（2016）沪02民终1265号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-05-10
案件名称
上海欧达意置业有限公司与上海嘉贝利物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海欧达意置业有限公司,上海嘉贝利物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终1265号上诉人（原审被告）上海欧达意置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人王东海，总经理。委托代理人吴小乐，上海博群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海嘉贝利物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人张琴芳，总经理。委托代理人杨锦强。上诉人上海欧达意置业有限公司（以下简称“欧达意置业公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民一（民）初字第8615号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年7月6日，欧达意置业公司与上海嘉贝利物业管理有限公司（以下简称“嘉贝利物业公司”）签订前期物业服务合同，约定嘉贝利物业公司为嘉龙大厦的物业服务公司，履行物业管理服务的义务，其中包括业主委托的其他物业管理服务事项；物业管理费收取标准为商务楼人民币（以下币种均为人民币）4.8元／月／平方米，商铺5.8元／月／平方米；物业费按季交纳，业主应在每个季度的第一个月的10日之前履行交纳义务，逾期交纳的，违约金按日千分之二计算；等等。合同附件二，空置房屋物业管理费缴付说明中，约定：根据《物业管理类条例》及《上海市住宅物业管理规定》，控制房屋物业管理费由开发商全额支付，鉴于目前国家对房屋的调控政策以及开发商的实际情况，经双方协商达成一致，空置房屋物业管理费参照江苏省相关规定由开发商按70%支付，每个季度的第一个月的10日结算。2013年4月15日，双方办理了交接嘉龙大厦物业管理的手续。欧达意置业公司向嘉贝利物业公司交纳了2013年4月15日至2013年7月15日期间的空置费。2014年9月27日，嘉贝利物业公司因欧达意置业公司未能给付2013年7月15日至2014年10月15日期间的物业费，向法院提起诉讼。在审理中，双方经对账，确定2013年7月15日至2014年10月15日期间的物业费为302，226.60元。欧达意置业公司在审理中提起反诉，要求嘉贝利物业公司返还小业主预充的水电费。经审理，法院判决欧达意置业公司给付嘉贝利物业公司2013年7月15日至2014年10月15日期间的物业费为302，226.60元，判决嘉贝利物业公司给付欧达意置业公司小业主预充的水电费233，624.20元。判决书载明，2013年9月起，嘉龙大厦的用电户名从欧达意置业公司名下变更至嘉贝利物业公司名下；2013年4月至今，嘉龙大厦的用水户名为欧达意置业公司。原审法院另查明，嘉贝利物业公司制作2014年10月16日至2014年12月31日期间的空置房物业费清单，金额为38，940.60元，该清单欧达意置业公司的工作人员于2015年2月3日签收；嘉贝利物业公司制作2015年1月1日至2015年3月31日期间的空置房物业费清单，金额为45，034.50元，该清单欧达意置业公司的工作人员于2015年4月7日签收；嘉贝利物业公司制作2015年4月1日至2015年6月30日期间的空置房物业费清单，金额为36，007.30元，该清单欧达意置业公司的工作人员于2015年6月8日签收；嘉贝利物业公司制作2015年7月1日至2015年9月30日期间的空置房物业费清单，金额为36，007.30元，该清单欧达意置业公司的工作人员签收。自2014年10月起，截止2015年8月31日，欧达意置业公司售楼处用电金额为84，813.75元，用水金额为13，445元，合计98，258.75元。2015年，嘉贝利物业公司向原审法院提起诉讼，要求判令欧达意置业公司给付2014年10月16日至2015年9月30日期间的物业管理费153，872.95元；给付水电费98，258.75元；给付物业费、水电费的滞纳金132，208元。原审审理中，针对嘉贝利物业公司空置房物业费清单，欧达意置业公司确认正确，无异议。嘉贝利物业公司调整了2015年1月1日至2015年3月31日期间的空置房物业费45，034.50元，该45，034.50元费用中包括了2013年4月30日至2013年9月30日的空置房物业费987.70元，2015年1月1日至2015年3月31日期间的空置房物业费应为44，046.80元。嘉贝利物业公司主张，空置房物业费987.70元是基于小业主向嘉贝利物业公司出示了房屋交接书，明确交房时间为2013年9月17日，故小业主应从2013年10月起向嘉贝利物业公司交纳物业费，之前的物业费应由欧达意置业公司负担，上次诉讼中，嘉贝利物业公司提出的物业费中没有包括这笔费用，故本案中嘉贝利物业公司向欧达意置业公司主张。对此，欧达意置业公司认为，上次诉讼中，嘉贝利物业公司未主张这笔费用，应视为嘉贝利物业公司已经放弃了这笔费用，故不同意嘉贝利物业公司要求欧达意置业公司给付这笔费用的请求。欧达意置业公司主张，欧达意置业公司已经支付了2014年10月至2015年9月水费133，757.90元，该费用应在本案中与嘉贝利物业公司的物业费相抵扣。对此，嘉贝利物业公司认为，现双方对小业主预充的水费尚未结算，对小业主预充的水费金额尚不清楚，不同意在本案中予以抵扣。因双方意见不一，致调解未果。