（2016）粤19民终888号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-08-11
案件名称
陈始兴与蔡国斌房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡国斌,陈始兴,李锹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终888号上诉人（原审被告）：蔡国斌，男，汉族，住江西省上饶市鄱阳县饶丰镇，公民身份号码为×××877X。被上诉人（原审原告）：陈始兴，男，汉族，住广东省丰顺县，公民身份号码为×××1719。委托代理人：莫汝坤，广东莞信律师事务所律师。原审第三人：李锹，男，汉族，住广东省丰顺县，公民身份号码为×××6218。上诉人蔡国斌因与被上诉人陈始兴、原审第三人李锹房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法虎民一初字第221号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年1月8日，陈始兴向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.蔡国斌返还定金20000元；2.蔡国斌承担本案诉讼费用。在原审开庭审理前，陈始兴变更诉讼请求，请求法院依法判令：1.解除陈始兴、蔡国斌之间签订的《房屋买卖合同》；2.蔡国斌双倍向陈始兴返还定金40000元；3.蔡国斌承担本案诉讼费、保全费。2015年8月10日的庭审中，陈始兴表示，如果法庭认为陈始兴主张的解除合同的条件不能成就，即陈始兴变更第一项诉讼请求为：请求确认陈始兴、蔡国斌签订的《房屋买卖合同》于2015年8月10日解除。原审法院经审理查明：2014年11月17日，蔡国斌作为卖方，陈始兴作为买方共同签订一份《房屋买卖合同》，约定：1、买方向卖方购入位于东莞市虎门镇丰泰华园山庄景湖区5座3D房；2、该物业无任何抵押情形，买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收到全部款项；3、买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿；买卖双方保证及时提供与该物业有关的完整资料，且真实、合法、及时签署相关文件，办理相关手续，缴交该次交易所需支付的各项费用，直至该物业交易过户完毕时止；买卖双方须保证所提供的资料真实、合法，如因提供资料不真实、不合法，导致本次交易不能完成，则视为提供不真实、不合法资料的一方为违约方；4、签署合同时买方支付20000元给卖方作为购房定金，卖方需在签署本合约后将该物业的《房地产权证》原件等相关资料托管于中介方处作为转让过户之用，余下楼款付款方式为按揭贷款；卖方应在收到定金后15日内提供银行办理贷款所需要的资料，协助买方申请银行按揭；买方应于15日内办理交易过户及按揭手续，并向银行申请750000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；首期楼款（不含定金）38000元买方在该物业交易手续办理至过户当天支付给卖方；楼价余款750000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；5、中介方就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合约，基于中介方已促成本合约成立，买卖双方同意在合约签订当日向中介方支付中介费及咨询费。合同还约定了物业的建筑情况、争议的解决办法等其他内容。其中，合同的第十二条对中介方的权利义务作出了约定，其他条款均为房屋买卖的内容。该《房屋买卖合同》附件最下方买卖双方处分别由陈始兴、蔡国斌签名并捺印，“中介方”处由李锹签名及捺印，但未加盖印章。李锹表示签订案涉《房屋买卖合同》时其已从中介公司离职，但陈始兴、蔡国斌在签订合同时对于李锹离职一事均不知情。合同签订当日，蔡国斌将《房地产权证》原件交给了李锹，陈始兴也于当日向蔡国斌交付了定金20000元。