（2016）沪0113民初2545号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-11-07
案件名称
上海福地投资管理有限公司与王蕴春房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海福地投资管理有限公司,王蕴春
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第一百一十四条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初2545号原告上海福地投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人李宝丹，执行董事。委托代理人孙伟，上海市海华永泰律师事务所。委托代理人缪江峰，上海市海华永泰律师事务所。被告王蕴春，男，1966年2月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人戈国勤。原告上海福地投资管理有限公司与被告王蕴春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海福地投资管理有限公司的法定代表人李宝丹及其委托代理人缪江峰、被告王蕴春及其委托代理人戈国勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海福地投资管理有限公司诉称，2009年12月21日，原被告签订《商铺租赁协议书》，约定被告向原告承租上海市宝山区顾北路692－694号商铺(以下简称“系争房屋”)，租金为每月41,074元，第七年到第十年的租金按市场价格计算。协议还约定被告支付租金逾期10天，原告有权解除租赁协议。根据协议约定，被告应于2015年7月21日前支付2015年8月1日至2015年10月31日的租金123,222元、管理费6,429元，但被告一直未履行，故原告于2015年11月10日书面通知被告解除租赁协议。综上，原告起诉要求确认《商铺租赁协议书》于2015年11月10日解除，被告支付违约金11,011.45元。被告王蕴春辩称，根据合同约定，被告应于2015年7月21日到7月31日期间支付2015年8月1日至2015年10月31日的租金。事实上这笔租金是在2015年12月23日支付的，但是原因在于原告：一、2011年被告将系争房屋转租给李某某，被告写了转租申请报告，原告也同意；2015年7月份，原告更换了招商管理人员，就要求被告提供原告同意被告转租的书面材料。实际上原告从来没有给过，被告要求原告补，并找出当时被告的申请报告，但是一直没有下文。二、按照合同约定，双方协商第七年的租金标准，原告提出每平方每天5元左右，被告提出3元左右，一直没有结果。三、双方协商租金时，原告让次承租人李某某不要交租金给被告，李某某没有向被告支付2015年10月1日以后的租金。后来，被告于2015年12月23日付清2015年8月1日至2016年1月31日的租金、管理费，又于2016年1月27日付清2016年2月1日至2016年4月30日的租金、管理费。综上，被告没有违约，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2009年12月21日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《商铺租赁协议书》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2010年1月1日至2019年12月31日，其中2010年1月1日至2010年4月30日为装修期；每平方每天租金为2.30元，595.28平方米，每月租金共计41,074元，第七年到第十年租金按市场价格计算；租金按季度结算，乙方先付后租，乙方于每季度的前10天将房屋租金给甲方，每逾期一日，乙方须按月租金4%向甲方支付滞纳金，如果逾期10天，甲方有权解除合同、没收租赁保证金、收回商铺并追讨有关欠费，铺面装修、铺内的固定装修、增设设施乙方不得拆除等；乙方按每月3.6元/平方米向甲方缴纳物业管理费等。合同签订后，被告付清2015年7月31日前的租金。2015年10月16日，原告向被告发《催款通知书》，催讨2015年8月1日至2015年10月31日的租金、管理费。2015年11月10日，原告向被告发《合同终止通知书》，通知被告合同终止等。2015年11月25日，原告向被告发《告知函》，要求被告于2015年11月30日前返还房屋等。2015年12月8日，原告向被告发《关于租金欠款之律师函》，要求被告付清所欠费用并配合返还房屋等。2015年12月24日，被告向原告发《回复》，表示已将两期房租打入原告银行账户，并提出双方协商新一轮租金，另将2011年6月的书面申请书已同意的回复函返还给被告。另查明，2015年12月23日，被告向原告转账259,302元。2016年1月27日，被告向原告转账129,594元。还查明，2011年6月24日，被告与案外人李某某签订《商铺租赁协议书》，约定被告将系争房屋出租给李某某，租期至2019年12月31日。以上事实，有原告提供的《商铺租赁协议书》、《催款通知书》、《合同终止通知书》、《告知函》、《关于租金欠款之律师函》，被告提供的《回复》、中国民生银行个人账户对账单、中国农业银行回单、《商铺租赁协议书》及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。审理中，被告为证明自己的主张，向本院提供2016年1月18日与原告招商负责人李陶的电话录音、2015年12月27日、2016年1月17日、1月20日与李某某合伙人王建国的电话录音，证明被告发函给次承租人，要求次承租人不付租金给被告，还证明被告向原告要同意转租的批复，以及原告人员变动大。原告对上述证据不予认可。本院认为，原被告签订的《商铺租赁协议书》合法有效，双方均应恪守并履行。根据合同约定，乙方于每季度的前10天支付租金，根据查明的事实，被告于2015年12月23日支付2015年8月1日之后的租金、管理费，已经超过合同约定的支付期限。对此，被告提出拖延支付租金的三条理由。根据合同约定，第七年到第十年租金按市场价格计算，即2016年1月1日起，双方需要确定新的租金标准，被告称双方一直在协商，本院予以采信。被告关于转租材料以及原告要求次承租人不交租金的陈述，提供录音资料等证据佐证，可认定为旁证。综上，本院可以认定，双方在2015年下半年对租赁相关事项进行沟通和磋商，并产生争议，被告未按时支付2015年8月1日之后的租金、管理费，但于2015年12月23日将六个月的租金、管理费全部支付给被告，故被告逾期付款的行为，难以认定为恶意违约。因此，本院认为被告并未达到根本违约的程度，原告并不享有解除合同的权利，《合同终止通知书》不发生解除合同的效力，原告要求确认租赁合同于2015年11月10日解除的请求，本院不予支持。被告逾期支付租金、管理费，应承担逾期付款违约责任，原告主张的违约金，符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王蕴春于本判决生效之日起十日内，向原告上海福地投资管理有限公司支付违约金11,011.45元；二、原告上海福地投资管理有限公司要求确认《商铺租赁协议书》于2015年11月10日解除的诉讼请求，本院不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，由被告王蕴春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈亮亮二〇一六年四月二十八日书记员 茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：