原审法院经审理后认为，嘉贝利物业公司与欧达意置业公司之间的物业服务合同关系明确，合法有效，具有约束力。嘉贝利物业公司主张空置房物业管理费153，872.95元，合法有据，法院予以支持。欧达意置业公司抗辩空置房物业费987.70元在嘉贝利物业公司的上次诉讼中没有主张即视为放弃，于法无据，不予支持。自上次诉讼后，嘉贝利物业公司向欧达意置业公司提交了空置房物业管理费结算事宜单，嘉贝利物业公司制作的结算事宜单所核算的费用金额正确，欧达意置业公司接受结算事宜单后，未能在合理的期限内履行付款义务，有违诚实信用原则，显属违约，欧达意置业公司应承担迟延付款的违约责任。嘉贝利物业公司主张的千分之二是合同约定对小业主在每季第一个月10日前不缴纳物业费的违约责任，而本案双方对空置房物业费约定每季第一个月10日进行结算，并无约定具体的违约条款，故嘉贝利物业公司主张按千分之二计算违约金，法院不予支持。本案中，法院根据欧达意置业公司签收空置房物业管理费结算单的时间节点，酌情考虑确定2014年10月16日至2014年12月31日期间的空置房物业费38，940.60元，欧达意置业公司应于2015年2月底给付；2015年1月1日至2015年3月31日期间的空置房物业费44，046.80元，欧达意置业公司应于2015年4月底给付；2015年4月1日至2015年6月30日期间的空置房物业费36，007.30元，欧达意置业公司应于2015年7月底给付；2015年7月1日至2015年9月30日期间的空置房物业费36，007.30元，欧达意置业公司应于2015年10月底给付。为此，欧达意置业公司应按每季应承担的空置房物业管理费为基数自2015年3月1日、5月1日、8月1日、11月1日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。嘉贝利物业公司要求欧达意置业公司给付电费84，813.75元，合法有据，予以支持。本案所涉物业的用水户名系欧达意置业公司，欧达意置业公司支付相应的水费，嘉贝利物业公司要求欧达意置业公司给付欧达意置业公司售楼处水费13，445元，与事实不符，不予支持。嘉贝利物业公司要求欧达意置业公司承担水电费的滞纳金责任，于法无据，不予支持。欧达意置业公司系缴纳水费的义务主体，欧达意置业公司向供水单位缴纳水费的行为不形成欧达意置业公司对嘉贝利物业公司享有债权的事实，根据事实，欧达意置业公司对嘉贝利物业公司收取小业主预充水费的金额享有权利，欧达意置业公司主张将其支付的水费与物业费相折抵，与事实不符，不予支持。原审法院据此判决：一、上海欧达意置业有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海嘉贝利物业管理有限公司2013年4月30日至2013年9月30日、2014年10月16日至2015年9月30日期间的空置房物业管理费人民币153，872.95元；二、上海欧达意置业有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海嘉贝利物业管理有限公司2014年10月至2015年8月31日期间的电费人民币84，813.75元；三、上海欧达意置业有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海嘉贝利物业管理有限公司以人民币38，940.60元为基数自2015年3月1日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；以人民币44，046.80元为基数自2015年5月1日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；以人民币36，007.30元为基数自2015年8月1日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；以人民币36，007.30元为基数自2015年11月1日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；四、驳回上海嘉贝利物业管理有限公司的其余诉讼请求。原审判决后，欧达意置业公司不服，向本院提起上诉称：双方对物业管理费具体金额和水费冲抵金额存有争议，故欧达意置业公司不应承担逾期付款利息损失。请求撤销原审法院判决主文第三项，改判驳回嘉贝利物业公司有关利息的诉讼请求。被上诉人嘉贝利物业公司答辩称：欧达意置业公司不及时支付物业管理费，加重了嘉贝利物业公司的运营成本。原审法院判决正确，请求二审法院予以维持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，欧达意置业公司与嘉贝利物业公司之间的物业服务合同关系，合法有效，双方均应依约履行。欧达意置业公司与嘉贝利物业公司对2014年10月15日之前的空置房物业管理费之争议已由生效判决予以判定。但欧达意置业公司对10月16日之后的物业管理费仍予拖欠，显然有违诚信。原审法院判决由欧达意置业公司支付嘉贝利物业公司逾期付款的违约金，符合法律规定，本院予以维持。欧达意置业公司上诉提出，双方对物业管理费与水费的冲抵金额存有异议，但水费与物业管理费是两个不同的法律关系，且双方未约定物业管理费的支付以水费的结算为前提，故欧达意置业公司的上诉，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海欧达意置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张志煜审判员 徐 庆审判员 王 伟二〇一六年四月二十八日书记员 王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：