2014年12月25日，陈始兴向蔡国斌发送短信，主要内容为“蔡总你好，想问下你名下虎门丰泰花园房产还有诚意转让吗？要是不想转让的情况下，两个月前打到你名帐户的两万元整定房订金，是也应该退还给我是吧！你做老板的，诚信二字你应该知道，谢谢，也不会因两万元电话都不敢接，期待你的电话蔡总”。陈始兴主张据此主张其曾催促蔡国斌履行合同，蔡国斌确认收到短信，但认为从内容来看，案涉房屋未成功办理过户并非归责于蔡国斌的原因造成的。另查明：双方对于蔡国斌是否存在违约行为持有争议。蔡国斌认为，其已经按照《房屋买卖合同》的约定履行了将《房地产权证》及办理按揭过户需要的资料托管给第三方的义务，只是在履行《房屋买卖合同》过程中发现李锹已经从中介公司离职，蔡国斌认为案涉交易存在诈骗，故蔡国斌报警处理并于2014年12月6日将《房地产权证》及办理按揭过户需要的资料从李锹处取回。为证明其主张，蔡国斌提交了《关于李锹冒用我司名义签定虚假合同的说明》（下称《说明》）为凭。《说明》显示由东莞市晟利置业投资顾问有限公司于2014年12月5日出具，抬头为“致蔡国斌先生”，内容为“关于我公司以前员工李锹冒用我公司名义与你签定房地产买卖合同一事，我公司向你说明以下几点情况：1、李锹于11月15日已经从我公司离职，以后与公司无关；2、李锹于2014年11月17日你签约一事，我公司概不知情；3、李锹偷用我公司合同，复印后与你签订房产买卖合同一事，我公司概不知情，也未授权，给我公司造成的名义损失，我公司保留着追究李锹法律责任的权利……”，《说明》下方加盖了“东莞市晟利置业投资顾问有限公司”字样印章。李锹陈述称，案涉合同系由李锹组织双方签订，签订合同时李锹已从东莞市晟利地产中介服务公司离职，但是李锹并非偷用东莞市晟利地产中介服务公司的合同，其只是用了平时的合同模板。李锹还陈述称，办理银行贷款处理需要《房地产权证》原件，卖方夫妻双方身份证、户口本、结婚证，且夫妻双方均需到场，但是在签订《房屋买卖合同》后大约一个星期，蔡国斌找到李锹称其妻子不同意卖掉案涉房产，希望解除案涉《房屋买卖合同》；李锹回复蔡国斌称，案涉合同已经签订，如果不卖，可能会造成定金损失，蔡国斌在此时发现案涉《房屋买卖合同》与李锹新任职公司的名字不一致，遂以诈骗为由报警，李锹去到警务区后将《房地产权证》原件等退还给蔡国斌，但是没有制作笔录。李锹还称，陈始兴在签订《房屋买卖合同》后三天左右就将办理银行按揭所需要的材料交给了李锹，李锹一直有催促蔡国斌到银行办理过户手续，但蔡国斌一直称其妻子不同意卖房，没有协助办理，并要求解除案涉合同。另，蔡国斌主张其于2014年12月5日报警，李锹于次日在金洲派出所将《房地产权证》的原件交回给了蔡国斌；李锹则称，其于签订合同后大约十天左右就将《房地产权证》原件交回给了蔡国斌。蔡国斌认为，陈始兴在十五天内没有办理过户手续，已经超过了合同约定的期限，因此，蔡国斌在取回《房地产权证》后也没有与陈始兴联系，且陈始兴在该十五天内也没有与蔡国斌联系。庭审中，双方确认，双方约定系由蔡国斌将《房地产权证》原件交给中介方，由中介方协助双方办理过户。陈始兴称，即便没有中介公司，双方也能办理过户手续；蔡国斌则称，一定要由中介方办理过户手续，因为蔡国斌没有办过，且蔡国斌也没有陈始兴的电话，就算蔡国斌将原件取回后，也无法联系陈始兴办理过户手续。再查明：案涉位于东莞市虎门镇丰泰华园山庄景湖区5座3D房权属人为蔡国斌，占有房屋份额为全部占有。于2015年8月10日的庭审过程中，陈始兴、蔡国斌双方表示如果法庭认为陈始兴主张的解除条件并不成立，双方仍同意解除合同，合同解除的时间为2015年8月10日。李锹对合同解除并无异议，并表示由于蔡国斌已经答复称不卖案涉房产了，故李锹也不要求支付中介费。原审法院于2015年5月8日将起诉状副本送达给蔡国斌，陈始兴、蔡国斌在原审法院主持下进行调解，但未达成一致意见。另，原审法院根据陈始兴关于财产保全的申请，依法作出（2015）东二法虎民一初字第221-1号民事裁定书，裁定冻结蔡国斌存款人民币20000元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。