（2016）陕03民终129号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-05-31
案件名称
陈仓区富强花园小区业与宝鸡市欧阳物业服务有限公司服务合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省宝鸡市中级人民法院
所属地区
陕西省宝鸡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宝鸡市欧阳物业服务有限公司,原告陈仓区富强花园小区业主委员会
案由
服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕03民终129号上诉人（原审被告）宝鸡市欧阳物业服务有限公司。住所地：宝鸡市金台区大庆路***号翰林华府。组织机构代码：55567484-2。法定代表人欧录勤，任公司执行董事。被上诉人（原审原告）原告陈仓区富强花园小区业主委员会。住所地：宝鸡市陈仓区虢镇西关富强花园小区。负责人魏建强，任主任。委托代理人杜效良，宝鸡市陈仓区司法局148法律服务所法律工作者。陈仓区富强花园小区业主委员会（以下简称富强花园业委会）与宝鸡市欧阳物业服务有限公司（以下简称欧阳物业公司）服务合同纠纷一案，陈仓区人民法院于2015年10月28日作出（2015）陈民初字第01435号民事判决书，欧阳物业公司不服该民事判决，提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人欧阳物业公司的法定代表人欧录勤、被上诉人富强花园业委会的委托代理人杜效良到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明，2009年9月26日，经虢镇西街社区富强花园业主代表大会选举产生了原业主委员会，委员会成员为：主任张军辉，秘书贾琳，委员董让怀、李广林、韩小平。2011年3月1日，原富强花园业委会委员韩小平代表原业委会与被告签订《物业服务合同》，合同期限为1年（2011年3月1日至2012年2月28日），被告开始为富强花园小区提供物业服务至今。合同到期后，原业委会秘书贾琳以原业委会主任名义与被告续签了1年的服务合同，合同载明的合同期限为“2012年3月1日至2013年2月30日止”。2012年9月27日，原富强花园小区业委会组成人员任期届满，原业委会未召开业主大会选举产生业委会组成人员。2013年3月1日，贾琳以原业委会主任名义又与被告续签了1年的服务合同，但该合同上“贾琳”的签名是原业委会委员李广林所写；2014年3月1日，贾琳以业主委员会负责人身份与被告签订了《物业服务合同》，合同期限：自2014年3月1日至2017年3月1日止。2014年11月16日晚，富强花园小区业主魏拉虎等人组成的筹备小组，召开了富强花园业主代表会议，并邀请了社区相关领导参与监督。经投票选举，选出业主魏建强为新一届业委会主任，同时选出2名副主任及4名委员。11月17日，原告就新选任的业委会组成人员书面向陈仓区虢镇街道办、西街社区等相关单位进行告知，西街社区也进行了备案。2015年1月8日晚，原告召开业委会成员会议，认为原业委会成员贾琳未经集体讨论，未征得广大业主同意，与被告签订了《物业服务合同》，被告在为小区提供服务时存在诸多问题，故该合同属无效，决定与被告解除合同，另行选聘其它物业公司。2015年3月22日，原告召开业主及业委会成员大会，讨论选聘物业服务企业及有关小区工作等事宜。经选举，业主过半数同意、业委会成员6人（1任缺席）同意选聘多百利物业公司为小区提供物业服务，同意被告为小区继续提供物业服务的仅为极少数。在原告与多百利物业公司交接工作时，被告认为其与原告签订的服务合同未到期，原告不能选聘新的物业公司，双方为此发生纠纷。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原业主委员会秘书贾琳，在其任期届满后，以原业委会负责人名义与被告签订服务合同，显然超越了其权限，且双方在签订合同时，未经业主大会决定，签订合同后，亦未得到业主大会的追认，故该服务合同无效。被告辩称该合同得到业主认可并已实际履行，但其未提供证据证明该合同得到业主大会的确认，且合同实际履行并不能说明该合同就是有效的合同，故其辩解理由不能成立；原告要求被告返还18户业主的电表款，因该18户业主并未对其授权，故原告无权请求被告返还该款项，对其该项诉讼请求，不予支持；原告要求被告赔偿10000元损失的请求，原告未提供相关证据证实，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第五十条，《陕西省物业管理条例》第十五条第一款（四）项、第二十三条之规定，判决如下：一、2014年3月1日贾琳代表原告陈仓区富强花园小区业主委员会与被告宝鸡市欧阳物业服务有限公司签订的《物业服务合同》无效；二、驳回原告陈仓区富强花园小区业主委员会的其它诉讼请求。案件受理费145元，由原、被告各承担72.5元。宣判后，欧阳物业公司公司不服该民事判决，向本院提出上诉称，富强花园新业委会成员的组成没有经过合法程序，业委会成立不合法，被上诉人不是适格的诉讼主体，故请求二审法院撤销一审判决，依法改判。二审查明的事实与原审法院查明事实一致。另查，一审判决书送达双方当事人后，欧阳物业公司退出富强花园小区，不再为小区进行物业服务。本院认为，《陕西省物业管理条例》第二十三条规定业主委员会由主任、副主任、委员以及候补委员组成。业主委员会组成人数为单数，组成人员任期一般为三年，可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数等事项由业主大会议事规则规定。2014年11月16日，富强花园小区业主组成筹备小组，召开了富强花园业主代表会议，并邀请了社区工作人员参与监督，选举出了新业委会主任、副主任及委员。11月17日，向陈仓区虢镇街道办、西街社区等相关单位进行了告知，社区进行了备案，故上诉人认为新业委会的成立不合法，业委会不是适格诉讼主体的上诉理由不能成立。新业委会对2014年3月1日贾琳与上诉人签订的物业服务合同不予追认，认为该合同为无效合同。《合同法》第四十八条规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。上诉人在与贾琳丧失代理权后签订物业服务合同，既未经过业主大会的决定，又未得到业主大会的追认，该合同对被上诉人不发生法律效力，故一审法院认定双方服务合同无效并无不妥。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费145元，由宝鸡市欧阳物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 韩权雁审 判 员 邱有前代理审判员 黄 婷二〇一六年四月二十八日书 记 员 杨 敏