（2016）皖11民终765号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-05-30
案件名称
滁州市琅琊粮油购销总店与朱建兵、吕进房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
滁州市琅琊粮油购销总店,朱建兵,吕进
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖11民终765号上诉人（原审原告）：滁州市琅琊粮油购销总店，住所地安徽省滁州市，组织机构代码71171063-1。法定代表人：张跃山，该总店经理。委托代理人：单其满，安徽其力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱建兵，1970年3月20日出生，汉族，个体工商户，住安徽省滁州市琅琊区。被上诉人（原审被告）：吕进，1971年4月26日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市。上述两被上诉人共同的委托代理人：宋光志，安徽清流律师事务所律师。上述两被上诉人共同的委托代理人：张晓敏，安徽清流律师事务所律师。上诉人滁州市琅琊粮油购销总店为与被上诉人朱建兵、吕进房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2015年12月14日作出的（2014）琅民一初字第01273号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人滁州市琅琊粮油购销总店的委托代理人单其满，被上诉人吕进及其与被上诉人朱建兵共同的委托代理人张晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年12月28日，滁州市琅琊粮油购销总店作为出租方（甲方），“朱建兵”作为承租方（乙方），双方签订一份房屋租赁合同，载明：1、甲方提供门面房两间，约95㎡给乙方租赁使用；2、租赁期限自2011年2月1日至2014年1月31日止；3、租金及保证金：乙方在签订本合同前须一次性交纳租赁保证金5000元，房屋租金每月3000元，逐月交纳，先付租金后用房；8、合同届满，乙方如需继续承租，应提前一个月与甲方协商续租事宜，在同等条件下，乙方享有优先承租权。案件审理中，滁州市琅琊粮油购销总店、朱建兵及吕进均认可该份房屋租赁合同中租赁方“朱建兵”签名系吕进所签，吕进系实际承租人，合同签订后该处房屋由吕进实际经营。合同租赁期满后，吕进继续使用租赁房屋，并缴纳了2014年2-3月的房租6000元。2014年4月11日，吕进与朱建兵离婚。2014年4月14日，该处房屋公开对外竞租，滁州市琅琊粮油购销总店门面房竞租公告载明：“一、项目简介：南谯北路457、459、461号，原蓝精灵童装店……;八、承租条件：5、竞租人竞租成功后须在规定时间内签订该房产房屋租赁合同，并付清第一年租金，否则招租人可以重新招租”。吕进参与了竞租，他人以每月150元/㎡竞租成功，2014年4月14日的成交确认书载明：“……承租人在收到成交确认书起7日内与房屋所有权单位签订租赁合同,逾期不签合同,视同放弃承租权……”。后中标者未与滁州市琅琊粮油购销总店签订房屋租赁合同，2014年7月份，滁州市琅琊粮油购销总店将竞租保证金退还中标者。审理期间，吕进认可滁州市琅琊粮油购销总店要求其于2014年8月让房。吕进经营的蓝精灵童装店位于滁州市南谯北路457-461号自北向南第三、第四间门面房。原审法院认为：滁州市琅琊粮油购销总店与“朱建兵”于2010年12月28日签订的房屋租赁合同，实为滁州市琅琊粮油购销总店与吕进所签，该份合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应严格按约履行。该份租赁合同到期后，双方未再续签合同，由吕进继续承租，双方之间依法形成不定期租赁关系，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。滁州市琅琊粮油购销总店收取租赁费至2014年3月，吕进自2014年4月起未支付房租，因吕进与朱建兵于2014年4月11日办理离婚，对滁州市琅琊粮油购销总店要求朱建兵承担责任不予支持，本案应由吕进承担门面房腾空及交还义务。虽然2014年4月14日，他人通过公开招租的方式以每月150元的价格竞得诉争房屋的租赁权，但滁州市琅琊粮油购销总店并未与中标者签订书面的租赁合同，且于2014年7月份将竞租保证金退还了中标者，对滁州市琅琊粮油购销总店要求自2014年5月1日起按中标价14250元/月（150元×95㎡）支付房屋使用费至门面房腾空交还时止不予支持。吕进应按原租金3000元/月标准缴纳2014年4月1日起至房屋实际返还之日止的租赁费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，原审判决：一、被告吕进于判决生效后一个月内将位于滁州市南谯北路457-461号自北向南第三、第四间（蓝精灵童装店）门面房腾空并交给原告滁州市琅琊粮油购销总店；二、被告吕进于判决生效后一个月内支付原告滁州市琅琊粮油购销总店自2014年4月1日起至房屋实际返还之日止的房屋租赁费（按3000元/月计算）；三、驳回原告滁州市琅琊粮油购销总店的其他诉讼请求。