（2016）粤02民终253号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-06-12
案件名称
曹宗胜与尹火林房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省韶关市中级人民法院
所属地区
广东省韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
尹火林,曹宗胜,尹敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤02民终253号上诉人（原审被告）：尹火林，男，汉族，住广东省南雄市。委托代理人：谢小华，广东众同信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹宗胜，男，汉族，住广东省南雄市。委托代理人：赖长福。原审第三人：尹敏，女，汉族，住广东省南雄市。上诉人尹火林因与被上诉人曹宗胜、原审第三人尹敏房屋买卖合同纠纷一案，不服南雄市人民法院（2015）韶雄法民三初字第188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：原南雄县黄泥圹烟厂宿舍第三幢401号房连同楼底43号柴房，原属尹火林、陈玉书夫妇所有。陈玉书于2005年死亡，其父亲陈本源于1997年死亡，母亲梁彩莲于2004年死亡。尹火林与陈玉书于1980年3月26日登记结婚，于1981年11月21日生育女儿尹敏。2007年12月19日，曹宗胜（买方）与尹火林（卖方）签订了一份《房产买卖协议书》，该协议约定：“一、卖方将位于南雄市黄泥塘南雄卷烟厂宿舍三栋401号86.16平方住房连同楼底上字1205号柴房43号平方柴房壹间，共作价陆万叁仟元与曹宗胜成交。二、卖方负责协助办妥过户一切手续，费用由买方负担。三、买方在2007年12月31日前付清房款，卖方在2007年12月31日前将房产移交买方。……”同年12月20日，尹火林付清了购房款给曹宗胜。其后，尹火林将房产移交了给曹宗胜。曹宗胜即入住使用，一直使用至今。但因为各种原因，至今未办理涉案房产的产权转让登记手续。另查明：南雄市黄泥塘南雄卷烟厂宿舍三栋401号房与所有权人为尹火林的粤房字第××号房屋所有权证上的“南雄县黄泥圹烟厂宿舍第三幢401号”是同一房产。尹火林未办理南雄县黄泥圹烟厂宿舍第三幢401号房楼底43号房柴房的产权登记手续。南雄市黄泥塘南雄卷烟厂宿舍三栋401号房属房改房。2015年7月7日，曹宗胜向原审法院提起诉讼称：2007年12月19日，曹宗胜与尹火林签订了一份《房产买卖协议书》，其中约定：尹火林将位于南雄市黄泥塘南雄卷烟厂宿舍三栋401号房连同楼底43号房柴房壹间共作价63000元卖给曹宗胜。同年12月30日前，曹宗胜付清了购房款给曹宗胜。尹火林也将房产移交了给曹宗胜。曹宗胜在装修了房屋后即入住使用，一直使用至今。根据协议书第二条的约定，尹火林应负责协助曹宗胜办妥一切过户手续，但尹火林却以各种理由，迟迟不协助曹宗胜办理过户手续。尹火林应全面负责地履行协议，故请求法院判令尹火林履行协议，协助曹宗胜办妥过户手续，并负担本案的诉讼费用。原审庭审中，尹敏表示尹火林与曹宗胜签订《房产买卖协议书》时其不在场，《房产买卖协议书》无效，不同意将其房产卖给曹宗胜。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理合同登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案涉案房屋属于《中华人民共和国物权法》规定的不动产范畴。曹宗胜与尹火林于2007年12月19日签订《房产买卖协议书》，同年12月20日，曹宗胜付清了购房款给尹火林，尹火林则将涉案房产交付给了曹宗胜使用，该《房产买卖协议书》已经成立，合法有效。尹敏以出卖人尹火林在缔约时对涉案房产中属于自己的产权份额没有处分权为由主张合同无效，理由不成立，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当依照约定全面地履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。故曹宗胜依据《房产买卖协议书》的约定，要求尹火林履行协议，协助曹宗胜办妥南雄县黄泥圹烟厂宿舍第三幢401号房屋的产权过户手续，并承担本案的诉讼费用，理由充分，该院予以支持。因尹火林未获得楼底43号房柴房的产权，无法将该柴房过户给曹宗胜，故曹宗胜要求判决尹火林协助其办理楼底43号房柴房的过户手续，无法律依据，该院不予支持。该柴房应由尹火林、曹宗胜另行处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，于2015年11月17日作出（2015）韶雄法民三初字第188号民事判决：一、限尹火林在判决生效之日起十天内，协助曹宗胜办妥将南雄县黄泥圹烟厂宿舍第三幢401号房（房屋所有权证号为：粤房字第××号）的产权转让给曹宗胜的手续；二、驳回曹宗胜的其他诉讼请求。该案诉讼费3058元，由尹火林负担。尹火林不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案涉案房屋为尹火林与尹敏共有，尹火林与尹敏系父女关系，两人已有约定在处理共有财产时须经两人一致同意。《房产买卖协议书》仅有尹火林和曹宗胜双方所签，尹敏从未同意，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条及相关规定规定，尹火林无权处分涉案房屋。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的：（二）以合理的价格转让：（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”规定，以上三项条件应同时具备才属善意取得，涉案的房屋转让属应登记而未登记，并不符合上述规定，也即曹宗胜并非善意取得，原审法院引用《中华人民共和国物权法》第十五条规定，适用法律错误。三、由于《中华人民共和国物权法》第一百零六条已有对物权的特别规定，而《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》是针对广义买卖合同作出的规定，法律有特别规定的适用特别规定，原审法院引用该解释第三条规定，适用法律错误。据此，尹火林请求二审法院：1、撤销原审判决；2、改判尹火林与曹宗胜所签的《房产买卖协议书》无效，应相互返还；3、诉讼费用由曹宗胜负担。曹宗胜答辩称：原审判决正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。尹敏答辩称：同意尹火林的上诉意见。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原审法院对案由定性准确，本院予以认同。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院仅对尹火林上诉请求的有关事实和法律适用进行审查，对其上诉请求没有涉及的原审判决审理查明事实及其他判项不予审查。本案争议焦点是：曹宗胜与尹火林签订的《房产买卖协议书》是否有效。关于曹宗胜与尹火林签订的《房产买卖协议书》是否有效问题。尹火林与曹宗胜签订《房产买卖协议书》，约定以63000元的价格将其位于南雄市黄泥塘南雄卷烟厂宿舍三栋401号房及楼底43号柴房转让给曹宗胜，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，尹火林以其对涉案房屋无处分权为由主张《房产买卖协议书》无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，本院对尹火林的该主张不予支持。《房产买卖协议书》约定“二、卖方负责协助办妥过户一切手续，费用由买方负担。”，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，尹火林应依约协助曹宗胜办理涉案房屋的过户手续。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。尹火林的上诉主张缺乏法律依据和证据支持，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3058元，由尹火林负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩文锋代理审判员 李 罡代理审判员 梁晓芳二〇一六年四月二十八日书 记 员 江伟炜 来自