（2016）桂0603民初35号

裁判日期: 2016-04-28

公开日期: 2016-05-25

案件名称

廖日宁与广西凯旭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

防城港市防城区人民法院

所属地区

防城港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

廖日宁,广西凯旭房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国发票管理办法（2010年）》：第十九条，第二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释��：第十八条第一款，第十九条

全文

广西壮族自治区防城港市防城区人民法院民事判决书��2016）桂0603民初35号原告廖日宁。被告广西凯旭房地产开发有限公司，住所地：防城港市防城区防城镇滩头那山子村北面荣和苑小区1、2号楼2楼。法定代表人马乃英，总经理。原告廖日宁诉被告广西凯旭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员刘丹独任审判，于2016年3月10日公开开庭进行审理，书记员张程出庭担任记录。原告廖日宁、被告广西凯旭房地产开发有限公司（以下简称凯旭房地产公司）的法定代表人马乃英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖日宁诉称，原告在2014年期间分三次向被告购买了三个商铺。2014年5月9日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，双方约定：被告将防城港市防城区金花茶大道荣和苑小区1、2号楼二层2号商铺售予原告，该商铺建筑面积��1147.38平方米，成交总价为人民币2868450元。合同签订当日，双方到防城港市房产管理局办理了《商品房买卖合同备案证明》，原告已于2014年5月12日向被告交付了全部购房款人民币2868450元，被告以发票用完为由，只给原告开具了收据，并承诺在原告需要办理房产证时给原告补开发票。被告收到全部购房款后立即将该商场交付给原告使用。2014年8月26日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，双方约定：被告将防城港市防城区金花茶大道荣和苑小区1、2号楼二层1号商铺售予原告，该商铺建筑面积共977.27平方米，成交总价为人民币2443175元。双方于2014年8月29日到防城港市房产管理局办理了《商品房买卖合同备案证明》，原告在办理完合同备案手续后，于当日向被告交付了全部购房款人民币2443175元，被告以发票用完为由，只给原告开具了收据，并承诺在原告需要办理房产证时给原告补开发票。被告收到全部购房款后立即将该商场交付给原告使用。2014年10月30日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，双方约定：被告将防城港市防城区金花茶大道荣和苑小区1、2号楼一层17号商铺售予原告，该商铺建筑面积共105.9平方米，成交总价为人民币635400元。双方于2014年10月31日到防城港市房产管理局办理了《商品房买卖合同备案证明》，原告在办理完合同备案手续后，于当日向被告交付了全部购房款人民币635400元，被告以发票用完为由，只给原告开具了收据，并承诺在原告需要办理房产证时给原告补开发票。被告收到全部购房款后立即将该商场交付给原告使用。双方在签订上述三份《商品房买卖合同》都约定被告在房屋交付给原告使用后360日内，为原告办理房屋所有权证，现距交付房屋日起均已超过360日，被告至今没有为原告办理房屋所有权证。原告多次督促被告履行义务，为原告办理房屋所有权证，但被告一直以种种原因拖延推诿，严重侵害了原告的合法权益。原告认为，原告与被告之间依法签订的《商品房买卖合同》合法有效，且原告已按约履行合同义务，被告应及时为原告办理所购商铺的房屋所有权证。为维护原告的合法权益，原告依法向法院提起诉讼，请求法院：1.确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令被告按照原告已付购房款总额开具发票；3.判令被告于判决生效之日起十日内到防城港市房产管理部门为原告办理原告所购商铺的房屋所有权证；4.判令被告赔偿原告违约金36920元；5.判令本案的诉讼费全部由被告承担。原告廖日宁为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提供以下证据：1.广西凯旭房地产开发有限公司材料，证明被告诉讼主体资格；2.商品房买卖合同备案证明��商品房买卖合同、转账凭条、收条，证明原告与被告存在买卖关系，原告已经支付全部购房款的事实。被告凯旭房地产公司辩称，事实上，原被告双方真实关系是借款，而非商品房买卖关系。双方签署《商品房买卖合同》是借款时作为抵押的一种变通方式，是被告按照原告的要求做的。2014年3月-5月期间，被告代表马乃英多次到南宁市东葛路凯丰大厦十楼找到银联担保公司，想通过该公司融资，该公司负责人廖日宁答复可以借款并提出月息4分，且要有抵押物。双方就利息问题多次谈判未果。直到2014年5月初，廖日宁说可以借款，如果到期（借期三个月）不能还钱，可以通过与他关联的公司作为贷款主体、用被告的抵押物在农业银行或者信用社帮忙融资用于还款。被告最终决定向原告的公司借款。2014年5月9日，双方在凯旭公司办理借款事宜。双方商定借款��额为人民币2300000元，因原告廖日宁要求在房产局办理抵押手续，而被告当时没有房产证不能办理抵押，双方便商议通过“签署房屋买卖合同及在房产局办理备案登记”的办法变相抵押。于是，双方当时就签署荣和苑二层2号商场的《商品房买卖合同》并到房产局办理合同备案登记。办完所有手续后，廖日宁并没有按事先约定给予借款，直到2014年5月12日才转款（借款）给被告。原告先按房屋买卖合同约定的数额将2868450元转入被告账号，然后被告将该笔款与实际借款的差额568450元（即2868450元-2300000元）转入到廖永聪的账户上，实际上被告本次借到的款项为2300000元。依此方法，被告又于2014年8月29日向原告借款1947625元，差额495550元（即2443175元-1947625元）转入廖永瑜账户；于2014年10月31日向原告借款508200元，差额127200元（即635400元-508200元）转入李青松账户。由于双方的真��关系为借款关系，所以签订的房屋买卖合同都是格式合同，对合同内容也未做进一步变更。此后，原告并未按其口头承诺积极为被告融资，却多次催促被告提供购房发票、户型图纸等办理房产证的资料，让被告意识到原告可能存在不良企图，所以被告并未将购房发票等相关资料给原告。为支持其答辩意见，被告凯旭房地产公司向本院提交如下证据：1.中国工商银行客户存款对账单（三份），证明双方不是房屋买卖关系，而是借款关系。经庭审质证，被告凯旭房地产公司对原告廖日宁提交的证据1、2无异议，对无异议的证据，本院予以确认。原告廖日宁对被告凯旭房地产公司提交的证据1证明内容不予认可，且表示原告并不认识被告所说的廖永聪、廖永瑜、李青松等人。因该证据为复印件，没有与原件核对且出处不明，对该证据本院不予认可。