（2016）渝01民终2154号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-07-25
案件名称
蒋应霞与刘建华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋应霞,刘建华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终2154号上诉人（原审原告）蒋应霞，无固定职业。委托代理人杨治，重庆联纵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘建华，无固定职业。委托代理人刘广胜，重庆道吉律师事务所律师。上诉人蒋应霞与被上诉人刘建华房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年11月12日作出（2015）沙法民初字第09872号民事判决，蒋应霞对该判决不服，向本院提出上诉。本院受理后，于206年4月18日进行了询问。蒋应霞的委托代理人杨治，刘建华的委托代理人刘广胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经一审法院审理查明：涉案房屋位于重庆市沙坪坝区华宇广场9-13-4号，房屋的所有权人为案外人魏小杰。2015年3月28日，案外人魏小杰与被告刘建华签订《房屋租赁合同》以及补充协议，合同约定：魏小杰（甲方）将坐落在重庆市沙坪坝区华宇广场鎏金楼（9号楼）13-4的房屋（房地产权证上为重庆市沙坪坝区华宇广场9-13-4号）出租给刘建华（乙方）作居住使用，租赁期共60个月，甲方自2015年4月1日起将房屋出租给乙方使用，2020年3月31日收回，租金总额192000元。甲方同意乙方将华宇广场鎏金楼（9号楼）13-4号房转租给第三方（丙方）使用，乙方及丙方转租协议由乙、丙双方自行签订，丙方租金支付给乙方，乙方按照原《房屋租赁合同》支付租金给甲方。2015年3月30日，原告蒋应霞（乙方）与被告刘建华（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：刘建华将位于重庆市沙坪坝区华宇广场9-13-4号房屋出租给蒋应霞，第1年租金48000元，房屋租期从2015年3月30日至2020年3月29日，为期5年。乙方在承租期间，未经甲方同意，乙方不得私自改变房屋结构，不得擅自装修，乙方在租住本房屋期间只能居住。租期未满期间，如乙方单方面需终止租房合同，须提前一个月通知甲方，待甲方同意后方可办理结清手续。合同签订后，原告蒋应霞向被告刘建华支付了1年的租金48000元及押金10000元，并对承租的房屋进行了装修，原告花费装修费、物业服务费、空调加氟费共计12152元。一审审理中，原告蒋应霞认为××，导致合同目的不能实现，即无法继续经营宾馆，以不可抗力为由要求解除与刘建华签订的《房屋租赁合同》，并要求刘建华返回剩余租期的租金（扣除1个月零10天）、押金以及物业服务费、空调加氟费、装修费等。被告刘建华则认为原告的疾病不足以使原告不能履行合同义务，不是法律上的不可抗力，不同意解除合同，要求继续履行原被告签订的合同。因双方分歧较大，调解未成。原告蒋应霞诉称，2015年3月30日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将位于重庆市沙坪坝区华宇广场9-13-4号房屋出租给原告，原告用于开办招待所，年租金48000元，出租期限5年。原告支付了1年的租金48000元及押金10000元，并对承租的房屋进行了装修，花费了12152元。2015年5月，原告陈述其病情加重，睡不着觉、产生幻觉、并且疯疯癫癫，时常自言自语，导致周围邻居都不敢和原告说话、接触。2015年7月19日，原告去医院检查，诊断出原告患有××忧郁症，××，医生叮嘱只能修养不能在继续工作，原告现完全无法继续经营生意。原告曾多次与被告协商，被告同意原告撤出，但是不愿退还租金、押金及装修款，现诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告租金48000元；3、被告返还原告押金10000元；4、被告返还原告装修费等12152元。被告刘建华辩称，被告不同意原告单方面解除房屋租赁合同，因为原告没有解除合同的法定理由即客观上存在不能履行的事实依据，不同意原告的所有诉讼请求。一审法院认为，原告蒋应霞和被告刘建华签订的房屋租赁合同实际是房屋转租合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，被告刘建华的转租行为也经房屋出租人的同意，故涉案合同为有效合同。原告蒋应霞依照合同约定支付租金、押金，被告刘建华也已经将涉案房屋交付给原告使用。合同履行过程中，原告蒋应霞认为××属于不可抗力致使不能实现合同目的，请求判令解除原被告双方签订的租赁合同并要求被告刘建华返还租金、押金、装修费等。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”首先，原告蒋应霞在承租涉案房屋之前，曾经患有抑郁症，虽然不确定何时会复发，但是原告蒋应霞应当可以预见到抑郁症复发的可能性，且原告蒋应霞也未举证证明其签订合同时患有抑郁症，仍然承租涉案房屋，其应当承担相应的后果。其次，既使原告蒋应霞在履行合同期间患有抑郁症，其也可委托他人对其承租的房屋进行管理，并不是不能克服的客观情况。综上，蒋应霞提出的其患有××不能构成不可抗力，仅影响其自身履行合同的行为能力。另外，原告蒋应霞还提出被告刘建华无法证明涉案房屋的产权人魏小杰允许被告刘建华转租房屋以及允许转租的房屋可以进行宾馆经营，并提出以此解除合同。因被告刘建华举示了案外人魏小杰与其签订的房屋租赁合同以及附件，合同中载明被告刘建华可以对涉案房屋进行转租，且案外人魏小杰也从未要求原告搬离涉案房屋或向其主张权利。原告蒋应霞承租房屋用于经营宾馆，已经违反与被告刘建华签订的房屋租赁合同中的相关约定，但是守约方即被告刘建华并未对此提出异议，原告蒋应霞不能以此为由提出解除合同的诉讼请求。故对其要求判决解除原被告之间的租赁合同的诉讼请求不予主张。原告蒋应霞的其他诉请，均是建立在租赁合同解除的基础之上，现合同尚未解除，其他诉请亦不予主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告蒋应霞的诉讼请求。案件受理费1554元，减半交纳777元（原告已预交），由原告蒋应霞负担。蒋应霞不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清。上诉人患有××，无法继续履行合同，完全符合解除合同的主客观要件，请求二审法院查明事实，依法改判被上上诉人返还租金和押金。刘建华答辩称：一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。二审审理查明的那件事实与一审相同。本院认为，蒋应霞和刘建华签订的房屋租赁合同是房屋转租合同，刘建华的转租行为也经房屋出租人的同意，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，故涉案合同为有效合同。合同签订后，蒋应霞依照合同约定支付租金、押金，刘建华也已经将涉案房屋交付给蒋应霞使用。由于蒋应霞在承租涉案房屋之前，曾经患有抑郁症，蒋应霞应当可以预见到抑郁症复发的可能性，仍然承租涉案房屋，其应当承担相应的后果，不符合解除合同的法定条件，蒋应霞不能以此为由提出解除合同，故蒋应霞上诉称××致使不能实现合同目的，请求判令解除双方签订的租赁合同并要求刘建华返还租金、押金、装修费等的上诉理由不能成立。本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1554元，由上诉人蒋应霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗登文代理审判员 彭松涛代理审判员 陈 娟二〇一六年四月二十八日书 记 员 唐 欢 关注公众号“”