（2016）粤0306民初4118号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-12-26
案件名称
邓居光与彭雪辉,彭雪云,李世生房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓居光,彭雪辉,彭雪云,李世生,深圳市世华房地产投资顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初4118号原告邓居光，男，汉族，1975年11月2日出生，住址江西省宜春市奉新县。委托代理人张青平，广东知明律师事务所律师。委托代理人汪腾锋，广东知明律师事务所律师。被告彭雪辉，女，汉族，1981年4月20日出生。被告彭雪云，女，汉族，1991年12月8日出生，住址广东省深圳市宝安区。被告李世生，男，汉族，1981年3月20日出生，住址广东省深圳市宝安区。三被告共同委托代理人林伟群，广东华商律师事务所律师。三被告共同委托代理人黄彬泽，广东华商律师事务所实习律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码71527988-5。法定代表人吴军强。委托代理人李常优，系该公司法务。原告邓居光诉被告彭雪辉、彭雪云、李世生及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓居光的委托代理人张青平、汪腾锋，三被告共同委托的代理人林伟群，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的委托代理人李常优到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓居光诉称，2015年12月3日，原告邓居光(代理人邓刚)与被告李世生通过第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司签订了《二手房买卖合同》，约定李世生以人民币521万元价格购买原告所有的位于深圳市宝安区西乡街道银田路玉湖湾花园1栋6座18D的房产。2015年12月5日，原告在被告彭雪辉的策划下与李世生、被告彭雪云签订买方主体变更确认书，确认买方由彭雪云变更为李世生。合同签订后，由于原告发现合同中关于首付款的交付的日期误写成2015年1月18日，而双方实际约定的日期应该是20l5年12月l8日，为规避交易风险，原告遂及时联络被告协商签订补充协议，但是被告却违背诚信原则单方认定该约定日期是2016年1月18日，拒不修改，双方协商未果，一直拖延至今。期间，彭雪辉作为房地产中介从业人员，无视合同风险，恶意恐吓催告，强行要求原告履行该瑕疵合同，以达到其不可告人之目的。事实上，预留45天时间做资金监管不符合一般的交易习惯。同时在该二手房买卖合同签订之初，李世生特别要求原告允许以第三人名义过户，说明其签约之初连真正的房屋买受人都未确定。所以原告有理由相信被告在合同签订之初并无购房能力和资质，只是在彭雪辉的策划下利用中介的便利条件虚假报价、压价，签订合同也只是为低价套住房源，利用时间差坐等该房产升值获利，其故意在合同中错写履约时间日期，设置人为漏洞，目的就是为其腾出时间余地以便于利用该漏洞逃避、掩盖其违约责任，其行为明显带有欺诈之目的。大量的事实证据表明了三被告之间有特定亲近关系，三被告涉嫌恶意串通的欺诈行为极大损害了原告的利益，为维护原告利益，也为打击不法中介炒作房产扰乱市场的行为，特诉至法院，请求判令：1、撤销原、被告2015年12月3日签订的《二手房买卖合同》；2、判令三被告连带赔偿原告损失20万元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。被告彭雪辉、彭雪云、李世生答辩称，一、原告的诉讼请求没有事实依据，颠倒是否黑白，本案中二手房买卖合同的买方主体变更为彭雪云是经过三方同意的，也是经过第三人世华地产认可的，是符合多方的意思表示，不存在所谓的在彭雪辉的策划下进行变更；二、合同约定的办理首期款的时间是2016年1月18日之前，涉案合同中的日期手写为2015年只是一个笔误，原告在通话中对履行日期是承认的；三、本案中合同买方主体由李世生变更为彭雪云之后，李世生及彭雪辉已经不是本案的合同主体，原告对李世生及彭雪云的起诉是没有事实和法律依据的。对于彭雪辉的诬陷和指责，彭雪辉保留追究其责任的权利；四、彭雪辉并非第三人公司的工作人员，也不存在恶意串通以及所谓的炒房行为。