综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2014年5月9日、2014年8月26日、2014年10月30日，原告廖日宁与被告凯旭房地产公司分别签订三份《商品房买卖合同》，以一层6000元／平方米，二层2500元／平方米的单价购买被告凯旭房地产公司开发的防城区金花茶大道荣和苑小区1、2号楼二层2号、二层1号、一层17号商铺，成交总价分别为2868450元、2443175元、635400元。合同签订后，双方到防城港市房产管理局为该三套商铺均办理了《商品房买卖合同备案证明》。原告廖日宁交付了全部的购房款，被告向原告开具了收据留存，并在收据上注明：“因发票已用完，暂开收据代替，在办房产证时补开发票”。在上述三份《商品房买卖合同》中双方分别约定，被告在2014年12月30日、2015年1月5日、2015年6月30日前，将验收合格的房屋交付给原告使用，并在通过规划综合验收��360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构。原告交清房款后，被告已将三套商铺交付给原告使用，但至今尚未为原告办理房屋所有权证。另查明，凯旭公司的法定代表人马乃英因涉及伪造企业印章，于2016年3月31日被防城区检察院起诉至本院。防城区金花茶大道荣和苑小区1、2号楼二层1号、一层17号商铺涉及刑事案件，原告廖日宁于2016年4月25日向本院提出申请，请求撤回对该两套商铺的审理，先行审理荣和苑小区1、2号楼二层2号商铺。综合诉辩双方当事人的意见，本案争议焦点是：一、原告与被告双方于2014年5月9日签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；二、原告请求被告开具原告已付购房款2868450元的发票有无事实和法律依据；三、原告请求被告为原告办理所购的荣和苑小区1、2号楼二层2号商铺的房屋所有权��有无事实和法律依据；四、原告请求被告赔偿违约金是否有事实和法律依据。本院认为，原告廖日宁在宣判前，向法院提出撤回对荣和苑小区1、2号楼二层1号、一层17号商铺的审理，是在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，依法应予准许。一、关于原告廖日宁与被告凯旭房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。原告廖日宁与被告凯旭房地产公司于2014年5月9日签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》内容没有违反法律法规的强制性规定，并在防城港市住房保障和房产管理局办理了备案登记，应当认定该合同是依法成立的有效合同，应受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行合同义务。二、关于原告请求被告开具原告已付购房款2868450元的发票有无事实和法律依据的问题。原告廖日宁在签订合同后已交付全额购房款2868450元，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、第二十条的规定，“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”，“所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票”，原告诉请被告按照原告已付购房款2868450元开具发票于法有据，本院应当予以支持。三、关于原告请求被告为原告办理所购商铺的房屋所有权证有无事实和法律依据的问题。原告廖日宁与被告凯旭公司签订的《商品房买卖合同》第十五条第3款约定：“出卖人应当在商品房交付使用（建设工程经验收合格方可交付使用，具体细则请参照《建设工程质量管理条例》第十六条规定）后，并通过规划综合验收后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构”，在原告交付全部购房款后，被告已将原告购买的商铺交付给原告使用，但被告未在约定时间内将办理房屋所有权证需由被告提供的资料提交产权登记机构，其行为已构成违约，原告诉请被告于判决生效之日起十日内到防城港市房产管理部门为原告办理原告所购商铺的房屋所有权证于法有据，本院予以支持。四、关于原告主张被告凯旭房地产公司赔偿违约金是否有事实和法律依据的问题。原告廖日宁与被告凯旭房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十五条第3款、第5款约定，出卖人应当在商品房交付使用后，并通过规划综合验收后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构。如因出卖人不在上述期限内向产权登记机关提供资料申请办理房地产权属登记证书或其他出卖人的原因，导致本条约定的上述手续不能在��定期限内办理的，出卖人按已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金。现被告未在约定期限内将办理房地产权属登记证书的资料提供给产权登记机构已构成违约，应当按约支付违约金共计2868450＊0.05‰=1434.23元。至于凯旭公司辩称，原被告之间真实关系为借贷关系，并非商品房买卖关系。因凯旭公司在举证期限内未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，本院对被告的主张不予认可。据此，根据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，判决如下：一、原告廖日宁与被告广西凯旭房地产开发有限公司于2014年5月9日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告��西凯旭房地产开发有限公司按照原告廖日宁已付购房款2868450元向原告廖日宁开具发票；三、被告广西凯旭房地产开发有限公司向防城港市房产管理部门提交为原告廖日宁办理所购防城区金花茶大道荣和苑小区1、2号楼二层2号商铺的房屋所有权证所需资料；四、被告广西凯旭房地产开发有限公司赔偿原告廖日宁违约金1434.23元。本案诉讼费53688元，减半收取26844元，由原告廖日宁负担11964.5元，被告广西凯旭房地产开发有限公司14879.5元负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费30043元，汇款：防城港市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行防城港分行友谊支行，账号：76×××20。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。代理审判员　　刘丹二〇一六年四月二十八日书　记　员　　张程附本判决所适用的法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债��利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地��开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。第二十条所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。更多数据：