2005》102号《关于同意深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司改制的批复》，同意深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司进行改制。2005年12月30日，深圳市松岗投资管理公司作为甲方（转让方）与作为乙方（受让方）的蔡其均等48人签署了《产权转让合同》，约定甲方将其所拥有的全部深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司的产权转让给乙方。甲乙双方一致同意以《评估报告》所列的评估范围、评估的净资产为依据，以9,563,943.56元的价格将公司全部产权转让给乙方，乙方自愿以上述价格受让甲方所转让的产权，并承担相应的权利义务和法律责任。双方同意，在合同签订后，乙方开始按公司改制程序办理工商登记申报手续，甲方给予协助。对《审计报告》、《评估报告》所列范围内的债权债务由改制后新公司享有和承担，对《审计报告》、《评估报告》未列入范围内的债权债务归甲方享有和承担。2006年2月15日，深圳市产权交易中心出具深产权鉴字（2006）第14号《产权交易鉴证书》，对深圳市松岗投资管理公司将其持有的深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司100％产权，以9,563,943.56元的价格分别转让给蔡其均等48人的行为予以鉴证。另查，1、原告主张被告（原深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司）已按照《土地有偿使用合同书》的约定支付完毕土地款项，1992年已经向被告交付了涉案土地，交付时涉案土地为空地，被告在涉案土地上兴建了几十栋厂房等建筑物，上述建筑物既未取得合法报建手续又无权属证明，现涉案土地由被告占有使用。被告主张其是深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司的48名职工，在松岗街道政府企业改制过程中，从深圳市松岗投资管理公司手中受让了原属于深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司的部分资产，但该资产中并不包括涉案土地，涉案土地并非被告在使用，被告并不清楚涉案土地的使用情况。2、1993年4月7日，宝安县松岗镇经济发展总公司变更名称为深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司。2006年3月29日，深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司变更名称为深圳市恒安投资有限公司。3、根据原告主张并提供的涉案土地的坐标，本院依法向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局进行了查询，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局出具的《市规划国土委宝安管理局关于松岗洪桥头村北面土地相关情况的复函》中载明：需核查的地块共六块，该六块地块均位于深宝建（1993）第297号批复用地范围内，相邻为一整体，总面积为153,351.04平方米（其中面积145,349.69平方米与批复地块重合），该批复为《关于同意松岗镇发展总公司申请用地的批复》，用地单位为松岗镇发展总公司，批复载明：“经区政府十一月十七日第八次用地联审会议研究，同意你发展总公司征用松岗洋冲间地段旱地152,393.3平方米作集体自用工业用地……今后如转让、出租、抵押土地使用权，或改变土地用途，须向国土管理部门提出申请，按国有土地使用权出让手续办理，补交地价。希接本文后，办理施工报建等有关手续，并严格按批准面积和用途使用土地。本案发出之日起两年内不兴建的，本文失效。建设项目竣工验收后三十天内，必须到区国土管理部门办理土地使用权登记手续，申领土地使用证。逾期不办理者，按土地登记发证有关规定处理”。另，原告确认涉案《土地有偿使用合同书》中约定的159亩土地均在《关于同意松岗镇发展总公司申请用地的批复》的土地范围内，且该松岗镇发展总公司并未办理该地块的土地征用以及土地使用权登记手续；被告主张涉案土地的使用权情况均发生在改制前，其并不知悉具体情况，被告对原告主张的涉案土地的位置和坐标均不予认可。上述事实，有土地有偿使用合同书、关于同意深圳市宝安区松岗镇经济发展总公司改制的批复、产权转让合同、市规划国土委宝安管理局关于松岗洪桥头村北面土地相关情况的复函等证据以及庭审笔录予以证实。本院认为，本案为合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》（1988）第二十三条规定，“国家建设征用土地，建设单位必须持国务院主管部门或者县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地”。《中华人民共和国土地管理法》（2004）第十二条规定，“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地专用审批手续”。根据上述签订涉案《土地有偿使用合同书》时适用的和现行的法律规定可知，改变土地使用权人以及土地用途须依法经过的审批和登记手续。本案中，原告以和被告（原宝安县松岗镇经济发展总公司）签订《土地有偿使用合同书》的方式，将涉案土地有偿交付给被告使用，使用用途为“投资建厂房及综合楼等用地”，但双方签订合同时涉案土地并非工业用地，虽然深宝建（1993）第297号《关于同意松岗镇发展总公司申请用地的批复》中明确载明“经区政府十一月十七日第八次用地联审会议研究，同意你发展总公司征用松岗洋冲间地段旱地152,393.3平方米作集体自用工业用地”，但无证据证明被告（原宝安县松岗镇经济发展总公司）办理了相应的土地划拨以及变更登记手续，故涉案《土地有偿使用合同书》违反了我国法律法规的有关规定，应认定为无效合同。另，原告提出的请求被告返还合同约定的涉案土地的诉讼请求，本院另行制作民事裁定书进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认1992年4月27日签订的涉案《土地有偿使用合同书》无效。本案原告第2项诉讼请求受理费人民币50元，由被告负担，案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨 莹人民陪审员 朱纯禄人民陪审员 陈远霞二〇一六年四月二十八日书 记 员 李婷霞书 记 员 刘佳鹏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共109页 微信公众号“”