综上，被告认为原告的主张完全是为其恶意违约行为寻找借口，由于涉案房产的价格上涨，原告不遵守契约，恶意违约，严重侵犯了被告彭雪云的合法权益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司答辩称，一、本案属于买卖合同纠纷，第三人与本案的原、被告属于居间服务关系，在本案中无需承担责任；二、目前第三人处监管5000元交房保证金，愿意按照法庭的判决进行处理；三、第三人为本案的原、被告就涉案房产的交易提供了全面的居间服务，有权按照约定主张佣金。经审理查明，2015年5月18日，原告邓居光向案外人邓刚出具公证委托书，委托邓刚在2015年5月18日至2016年5月17日期间，可独立以邓居光的名义转卖涉案的深圳市宝安区西乡街道银田路玉湖湾花园1栋6座18D房产，签署房地产买卖合同等办理房产转让所需签署的相关文件，收取售楼款等。2015年12月3日，原告邓居光作为卖方，邓刚作为卖方代理人，被告李世生作为买方，在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下，签订了《二手房买卖合同》（编号：1503714），约定卖方将其名下的深圳市宝安区玉湖湾花园1栋6座18D号房，建筑面积89.48平方米，转让价格为人民币521万元，定金共计人民币20万元，由买方于签订合同时支付人民币5万元，于签署合同之日起8日内支付定金余额15万元。买方应于签署合同之日起至2015年1月18日前付清首期款（以银行承诺函为准），并于前述日期届满之日起三日内向银行（或公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定：①买卖双方同意以第三方名义过户；②邓居光和邓刚为亲属关系，邓刚是邓居光的代理人，签字具有产权人邓居光同等法律效力；③附公证委托书复印件一份。彭雪云、李世生和世华地产均主张“2015年1月18日前(含当日)内付清首期款”为笔误，因签订合同为凌晨，时间较晚，且为2015年年末，故出现书写错误，各方真实意思表示应当为“2016年1月18日前(含当日)内付清首期款”；原告主张约定的支付首期款的时间为2015年1月18日前，并不存在书写错误。原、被告以及第三人在庭审中确认：原告于2015年12月3日按照合同约定办理了公证委托手续，且原告已经将公证委托书原件从担保公司拿走。原告在另案中主张其拿走公证委托书的原因是发现彭雪云和李世生存在恶意串通。2015年12月5日，邓刚以原告代理人的名义作为甲方（卖方），李世生作为乙方（买方），世华地产作为丙方（托管方），三方签订了《定金托管协议》，约定甲方双方同意将定金人民币50,000元交由丙方托管。另，2015年12月2日李世生向世华地产支付定金人民币50,000元，2015年12月5日彭雪云向原告支付定金人民币150,000元，2015年12月5日邓刚、原告分别出具两份《收据》，表明收到李世生支付的定金人民币50,000元、150,000元。原、被告以及第三人在庭审中确认，上述定金中有人民币145,000元在原告处，有人民币5,000元作为交房保证金在第三人处托管。2015年12月5日，邓刚作为原告代理人，与李世生（原买方）、被告彭雪云（新买方）签订《买方主体变更确认书》，将上述《二手房买卖合同》的买方由李世生变更为彭雪云。庭审中，被告及第三人确认该《买方主体变更确认书》是各方同时在场签署的。2016年1月15日，彭雪云和李世生以特快专递的方式向卖方发送《履约催告函》，告知卖方应当按照合同约定于2016年1月18日前办理银行资金监管。2016年1月16日，彭雪辉向邓刚发送手机短信，通知邓居光及邓刚于2016年1月18日到宝安西乡河东路与宝安大道交汇处百佳华大厦1屋中国农业银行（西乡支行）配合彭雪云做资金监管，彭雪云在2016年1月14日下午在世华地产业务员和按揭人的带领下已面签好需要签的资料了，请邓居光和邓刚履行合约如期到达。邓刚回复“法庭见”。庭审中，彭雪云及彭雪辉承认上述短信是彭雪辉代彭雪云发送的。原告主张其与李世生签署的《二手房买卖合同》在首期款资金监管时间的约定上有重大错漏，且三被告存在欺诈，故提起本案诉讼，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项，诉请撤销上述合同。原告于庭审中明确其主张的损失20万元指的是因受到欺诈后，协商过程中产生的诉讼费及律师费，以及未按正常市场价格出售的差价损失。