（2016）赣0403民初127号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-12-20
案件名称
九江世纪家居广场有限公司与程强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
九江市浔阳区人民法院
所属地区
九江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
九江世纪家居广场有限公司,程强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0403民初127号原告九江世纪家居广场有限公司，住所地九江市开发区长江大道669号，组织机构代码证69607284-5。负责人张春生，董事长。委托代理人彭江斌，江西康润律师事务所律师，执业证号13604201510530527。委托代理人车秀娟，江西康润律师事务所实习律师，证号36041511210051。被告程强，男，1988年5月30日出生，汉族，百年天天木门店业主，住九江市都昌县。委托代理人崔俊峰，江西顺合律师事务所律师，执业证号13604199810413461。本院于2015年11月9日立案受理原告九江世纪家居广场有限公司（以下简称：世纪家居）诉被告程强房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告世纪家居委托代理人彭江斌、车秀娟及被告委托代理人崔俊峰到庭参加诉讼，现已审理终结。原告诉称：2014年3月29日，被告与原告签订了商铺租赁合同，双方约定被告承租原告所有的位于九江市长江大道669号-“21世纪家居中心”的建材馆第二层面积为191㎡的商铺（场地编号为2016A），租赁期为2014年3月29日至2017年3月28日，租金及其他费用为5539元／月，同时约定被告应在每月10日前支付当月租金，逾期未支付的按所欠金额的日千分之五向原告支付滞纳金并承担合同履约保证金同等数额的违约金。同日，双方签订了上述租赁商铺的物业管理合同，物业管理服务期与商铺租赁期一致，物业管理费为1146元／月，同时约定被告应在每月10日前支付当月管理费，逾期未支付的按日千分之五向原告支付滞纳金。合同签订后，原告将上述商铺交付给被告使用，并提供了相应的物业管理服务。但自2015年1月至今，被告未按合同约定支付商铺租金、其他费用及物业管理费，经原告多次催缴，仍拒不支付。现要求：1、依法判决解除原被告于2014年3月29日签订的商铺租赁合同及物业管理合同，并将承租商铺保留固定装修返还原告。2、依法判决被告支付原告2015年1月至12月租金和其他费用66468元、违约金5539元及滞纳金（自2015年1月10日起按所欠金额的日千分之五计算至实际支付日），并向原告支付至实际返还商铺之日止的租金、其他费用及相应的滞纳金。3、依法判决被告支付原告2015年1月至12月物业管理费13752元及滞纳金（自2015年1月10日起按所欠金额的日千分之五计算至实际支付日），并向原告支付至实际返还商铺之日止的物业管理费及相应的滞纳金。4、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告辩称：1、原被告所签租赁合同在2015年8月17日解除，我方承租场地在当天已返还给原告，物业合同同租赁合同的解除时间一致。2、因承租的场地在2015年8月17日已经解除，故原告要求我方支付2015年8月17日之后的费用无事实依据。3、2015年1月至2015年8月17日我方拖欠租金属实，但原告于2016年1月18日才向法院起诉，为此2015年1月份的租金有过诉讼时效，故恳请对该月份的租金不予支持。4、原告要求被告承担违约金的同时还承担滞纳金有违法律规定，只能要求其中一项，且违约金和滞纳金的要求过高，造成我方不能承租原告存在一定过错。5、租赁合同书中约定的其他费用为原告代收，因2015年1月份被告拖欠原告租金，原告对被告的门面进行停电，被告在2015年2月之后被告事实处于停业状态，为此其它费用所约定的，如广告、促销、消防等，被告实际未发生，为此该项费用被告不应承担，我方只承担2015年2月份至2015年8月17日的租金及物业费。原告为支持其诉请，向法庭提供证据如下：1、世纪家居中心租赁合同书（建材版）复印件一份、世纪家居中心物业管理合同复印件一份，原件交法庭核对，证明双方租赁关系，租金、物业费、违约金及滞纳金计算标准，明确的违约责任。2、补充协议一份，申请报告复印件一份，证明原告给予被告三个月的免租期。以上证据经法庭质证，被告质证意见为：1、对证据的真实性无异议，违约金有为法律规定，且过高，应当比照银行同期贷款计算。2、对证据二的三性无异议。被告为支持辩称，向法庭提交了以下证据：1、世纪家居中心租赁合同书（建材版）复印件一份、世纪家居中心物业管理合同复印件一份，原件交法庭核对，农业银行业务凭证一份，被告与刘玲玲结婚证复印件一份，原件交法庭核对，证明每月租金3247元，补充协议证实原告每月代收广告费、促销费等费用2292元，每月10日前被告应缴清当月费用，同时证实如逾期15日支付租金，原告有权书面通知解除合同；世纪家居中心物业管理合同约定合同终止时间与租赁合同终止时间一致；农行业务凭证，我方已按照约定向原告缴纳履约保证金5539元，产品质量保证金5539元，共计11078元，该款可冲抵被告所欠原告费用。2、缴费通知单一份，证明2015年1月被告无力缴纳租金，原告于2015年1月8日予以催收。3、解除合同告知函一份，证明原被告双方所签租赁合同已于2015年8月17日被解除。