（2016）川0811民初196号

裁判日期: 2016-04-28

公开日期: 2016-06-30

案件名称

四川省广元市昭化区国家税务局诉广元市昭化区邢记土碗菜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

广元市昭化区人民法院

所属地区

广元市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

四川省广元市昭化区国家税务局,广元市昭化区邢记土碗菜

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第六十条第一款，第二百二十七条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

四川省广元市昭化区人民法院民事判决书（2016）川0811民初196号原告四川省广元市昭化区国家税务局。住所地：广元市昭化区元坝镇汉寿路*号。法定代表人庞传和，局长。委托代理人肖晓宏，四川永升律师事务所律师。被告广元市昭化区邢记土碗菜。住所地：广元市昭化区元坝镇汉寿路***号。负责人郑燕，女，生于1984年4月，汉族，四川省广元市人，住广元市昭化区。委托代理人邢子云（郑燕之夫），男，生于1982年2月，汉族，四川省广元市人，住广元市昭化区。原告四川省广元市昭化区国家税务局诉被告广元市昭化区邢记土碗菜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后,依法由代理审判员黄慧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川省广元市昭化区国家税务局的法定代表人庞传和及其委托代理人肖晓宏、被告广元市昭化区邢记土碗菜的负责人郑燕及其委托代理人邢子云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川省广元市昭化区国家税务局诉称，2013年1月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，租赁期限届满为2013年12月31日。协议期满后，原、被告没有继续签订租赁合同，但被告一直在使用该房屋，并向原告缴纳租赁费，双方形成不定期租赁合同。2014年10月，原告根据上级主管部门要求，按照法律规定向被告发出通知，要求被告腾退房屋，被告却不予理睬。原告在多次找到被告要求退还房屋无果的情况下诉至法院，请求1、判决解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告立即返还租赁的房屋；3、判令被告支付所欠租金13400元（至2015年底）；4、判令被告支付占用期间的使用费至腾退房屋为止；5、本案案件受理费及其他费用由被告承担。被告广元市昭化区邢记土碗菜辩称，对原、被告之间形成的房屋租赁合同关系以及欠付的租金数额无异议。但认为收回房屋的文件发出后，原告就应当告知我方，我方就不会进行装修，而且装修也是经过原告的同意，因此，原告应赔偿我方的装修损失180000元。另外，原告来找我们签收回房屋的通知时，也说的只是要给上级交代，并不是真的要求我们退房。2015年12月，原告方曾打电话告知我们可以继续进行经营，双方的合同关系继续有效，而使我们购入了大量的大米、菜籽油等，因此要求原告对我方的损失给予一定的补偿。原告四川省广元市昭化区国家税务局为了支持自己的主张，向本院提交了以下证据，结合被告的质证意见，本院作如下分析认定：1、被告的工商登记资料和原告的法定代表人身份证明、组织机构代码证，用以证明原、被告的身份信息及主体资格。被告质证表示无异议，本院予以采信；2、《房屋租用协议》，用以证明原、被告之间的租赁合同关系，双方对租赁期限、租赁费用以及装修事宜等做出了约定。被告质证表示无异议，本院予以采信；3、门面停租会签到表及通知，用以证明原告在2014年时向被告发出通知要求其在2014年12月31日前腾退房屋。被告质证表示签到表上的字是他们所签，但通知上的时间与之前看到的通知时间不一致，是2014年6月30日前腾退。本院认为该签到表和通知客观真实的反映了在2014年原告就向被告发出通知要求腾退房屋并由被告签收，能达到原告的证明目的，本院予以采信；4、2015年3月和2015年9月的腾退房屋通知和发放表以及张贴通知的照片打印件，用以证明2015年3月，原告向被告发出腾退房屋通知并由被告签收，2015年9月再次向被告发出腾退房屋通知，被告拒绝签收后，原告采用张贴的方式进行公示。对于2015年3月的腾退房屋通知和发放表，被告质证表示，发放表示上的字系其所签，但当时的通知上并没有加盖国税局公章。对于该份证据本院认为该签到表和通知客观真实的反映了在2015年3月原告向被告发出通知要求腾退房屋并由被告签收，能达到原告的证明目的，本院予以采信。对于2015年9月的腾退房屋通知和发放表以及张贴的照片，被告质证表示既没有签收过通知，也没有见过张贴的通知。