原审法院认定上述事实的证据有：《房屋买卖合同》、《房地产权证》、发票、契税完税证、银行卡账号信息、收款收据、《关于李锹冒用我司名义签定虚假合同的说明》、手机短信及原审法院庭前调查笔录、庭审笔录等。原审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点：一、陈始兴主张蔡国斌存在违约行为，并据此要求解除合同的条件是否成立；二、蔡国斌应否向陈始兴双倍返还定金。关于焦点一。一、《房屋买卖合同》由三方共同签订，其中包含了中介方的权利义务，因此，该《房屋买卖合同》中包含了陈始兴、蔡国斌之间成立的买卖合同关系以及陈始兴、蔡国斌、中介方之间成立的居间合同关系。由于本案为房屋买卖合同纠纷，故原审法院仅处理因陈始兴、蔡国斌之间成立的买卖合同关系所引发的纠纷。蔡国斌称，李锹在已经离职后仍然拿着原中介公司的合同样本组织陈始兴、蔡国斌签订涉案《房屋买卖合同》，存在欺骗行为。但是，李锹陈述称陈始兴对此并不知情，蔡国斌亦未提交证据证明陈始兴与李锹存在串通、对蔡国斌实行欺诈的行为，因此，《房屋买卖合同》中关于陈始兴、蔡国斌买卖房屋的合同条款仍属有效，陈始兴、蔡国斌双方均应按照约定履行各自义务。二、陈始兴称蔡国斌违反《房屋买卖合同》中关于协助办理按揭过户的约定，导致合同目的无法实现，原审法院对此分析如下：首先，《房屋买卖合同》约定蔡国斌应在收到定金后15日内提供银行办理贷款所需要的资料，协助陈始兴申请银行按揭贷款，即蔡国斌最迟应于2014年12月2日提供办理贷款所需要的资料并协助陈始兴申请银行按揭贷款。双方约定将材料交由李锹托管，根据陈始兴、蔡国斌以及李锹的陈述可知，蔡国斌于2014年11月17日将《房地产权证》的原件交给了李锹。但是，根据一般生活经验法则可知，如买方需办理银行按揭贷款，作为卖方除了需要提供房产证原件之外，至少还需要房屋所有权人的配合，但蔡国斌并未提交任何证据证明其在2014年12月2日之前已经以其行为表示配合陈始兴或李锹办理银行按揭贷款手续，蔡国斌逾期履行的行为已经构成违约。陈始兴于2014年12月25日通过发送手机短信的方式询问蔡国斌是否继续履行合同，即陈始兴已经进行了催告，但蔡国斌仍未履行其合同义务。因此，陈始兴主张解除与蔡国斌之间成立的房屋买卖合同关系，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项关于：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，原审法院予以支持。另如本段论述的开头所言，由于案涉《房屋买卖合同》第十二条涉及到居间方的权利义务，蔡国斌对于居间方是否存在欺诈行为持有疑问，故原审法院对于涉及《房屋买卖合同》第十二条是否符合解除条件不在本案中作处理，本案中仅解除陈始兴、蔡国斌之间成立的买卖合同关系。另，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原审法院于2015年5月8日将起诉状副本送达给蔡国斌，故陈始兴、蔡国斌之间的买卖合同关系应于蔡国斌收到解除合同的通知之日即2015年5月8日解除。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”根据第一个焦点论述可知，蔡国斌存在违约行为，陈始兴、蔡国斌之间成立的买卖合同关系予以解除，这种情形下，陈始兴诉求蔡国斌双倍返还定金共计40000元，符合双方的约定以及法律的规定，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款、第一百四十二条的规定，于2015年8月21日判决：一、确认陈始兴与蔡国斌因签订2014年11月17日的《房屋买卖合同》所成立的买卖合同关系已于2015年5月8日解除；二、限蔡国斌于判决生效之日起三日内向陈始兴双倍返还定金共40000元；三、驳回陈始兴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用普通程序案件受理费800元、保全费220元，共计1020元，由蔡国斌负担。