（2016）京03民终5704号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-06-02
案件名称
李欣与北京建工物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李欣,北京建工物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终5704号上诉人（原审被告）李欣，男，1979年1月4日出生。被上诉人（原审原告）北京建工物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区安慧北里逸园19号楼。法定代表人苏大勇，董事长。委托代理人李雪萌，男，1980年3月16日出生。上诉人李欣与被上诉人北京建工物业服务有限公司（以下简称建工物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第56863号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官孙承松、法官郑慧媛参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建工物业公司在一审中起诉称：建工物业公司现为百子湾小区的物业管理公司，为李欣提供物业管理服务，而李欣拖欠建工物业公司的物业费共计12978.11元，建工物业公司多次催讨未果，故诉至法院，要求：1.李欣支付拖欠建工物业公司的2007年10月16日至2014年10月15日期间的物业管理费12978.11元；2.李欣支付逾期付款违约金500元。李欣在一审中答辩称：建工物业公司主张的物业费李欣确实没有交纳。因为小区内的门禁从第一年开始老坏，建工物业公司没有修缮，导致小区内经常出现闲杂人员造成严重的安全隐患。建工物业公司承诺的服务做的不到位。小区内垃圾长期堆放无人清理，严重影响业主的生活质量。小区的公共空间、消防通道、逃生通道里随便堆放东西，建工物业公司也没有及时清理。小区内的地下自行车库被占用，导致长期无法使用。李欣楼上业主多次装修，导致楼板隔音变差，建工物业公司也没有对楼上业主进行监管。小区属于政府福利房，按照规定不允许对外出租及个人经营，但小区内仍有棋牌室及小超市，建工物业公司未予以制止。综上，不同意支付建工物业公司物业费。一审法院经审理查明：建工物业公司原名称为北京合佳物业管理有限责任公司，2008年9月27日经北京市工商行政管理局朝阳分局核准变更为现名称。2004年4月16日，北京建工集团有限责任公司将其开发建设的百子湾1号院住宅小区的物业委托建工物业公司进行管理，双方并签订《物业管理委托合同》，委托期限自2006年5月1日至2009年5月1日。合同到期后，双方于2009年4月28日签订《北京市前期物业服务合同》，约定服务期限自2009年5月2日至2012年5月1日。物业服务费用选择包干制方式，302号楼为1.695元／月／平方米，依据为京发改（2005）2662号文件。合同到期后，由建工物业公司实际为该小区提供物业服务。李欣为该小区业主，房屋建筑面积为96.16平方米。2006年10月3日，建工物业公司作为乙方与作为甲方的李欣签订《北京合佳物业管理有限责任公司前期物业服务协议》一份。协议约定：甲方同意接受乙方提供的前期物业管理与服务，本协议自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止。经协商物业管理收费执行京发改（2005）2662号《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》。第一年收费及服务标准仍按甲方购房时标准执行。根据上述标准，建工物业公司收取的物业收费明细为：物业管理费0.55元／平方米·月，水泵运行维护费0.10元／平方米·月，电梯运行维护费0.849元／平方米·月，消防设施设备日常运行维护费0.10元／平方米·月，安全防范设施设备日常运行维护费0.04元／平方米·月。依据京国土房管房字（2003）1099号文，电梯检测费为0.026元／平方米·月。依据京价收字（2003）399号文，避雷检测费为0.03元／平方米·月。依据京价（收）字（1999）第253号文，生活垃圾清运费30元／户／年。李欣未交纳2007年10月16日至2014年10月15日期间的物业费，其中2010年10月16日之后的物业费按照1.495元／平方米／月标准计算。一审庭审中，李欣提供照片资料，欲证明建工物业公司存在物业管理不到位的情况。建工物业公司对该证据的真实性认可，证明目的不予认可。一审法院经审理认为：建工物业公司与李欣签订的《北京合佳物业管理有限责任公司前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效。建工物业公司作为北京市朝阳区百子湾1号院住宅小区的物业管理公司，向李欣提供了物业管理服务，李欣理应向建工物业公司支付相应的物业管理费，现建工物业公司要求李欣支付物业管理费之请求，合法有据，该院予以支持，具体金额，该院依据建工物业公司主张的欠费期间和相应标准予以核算。对于建工物业公司要求李欣支付违约金之请求，因双方未作约定，故该院不予支持。需指出的是，建工物业公司作为物业管理单位，在履行其职责时，还应当进一步加强责任，对于业主提出的物业方面的问题及时予以解决，争取获得业主的支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、李欣于判决生效后7日内给付建工物业公司2007年10月16日至2014年10月15日期间的物业管理费12978.11元；二、驳回建工物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。李欣不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、建工物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。民事诉讼时效为2年，建工物业公司起诉时间为2015年10月23日，其主张的2007年10月16日至2013年10月22日期间所拖欠的物业费已超过诉讼时效。李欣于一审中提出了诉讼时效抗辩，建工物业公司未提交任何证据证明其向李欣主张过上述期间的物业费，不存在诉讼时效中断、中止的情况。而一审判决无视李欣提出的诉讼时效抗辩，判令李欣承担该部分物业费，属于事实认定不清，适用法律错误。二、建工物业公司所提供的物业服务未达到合同约定服务标准，李欣在一审提交了充分证据证实，建工物业公司在服务期间存在严重问题。并且至今未予整改。包括小区内门禁系统损坏不进行维修，常年形同虚设；小区环境卫生极差，垃圾乱堆乱放无人清理等情况不胜枚举。因此，建工物业公司违反了双方签订物业服务合同第二条约定的各项服务质量标准。依据合同法之规定，在建工物业公司提供服务质量达到合同约定标准及国家相关物业服务规范规定的标准前，李欣有权利拒付相应物业服务费。而一审判决中对建工物业公司违约在先的事实不予认可，并作出了要求李欣支付全部物业费的判决，一审判决在认定事实和适用法律上存在严重错误。故上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回建工物业公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由建工物业公司承担。建工物业公司针对李欣的上诉请求答辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《北京市前期物业服务合同》、《北京合佳物业管理有限责任公司前期物业服务协议》、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：建工物业公司与李欣签订了《北京合佳物业管理有限责任公司前期物业服务协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。建工物业公司作为涉案小区的物业管理公司，实际向李欣提供了物业管理服务，李欣理应支付相应的物业管理费。物业服务具有连续性，建工物业公司持续为涉案小区提供服务，李欣亦认可其于2015年10月左右收到过建工物业公司的催缴函，故李欣关于诉讼时效的抗辩，本院不予支持。李欣未交纳2007年10月16日至2014年10月15日期间的物业管理费，建工物业公司要求李欣支付物业管理费之请求，合法有据，一审法院予以支持并无不当。同时，应当指出，良好的小区环境需要物业公司和全体业主的共同维护，物业公司和业主均应依法行使权利和履行义务。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。综上所述，原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费68元，由李欣负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费136元，由李欣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邢 军代理审判员 孙 承 松代理审判员 郑 慧 媛二〇一六年四月二十八日书 记 员 黄丹书记员刘旭 关注公众号“”