本院认为通知发放表上并没有被告方的签字，而照片也不能反映通知张贴的时间和地点，因此本院不予采信；5、关于要求收回房屋的中央文件，用以证明收回租赁的房屋是响应中央的号召，但另一方面，原、被告形成不定期租赁，原告只需提前通知被告就可以随时要求收回房屋，被告质证对该文件的真实性无异议，但认为文件显示在2013年9月30日前就应该要收回房屋，原告就应该告知我方，我方就不会在2013年10月进行装修。对于该份证据，本院予以采信；被告广元市昭化区邢记土碗菜为了支持自己的主张，向本院提交了以下证据，结合原告的质证意见，本院作如下分析认定：1、关于要求收回房屋的中央文件（与原告第5份证据相同），用以证明原告应该在2013年9月30日告知我方要收回房屋。原告质证表示对真实性无异议，但不能达到被告的证明目的。对于该份证据，本院予以采信；2、收条一张，用以证明2013年10月被告对租赁的房屋进行了装修。原告质证表示该证据与本案无关，不能达到证明目的。本院认为该收条仅能证明在2013年10月时被告承接了其他人的店面，不能达到其证明对租赁的国税局的房屋进行了装修的目的，与本案不具有关联性，本院不予采信；3、证人余某某、吴某、孙某某等人的书面证人证言，用以证明原告在2015年12月份时让我们交房租，交了房租就可以继续租房。原告质证表示该证据形式不符合法律规定，且原告系国家机关，应以书面的通知为准，并且使用了房屋本就应该缴纳租金。本院认为，该组证人均系国税局要求收回的其他门面的租户，与案件的处理具有利害关系，且证人应当出庭作证，本院无法核实其真实性，因此，对于该份证据本院不予采信。根据当事人的庭审陈述及有效证据的证明，本案足以认定的事实是：2013年1月1日，原、被告签订《房屋租用协议》。协议约定被告租用原告综合办公楼一楼邻街门面2.5间（工商登记为广元市昭化区元坝镇汉寿路803号），每月租金1700元，租赁期间为2013年1月1日至2013年12月31日，同时约定如被告需要装修房屋（在不改变整体结构的前提下），必须征得原告的同意，被告在租房期间内进行的各种装修，其材料和各种费用，原告不予负责等。协议期满后，原、被告未继续签订书面的租赁合同，被告也未腾退房屋，而继续使用并缴纳租金。2014年至2015年两年间，原告多次向被告发出腾退房屋的通知，而被告均未予理睬。另查明，截止2015年12月，被告共拖欠房屋租金13400元。本院认为，原、被告签订的租赁协议系双方真实意思的表示，未违反法律相关规定，应认定为有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。租赁协议约定的期限届满后，被告一直在继续使用该租赁的房屋并向原告缴纳租赁费用，原告未提出异议，双方虽未继续签订书面的租赁合同，但形成事实的租赁合同关系，且该租赁期限为不定期。对于不定期租赁，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“……视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中原告要求被告腾退房屋，均以书面的形式通知被告并且预留了合理的期限，符合相关法律规定。故原告要求解除租赁合同关系并腾退租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。承租人使用租赁物，应按照合同的约定支付租赁费用，承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求其进行支付。因此，原告请求被告支付所欠2015年租金13400.00元的诉讼请求，本院予以支持。对于2016年使用租赁房屋的租赁费，本院认为应按照租赁协议约定的标准计算至判决时止较为适宜，即1700.00元/月×4个月=6800.00元。对于被告主张的装修损失的问题，属于反诉，而非抗辩，经本院释明后被告在指定的期限内未向本院提交书面的反诉状，且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案原、被告在其租赁协议中也约定了装饰装修的费用由被告自行负责。因此，被告提出要求原告赔偿装饰装修费用的意见，缺乏合同依据和法律依据，不能以此作为不腾退房屋的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告四川省广元市昭化区国家税务局与被告广元市昭化区邢记土碗菜之间的房屋租赁合同；二、被告广元市昭化区邢记土碗菜于本判决生效之日起三十日内将位于广元市昭化区元坝镇汉寿路803号的门面房2.5间腾退给原告四川省广元市昭化区国家税务局；三、被告广元市昭化区邢记土碗菜于本判决生效之日起十日内支付原告四川省广元市昭化区国家税务局房屋租金20200.00元；四、驳回原告四川省广元市昭化区国家税务局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费110元，由被告昭化区邢记土碗菜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。代理审判员　　黄慧二〇一六年四月二十八日书　记　员　　张雪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。来自：