蔡国斌不服原审判决，向本院提起上诉称：蔡国斌与陈始兴于2014年11月17日签订《房屋买卖合同》，约定双方在15天内提交房产证等相关资料和办理过户手续，陈始兴在一审起诉称，蔡国斌未提供（房地产权证）原件，未提供办理贷款所需要的资料，但是从陈始兴提供的证据里没有一份证据能证明这一事实，且原审法院也查明蔡国斌已将房地产权证等相关资料在签订合同之日就交给了中介李锹托管，符合合同附件1之双方约定。原审法院认为蔡国斌没有协助办理过户的证明，就认定蔡国斌违约错误。陈始兴主张蔡国斌违约，应由陈始兴举证。陈始兴主张没有提交房产证等由其举证，陈始兴主张在办理过户过程中有催告和蔡国斌没有协助办理，也应由陈始兴举证，而不能要求蔡国斌举证，这严重违背了谁主张谁举证原则和相关法律规定。陈始兴知道拿出一条2014年12月25日的短信来举证其有催告行为，不过此短信不是双方约定的15天以内催告的，所以也不能证明蔡国斌存在违约行为。据此，蔡国斌请求本院：1、撤销原审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费用及保全费全部由陈始兴承担。被上诉人陈始兴口头答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回蔡国斌的上诉。原审第三人李锹口头答辩称：请求法院维持原判。本院经审理查明，二审中，蔡国斌提交了一份证明，以证明2014年12月6日王振帮和蔡国斌一起到派出所拿回蔡国斌的证件。证明内容为：“本人王振帮，男，汉族，身份证号××，在东莞市晟利置业投资顾问有限公司上班，联络电话135××××2166，本着事实，证明以下事项：2014年12月6日我与蔡国斌先生一起到东莞市虎门金洲派出所报案并拿回属于蔡国斌先生以下证件（原件）：1.房地产权证；2.房产票；3.房产公证书；4.契税完税证发票；5.东莞市房管局房款完款证明。当时接警民警为戈家钱先生，以上均属实。”。陈始兴对该证明不予认可，认为证明的出具人没有出庭作证，不符合法定要求，该出具人并不是该事件的任何一方，也不是接案民警，并不清楚本案的事实，而且蔡国斌没有提供过房产公证书及东莞市房管局房款完款证明，据其了解，王振帮并没有一起去派出所。第三人李锹主张其只收过蔡国斌第1、2、4项证件，到派出所归还第1、2、4项证件的时候，证明出具人王振帮没有在场。蔡国斌主张证明内的五项证件都给过第三人李锹，王振帮是带其去报警的，后来因王振帮公司有事，等李锹到达派出所时王振帮已经离去。对原审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。原审法院确认陈始兴与蔡国斌因签订《房屋买卖合同》所成立的买卖合同关系于2015年5月8日解除，陈始兴与蔡国斌对此均未提出异议，本院予以确认。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是蔡国斌有无违约，应否向陈始兴双倍返还定金。陈始兴在签订案涉《房屋买卖合同》当日向蔡国斌交付了定金20000元，根据合同约定，蔡国斌最迟应于2014年12月2日提供银行办理贷款所需要的资料并协助陈始兴申请银行按揭贷款。综合考虑本案中各方的陈述、陈始兴向蔡国斌发送的手机短信以及东莞市房地产交易习惯等因素，可以认定蔡国斌未按合同约定履行协助义务。即使蔡国斌提交的证明内容真实，亦不能证明其在合同约定的时间内履行协助义务。蔡国斌主张陈始兴未能提供证据证明蔡国斌违约，本院不予采信。原审法院认定蔡国斌逾期履行的行为已经构成违约并判令蔡国斌双倍返还定金，合法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人蔡国斌上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由蔡国斌负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 何玉煦代理审判员 冯婉娥代理审判员 徐华毅二〇一六年四月二十八日书 记 员 冯颖欣附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：