（2016）沪01民终3799号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-07-13
案件名称
蔡霞妹诉上海汇虹物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终3799号上诉人（原审被告）蔡霞妹，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人严世俊（系蔡霞妹之夫），XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）上海汇虹物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室。法定代表人汪术华，职务总经理。委托代理人曹速强，该公司员工。上诉人蔡霞妹因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，蔡霞妹系上海市XX路XX弄XX号1608室的产权人，该房屋类型为公寓，建筑面积为73.25平方米。上海市XX路XX弄XX小区设有业主委员会，曾与上海汇虹物业管理有限公司（以下简称汇虹公司）就XX住宅小区的物业管理签订了《物业管理服务合同》，主要约定：1、汇虹公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，汇虹公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费、保洁费、保安费、房屋设备运行费等费用。2、本委托管理期限为五年，自2006年1月24日零时起至2011年1月23日24时止……上述《物业管理服务合同》有效期届满后，南丹小区业主委员会未与汇虹公司签订合同，汇虹公司亦未撤场，且按照原有的《物业管理服务合同》为南丹小区提供物业服务至今。蔡霞妹按每月人民币（以下币种相同）38元的标准向汇虹公司支付了2012年9月至2012年12月期间的物业服务费（含管理费、保洁保安费、设备运行费）；2015年7月21日，蔡霞妹向汇虹公司交纳了2015年8月的停车费150元；2015年12月10日，蔡霞妹向汇虹公司交纳了2015年9月至12月的停车费合计600元。蔡霞妹未向汇虹公司支付2013年1月至2015年12月期间的物业服务费，汇虹公司为向蔡霞妹催讨2013年1月至2015年12月期间的物业服务费（含管理费、保洁保安费、设备运行费），向原审法院提起诉讼，请求判令蔡霞妹支付上述期间的物业管理服务费1,711.20元、设备运行费249.10元。原审中，蔡霞妹对2013年度其所在的南丹小区名下的房屋物业服务费的支付标准是每月38元、2014年度蔡霞妹在南丹小区名下的房屋物业服务费的支付标准是每月45.99元、2015年度蔡霞妹在南丹小区名下的房屋物业服务费的支付标准是每月69.58元之事实无异议。2016年2月24日，汇虹公司递交了《情况说明及申请》，其中载明“庭审后……发现庭审中陈述的2015年9月至12月运行费金额有误，因此2015年度蔡霞妹在南丹小区名下的房屋物业服务费的支付标准并不是每月都为69.58元，而是2015年1月至8月为69.58元，9月至12月高于此金额，但是考虑到本案的实际情况，汇虹公司同意针对蔡霞妹做出特殊处理，即2015年9月至12月亦按每月69.58元的标准向蔡霞妹收取物业服务费”。原审认为，现有事实表明，汇虹公司于2013年1月至2015年12月期间系南丹小区的物业管理者，而蔡霞妹系南丹小区业主，因此蔡霞妹作为汇虹公司提供服务的受益人，理应承担支付含管理费、保洁保安费、设备运行费在内的物业服务费的责任。尽管汇虹公司与南丹小区业主委员会在2011年1月23日合同到期后未续签《物业管理服务合同》，但是不能因此即否定汇虹公司仍然在为南丹小区提供物业服务的客观事实，南丹小区业主委员会及相关部门出具的《证明》可以证明上述事实，蔡霞妹提供的证据也可以证明上述事实，如果汇虹公司不是物业服务的实际提供者，蔡霞妹不会向汇虹公司交纳停车费。据此，蔡霞妹以汇虹公司未与业主委员会签订《物业管理服务合同》为由，否认汇虹公司与南丹小区之间存在着物业服务与被服务的关系，与事实不符；何况蔡霞妹在不认可的同时又主张汇虹公司的服务标准未同步提高，其陈述本身也有着矛盾性。蔡霞妹罗列了一系列汇虹公司未同步提供物业服务标准的事例，但蔡霞妹未能就此陈述提供证据，因此在本案中对蔡霞妹陈述不予采信。综上所述，基于双方对涉案期间的物业服务费支付标准无异议的事实，对汇虹公司提出的要求蔡霞妹给付涉案期间的物业服务费之诉请予以支持，具体金额由原审法院依法核算。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，于2016年2月25日作出判决：蔡霞妹于判决生效之日起十日内支付上海汇虹物业管理有限公司自2013年1月起至2015年12月止的物业服务费（含管理费、保洁保安费、设备运行费）合计1,842.84元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取计25元，由蔡霞妹负担。原审法院判决后，蔡霞妹不服，向本院提起上诉称：被上诉人提供的服务有瑕疵，服务不到位，如被上诉人拆除了保安岗亭并设立了两个停车位，但其从未公示过小区的广告费及停车费收支情况，被上诉人亦未制止小区的违章搭建等。此外，被上诉人之前所签订的物业合同已经到期，且未签订新的物业合同，且被上诉人未达到服务标准，故其收取物业费缺乏依据，请求二审法院依法改判驳回被上诉人原审时的诉讼请求。被上诉人汇虹公司辩称：因为小区停车位紧张而作了相应安排，但并未影响小区服务质量，被上诉人收取的停车费根据物业合同用于补贴保安保洁费用等，对于违章建筑因为被上诉人无执法权也只能进行劝阻，被上诉人的服务已基本达到要求，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人与上诉人所在小区业主大会签订的物业服务合同到期后，被上诉人依旧为该小区提供物业服务，双方已经形成了事实物业服务合同关系，故被上诉人向作为小区业主的上诉人主张物业服务费，并无不当。至于上诉人提及的被上诉人提供的物业服务质量不到位的问题，上诉人并未就此提供相应的证据材料证明被上诉人所提供的物业服务存在相应瑕疵。故上诉人以此作为其拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。综上所述，上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人蔡霞妹负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛海波代理审判员 李 兴代理审判员 孙 飞二〇一六年四月二十八日书 记 员 倪 非附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自