案件受理费940元，由原告滁州市琅琊粮油购销总店承担470元，被告吕进承担470元。滁州市琅琊粮油购销总店上诉称：1、租赁合同到期后，其明确告知不再将涉案房屋出租给吕进，并按政府规定公开对外招租，吕进参加竞租，只因报价低而没有中标。涉案房屋租赁合同到期后，吕进继续占用涉案房屋不退还，应是侵权行为，并非不定期租赁合同，原审对此认定错误；2、由于公开招租成功后，吕进拒不让房，导致其无法向中标者交付涉案房屋，并被迫退还竞租保证金，故吕进应按中标者报价每月每平方米150元标准支付房屋使用费，原审按3000元计算错误；3、涉案租赁房屋实际系吕进、朱建兵共同经营，故朱建兵也应承担责任。综上，请求撤销原判第二项，改判朱建兵、吕进支付2014年4月房屋使用费3000元，并自2014年5月1日起至房屋交还之日止的房屋使用费（按照每月14250元计算），由朱建兵、吕进承担一、二审诉讼费用。吕进、朱建兵在庭审中共同辩称：1、滁州市琅琊粮油购销总店在与吕进之间的房屋租赁合同到期后又收取了房屋租金，但没有签订书面合同，故吕进与滁州市琅琊粮油购销总店之间的房屋租赁关系应为无固定期限合同；2、吕进使用滁州市琅琊粮油购销总店房屋应该交纳相关费用，但此费用应该按照市场价格确定，而不应该用招投标价格确定；3、朱建兵并未实际经营，并已离婚，所以不该承担此责任。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。当事人所举证据与一审一致，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院二审查明的事实与一审一致。对一审认定的事实本院予以确认。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：吕进应以何种标准支付房屋占有使用费及朱建兵是否应对此费用承担给付责任。本案中，吕进虽以“朱建兵”的名义与滁州市琅琊粮油购销总店之间签订房屋租赁合同，但实际均系吕进租赁使用涉案房屋并交纳租赁费，故吕进与滁州市琅琊粮油购销总店存在房屋租赁合同关系，该合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应全面履行。滁州市琅琊粮油购销总店与吕进在租赁合同到期后，未再续签合同，但吕进继续使用诉争房屋，滁州市琅琊粮油购销总店对此并未提出异议，且亦收取2014年2-3月份的房租，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，故原房屋租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期租赁。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。虽然滁州市琅琊粮油购销总店于2014年4月对涉案房屋进行公开招租，吕进参与竞拍，但滁州市琅琊粮油购销总店并未举证证明其在对涉案房屋招租前已与吕进协商解除了该不定期房屋租赁合同，故吕进占有、使用案涉房屋并不构成侵权。滁州市琅琊粮油购销总店上诉称吕进占有涉案房屋构成侵权，无事实和法律依据，对滁州市琅琊粮油购销总店该项上诉理由，本院不予支持。吕进在原审中陈述其于2014年7月份在滁州市琅琊粮油购销总店的口头通知下经协商于同年8月底让房，但双方因对支付租金的标准产生争议而未让房，故双方的不定期租赁合同应于2014年8月底解除。在此期间的租金应依合同约定的标准每月3000元给付。至于此后至实际返还房屋时的房屋占有使用费，双方存在争议，滁州市琅琊粮油购销总店上诉主张按每月14250元给付。因涉案房屋滁州市琅琊粮油购销总店虽于2014年4月14日招租，他人亦通过公开招租的方式以每月每平方米150元的价格竞得诉争房屋的租赁权，但滁州市琅琊粮油购销总店并未与中标者签订书面租赁合同，并于2014年9月将竞租保证金退还给中标者，滁州市琅琊粮油购销总店所举证据并不能证明上述招租未成功系因吕进的原因造成，故滁州市琅琊粮油购销总店要求吕进自2014年5月1日起按中标价14250元/月（150元×95㎡）支付房屋占有使用费，证据不足。原审据此参照原合同标准确定占有使用费，并无不当，本院依法予以支持。滁州市琅琊粮油购销总店的此项上诉请求，因证据不足，本院不予支持。由于滁州市琅琊粮油购销总店无证据证明吕进仍实际与朱建兵共同承租使用涉案房屋，其要求吕进与朱建兵共同支付涉案房屋占有使用费的上诉请求，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。滁州市琅琊粮油购销总店的上诉请求及理由均不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4338元，由上诉人滁州市琅琊粮油购销总店负担。本判决为终审判决。审 判 长 王忠良代理审判员 王 敏代理审判员 郭东武二〇一六年四月二十八日书 记 员 吴 敬附：本案二审处理适用的主要法律规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来自：