上述证据经法庭质证，原告的质证意见为：对被告提交证据的真实性合法性均无异议，但不能达到被告的证明目的，在我方向被告发出解除通知函后，被告并未搬离门面店，证据二恰恰证明被告拖欠租金及其他费用和物业管理费，缴纳履约保证金和产品质量保证金按照合同约定原告可以不予退还。经审理查明：2014年3月29日，原、被告分别签订了一份《租赁合同书》和《物业管理合同》。《租赁合同书》主要内容为：第一条、被告承租原告所有的位于九江市长江大道669号-“21世纪家居中心”的建材馆第二层面积为191㎡的商铺（场地编号为2016A）；第二条、租赁期限：1、租赁期为2014年3月29日至2017年3月28日。2、免租期：4个月。第四条、合同履约保证金、租赁经营费用及交付办法：1、乙方（被告）签订本合同时向甲方（原告）缴纳履约保证金5539元。2、本合同期满，乙方如撤出经营，在乙方对甲方无欠款或不负有其他任何责任时，甲方凭乙方保证金收据退还全款。3、租金及其他费用为5539元／月。4、场地租金和费用采用“先支付后使用”的原则按月交付。5、乙方须按时缴纳场地租金和费用，如有延迟缴纳，从迟交之日起，乙方同意甲方每天按所欠金额的千分之五向乙方收取滞纳金，迟交时间达7天以上，甲方在发出书面通知后，有权停止该场地水、电、中央空调的供应，并有权限制乙方该场地内任何货品的进出场。第五条、1、乙方签订本合同时，须向甲方交纳所售商品的产品质量保证金5539元。3、如乙方退场后1年无售后遗留问题，则由甲方在三包期结束后如数退还质量保证金。第九条、1、在租赁期内，乙方出现下列情况之一，甲方有权解除本合同，同时要求乙方支付合同履约保证金同等金额的违约金并赔偿甲方由此引起的全部损失。出现的情况包括拖欠租金、管理费等达15天的。3、除本合同有特别约定外，因乙方违反合同约定导致提前终止合同的，乙方已向甲方交纳的各项款项（含租金、质保金、履约保证金），甲方有权不予退还。该合同原告在甲方处加盖了公司公章，被告在乙方处签名。《物业管理合同》主要内容为：第二条物业管理期限为三年，自2014年3月29日起至2017年3月28日止；第三条、1、乙方每月应向甲方缴纳物业管理费1146元。2、物业管理费采取“先付费后享受服务”的原则按月交付，乙方应在每月10日前向甲方财务部门缴清当月的物业费。3、如有延迟缴纳，从迟交之日起，乙方同意甲方每天按所欠金额的千分之五向乙方收取滞纳金。原告在甲方处加盖了公司公章，被告在乙方处签名。合同签订后，被告按照约定向原告缴纳履约保证金5539元，产品质量保证金5539元，共计11078元，原告将该场地交付被告经营，期间原告免除了被告7个月的租金，截止2014年年底，被告交清了全部的租金和物业管理费，从2015年1月起，被告未交纳租金和物业管理费。2015年8月17日原告向被告送达了一份《解除合同告知函》，被告当日自行搬离经营场地。原告于2016年3月将被告承租的营业店面门锁上了。因被告之后未支付所欠租金和管理费，故原告诉至法院。本院认为：2014年3月29日，原、被告分别签订了一份《租赁合同书》和《物业管理合同》合法有效，应受法律保护，双方均应严格予以遵守。被告应按使用时间交纳租金，逾期未交已构成违约。根据合同的约定，被告违约，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任，故原告要求解除原、被告的租赁合同和物业管理费合同以及要求被告支付所欠的租金和物业管理费的诉请，本院予以支持，但在原告向被告送达书面《解除合同告知函》后，被告自行搬离了经营场地，应视为原、被告的租赁合同关系已实际解除，原告诉请解除租赁合同和主张解除合同后的租金，本院不予支持；由于原、被告租赁合同的解除，被告自行搬离经营场地后，无需原告提供物业服务，故原告主张要求被告搬离之后的物业费用本院亦不予支持；原、被告在合同中已对违约金有了约定，该约定合法有效，一方违约，应按合同约定的违约责任条款承担违约责任，故对原告要求被告承担违约金5539元予以支持；滞纳金具有法定性、强制性和固定性等特点，它是行政法中的概念，由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间，因此，原、被告在合同中约定的滞纳金无法律依据，应为无效，故本院对原告主张的滞纳金不予支持；被告提出原告部分诉请超过诉讼时效，本院认为，原告在诉讼时效内多次找被告催要租金，符合诉讼时效中断规定，故对被告该主张不予支持；因双方均未对被告交纳的两项保证金主张权利，故本案不予处理。被告主张双方合同于2015年8月17日解除并无法律依据。关于被告承租场地被原告锁上的时间，因被告无证据证实，原告自认2016年3月底，本院以原告自认为准，原告要求被告承担2016年3月底以后的租金及物业管理费无法律依据。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告程强按照每月5539元，向原告九江世纪家居广场有限公司支付自2015年1月1日至2015年8月17日的租金，承担《租赁合同书》的违约金5539元。二、被告程强按照每月1146元，向原告九江世纪家居广场有限公司支付自2015年1月1日至2015年8月17日的物业管理费。三、驳回原告九江世纪家居广场有限公司的其他诉讼请求。以上支付款项，被告程强均应在本判决生效后七日内支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1944元，由被告程强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 侯 宁审 判 员 周 培人民陪审员 张珍秀二〇一六年四月二十八日书 记 员 王佳明第一页共八八一一八八八七七六六五五四四三三二二二二一一一一三页 微信公众号“”