被告主张其多次约原告办理首期款资金监管，并提交了三段通话录音以支持其主张：1、2016年1月13日，被告彭雪辉致电邓刚协商办理资金监管事宜，双方初定于2016年1月18日与彭雪云办理首期款资金监管，并称具体时间于1月17日再联系确定；2、2016年1月16日，彭雪辉致电邓居光，通知其于2016年1月18日办理资金监管，但邓居光称其18日没空，何时有空将稍后回复；3、2016年1月17日，彭雪辉致电邓居光，确认是否继续履行合同，邓居光回复称由邓刚决定。另查，1、三被告于庭审中承认，彭雪辉及彭雪云为姐妹关系，三被告系亲属关系；2、彭雪辉承认其曾于涉案合同签署时为“链家地产”的工作人员，现已离职。上述事实，有二手房买卖合同、买方主体变更确认书、转账凭证、收据、手机短信记录、通话录音、履约催告函及快递单及庭审笔录予以证实。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于原告邓居光与被告李世生签署的《二手房买卖合同》效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定,“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”原告主张其与李世生签署的《二手房买卖合同》在首期款资金监管时间的约定上有重大错漏，且三被告存在欺诈，该合同应予撤销。关于涉案合同的效力。首先，合同约定“2015年1月18日前(含当日)内付清首期款”，彭雪云、李世生和世华地产均主张涉案合同中载明的“2015年”系笔误，买卖双方的真实意思表示为“2016年1月18日前(含当日)内付清首期款”，邓居光主张不存在笔误。本院认为，根据涉案合同约定的内容，房地产买卖合同履行的目的是通过支付对价的方式交易房产，在无充分有效证据证明买卖双方签订涉案合同的真实意思表示并非以支付对价的方式交易房产的情况下，结合社会经济生活的客观规律，本院认为李世生和邓居光对于首期款的约定应当与交易惯例相符合，即首期款的支付时间应当有利于合同的客观履行，双方签署合同的时间是2015年12月3日，三被告主张第三人业务员将“2016年”写为“2015年”系笔误，并不明显悖于常理，亦更符合公平原则和合同全面履行原则，且并无证据证明邓居光在合同履行过程中对该笔误并提出过异议。另，第三人对三被告的主张亦予以确认，本院认为第三人作为居间方，其陈述意见具有较高的可信度。综上，本院对三被告关于“2015年1月18日前(含当日)内付清首期款”属于笔误，买卖双方的真实意思表示为“2016年1月18日前(含当日)内付清首期款”的主张予以支持，该笔误并不足以构成合同履行的障碍;其次，《二手房买卖合同》中明确约定，卖方同意以第三方名义过户，且双方与彭雪云于两日后即签署《买方主体变更确认书》，将涉案房产的买方由李世生变更为彭雪云，上述两份文件均系各方当事人同时在场签署，原告作为有完全民事行为能力的卖方主体，其在知悉或应当知悉在《买方主体变更确认书》签字行为所带来的法律后果的情况下，仍予签字的行为应当视为原告对买方主体变更是知悉且同意，可见，买方主体资格亦非合同履行的障碍；再次，原告主张彭雪辉为涉案合同的真正的买方，其利用中介的便利条件虚假报价，进行欺诈，且三被告之间有特定亲近关系，涉嫌恶意串通损害了原告利益。但原告未提供充分有效证据证明其上述主张，根据谁主张谁举证原则，本院对于原告该主张不予支持。综上，原告系以出售涉案房产的真实意思自愿与李世生订立房屋买卖合同，并同意将买方由李世生变更为彭雪云。原告主张上述《二手房买卖合同》应予撤销，但未能提交充分有效的证据证明其系在对方通过欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使原告违背真实意思的情况下订立的合同，亦无证据显示合同订立存在重大误解或显失公平的情形，相应的举证不能的不利后果应由其自行承担。原告有关彭雪辉、彭雪云及李世生是亲属关系以及彭雪辉系中介机构从业人员的主张，虽经被告确认属实，但均不构成足以撤销合同的法定事由。故本院认定原告与李世生签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告诉请撤销该合同并要求三被告连带赔偿其损失20万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告邓居光的全部诉讼请求。本案受理费人民币2150元，由原告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员 陈蕾仰二〇一六年四月二十八日书 记 员 陈锐强书 记 员 边秋红附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第12页共12页 搜索“”