（2016）沪0107民初5305号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-12-02
案件名称
卢植与钟成慧、朱斌等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢植,钟成慧,朱斌,朱怡
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初5305号原告卢植，男，1978年9月12日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市。委托代理人周秀华，女，1954年9月13日出生，汉族，户籍地同原告卢植。被告钟成慧，女，1984年12月29日出生，汉族，住上海市。被告朱斌，男，1978年8月5日出生，汉族，住址同被告钟成慧。委托代理人钟成慧。被告朱怡，女，2007年11月22日出生，汉族，住址同被告朱斌。法定代理人钟成慧。原告卢植与被告朱斌、钟成慧、朱怡房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告卢植的委托代理人周秀华、被告钟成慧(暨被告朱斌的委托代理人、被告朱怡的法定代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢植诉称，原告与三被告通过房产中介签订了位于上海市普陀区富平路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定房屋成交价格人民币213万元(以下币种均为人民币)为原告净到手价。因交易双方的所有费用均由被告承担，被告与中介方要求原告不要管，只要213万元净到手便是。签订合同时，房屋成交价213万元分两次签订，买卖合同为199万元，补充协议为14万元(以装修搬迁补偿款的名义支付)。原告经过了解才知被告公然违反国家法律，把非普通住宅变成普通住宅，偷漏税几十万。应被告要求，原告在7月25日以快办形式(公证处受理后一小时即可取)办理了公证委托书，委托房产中介人员汤燕为受托人，代为办理系争房屋的过户手续。根据原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》第六条和补充条款(一)第11条约定，被告应当在8月5日前与受托人汤燕共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但被告直至8月22日才申请办理，逾期17天，被告应当承担违约责任。2014年7月，原告向贵院起诉，遗漏了以上诉讼请求，现原告基于不同诉讼请求提起本次诉讼，要求判令：1、三被告向原告支付逾期办理过户手续的违约金18105元(以213万的日万分之五，自2015年8月6日计至8月22日)；2、确认房屋买卖价213万为原告净到手价，原、被告的所有税费、中介费均由被告承担；3、三被告补缴相应税款，挽回国家损失；4、本案诉讼费由三被告承担。被告朱斌、钟成慧、朱怡辩称，针对第一项诉讼请求，系争房屋买卖交易发生在2012年，虽原告在前案的二审中提出过，但未作为明确的诉讼请求提出，且当时也已经超过诉讼时效。此外，该诉讼请求亦没有任何依据，当时未及时办理过户手续完全是因为系争房屋存在租赁事宜未解决、原告逾期交房所致(该节事实已经由前案生效判决确认)。被告已在过户前支付了除尾款3万元外的房款，逾期17天过户对于原告也未造成任何损失，故原告的此项诉讼请求应依法予以驳回。针对第二项诉讼请求，房屋买卖交易已经全部完成，双方对于净到手价、税费及中介费承担均无争议且已经实际履行完毕，原告要求法院再次确认该事项无任何法律依据，应当予以驳回。针对第三项诉讼请求，被告已经依法履行了纳税义务，原告并不具备要求被告纳税的主体资格，且无利害关系，属于诉讼主体不适格，该项诉讼请求亦应当予以驳回。经审理查明，2012年6月5日，原告(甲方，甲方签名由原告母亲周秀华代签)与被告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以房地产转让价款199万元向甲方购买系争房屋；甲方于2012年8月5日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；在2012年8月5日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条约定乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止；补充条款第11条约定甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第四条之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条之约定比例承担违约责任。同日，甲方(由周秀华代签)与乙方(由被告朱斌、钟成慧签字)签订《补充协议》，约定实际成交价格为213万元，装修搬迁补偿款14万元，此房价213万元为甲方净到手价，在交易过户中，甲乙双方产生的所有税费和中介费均由乙方承担。上述合同与协议签订后，被告于2012年7月29日前共支付被告房款210万元，剩余房款为3万元。2012年7月30日，被告钟成慧出具《收条》，内容为“今收到周秀华关于富平路XXX弄XXX号XXX室文件如下：1、2005年1月5日房屋预售合同1本；2、房屋销售发票，发票号：XXXXXXXX；3、房屋契税缴款书。”2012年7月至2012年9月间，因系争房屋存在租赁事宜导致系争房屋无法按约交付，被告协助原告与承租人进行沟通协商，最终被告于2012年9月23日取得系争房屋。2012年8月22日，原、被告办理产权过户手续。被告按约支付了交易过程中产生的所有税费与中介费。9月10日，系争房屋产权人登记为三被告。2014年9月，原告诉至本院，案号为(2014)普民四(民)初字第2561号，要求被告支付剩余购房款及逾期未付款违约金，审理中，被告反诉要求原告支付垫付给原承租人的补偿金及逾期交房违约金。2014年11月21日，本院作出一审判决，认定原、被告就系争房屋签订的买卖合同系是双方真实意思表示，属合法有效，判决被告支付原告剩余房款及承担逾期付款的违约金，原告承担逾期交房的违约金等。后原告不服，提起上诉，2015年5月5日，上述案件的二审审理过程中，原告提供了系争房屋登记簿证明被告过户时间晚于约定，认为构成违约。2015年5月28日，上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。嗣后，原告申请再审，2015年12月10日，上海市高级人民法院裁定驳回再审申请。另查明，根据2012年2月13日有关部门发出的《关于调整本市普通住房标准的通知》，可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：其中包括坐落于内环线与外环线之间的低于200万元/套，该标准自3月1日起执行。现原告诉至本院，请求判决如其诉请。本院认为，生效的民事判决已经确认了原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》的合法有效性，本案中不在赘述。原、被告的买卖交易发生在2012年6月至9月间，虽然原告在2015年5月二审审理期间表达了被告逾期过户的意见，但并未作为明确的主张提出，亦超过了民事诉讼两年的诉讼时效且无中止、中断、延长的情形。即便诉讼时效未过，在系争房屋存在逾期交房、被告尚在协助原告处理本并不应由其配合的租赁事宜以及绝大部分房款已付清的情况下，被告考虑到交易风险，逾期17天过户，尚属合理，而原告并未提供证据证明其因此受到的损失，故本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。在实际履行买卖合同以及本案庭审中，被告对原告的213万元净到手价以及承担所有交易税费与中介费并无异议，原告主张被告支付剩余房款的判决也已经生效，双方按照生效判决履行即可，故原告再次要求本院确认净到手价以及税费、中介费的负担无必要亦无意义，本院对此项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告补缴税款的诉讼请求，因本案系民事纠纷，税收法律关系不属于本案民事纠纷的审理范围，该诉请与原告亦无直接的利害关系，故本院对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、对原告卢植要求被告朱斌、钟成慧、朱怡支付逾期办理过户手续违约金的诉讼请求不予支持；二、对原告卢植要求确认上海市普陀区富平路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖价人民币213万为原告卢植的净到手价，所有税费与中介费均由被告朱斌、钟成慧、朱怡承担的诉讼请求不予支持。本案受理费人民币252元，减半收取计人民币126元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈文丽二〇一六年四月二十八日书记员 陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 来自：