（2016）浙0104民初1081号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-06-07
案件名称
杭州滨江物业管理有限公司与徐光彪、钟丽敏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州滨江物业管理有限公司,徐光彪,钟丽敏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第十五条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初1081号原告杭州滨江物业管理有限公司，住所地杭州市江干区市民街167号城市之星小区会所内。法定代表人朱立东，该公司董事长。原告委托代理人徐飞、熊祎，浙江卓特律师事务所律师、实习律师。被告徐光彪。被告钟丽敏。原告杭州滨江物业管理有限公司（以下简称滨江公司）为与被告徐光彪、钟丽敏物业服务合同纠纷一案，于2016年2月2日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员钱姣独任审判，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告滨江公司的委托代理人徐飞，被告徐光彪、钟丽敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滨江公司诉称，被告系杭州市江干区南肖埠庆和苑8-1-101室房屋的业主。原告与被告所在的南肖埠庆和苑业主委员会签订了服务期限自2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务合同。上述合同约定，物业管理服务收费标准小高层住宅按每月每平方米建筑面积2.4元计算。且依据双方合同约定，被告应承担相关律师费及诉讼费。被告的房屋建筑面积为136.8平方米，其截至2015年12月31日应付物业管理费3939.84元（2015年1月1日至2015年12月31日）。经原告多次催讨，被告拒不支付。被告已构成了违约，侵犯了原告的合法权益，根据有关规定，自逾期之日起按应缴费用的每日千分之三的标准支付违约金366.4元（自2016年1月1日起暂计至2016年1月31日，以实际支付日为准），共计4306.24元。现因被告违约，故被告依约应承担律师费2000元，综上合计6306.24元。综上所述，原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付物业管理费3939.84元，并支付违约金366.4元（自20016年1月1日起算暂计至2016年1月31日，以千分之三计算，以实际支付日为准）；2、判令被告承担律师费2000元。被告徐光彪、钟丽敏辩称，原告陈述的其与业主委员会签署的服务期限自2015年1月1日至2017年12月31日的合同，被告不知情。被告没有收到律师函，也没看到缴费通知，物业只有上门通知和电话通知，因此被告不认可原告提供的证据。被告并不是不交物业费，而是原告主张的物业费不合理。根据被告提交的期限为2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务合同，物业费应当按照1.4元／平方米／月，原告要求缴纳的物业费高于被告方应交的费用。而且，被告提供的物业服务的质量逐年下降，物业服务人员素质不高、态度差，业主投诉却没有处理结果。现请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。原告滨江公司提交了以下证据：1、物业服务合同1份，拟证明原、被告的权利义务、收费标准、服务期限和违约责任的事实；2、房产登记信息1份，拟证明涉案房屋系被告所有；3、律师函及快递详情单各1份、缴费公告及照片各1份，拟证明原告已向被告进行书面催讨并已送达被告；4、代理费发票1份，拟证明原告因该纠纷产生的律师费用；5、委托代理合同1份，拟证明原告因该纠纷委托代理诉讼的情况；6、情况说明1份，拟证明被告所在小区应依据服务期限为2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务合同履行权利义务，被告提供的合同已解除。上述证据经庭审质证，对原告提交的证据1，被告有异议，对原告提交的证据6，被告表示不清楚物业服务合同终止及重新签订的情况；本院认为，业主委员会系代表业主与物业服务企业签订物业服务合同的一方，其所出具的关于该小区签订物业服务合同的情况说明可予确认，基于此，原告提交的证据1的真实性可予确认。对原告提交的证据2，被告无异议，能证明原告欲证明的事实，本院予以确认。对原告提交的证据3，被告表示未收到律师函也未看到公告；本院认为，依据中国邮政速递查询记录，原告关于向被告催收物业费的律师函因“多投无人”而退回，不能证明原告委托律师邮寄的律师函已送达被告的事实，至于缴费公告照片，系原告以在小区公告栏张贴的方式向被告催缴物业费，可予确认。对原告提交的证据4、5，被告表示不清楚；本院认为，上述证据的真实性可予确认。被告徐光彪、钟丽敏提交了以下证据：物业服务合同1份（服务期限自2014年1月1日至2016年12月31日止），拟证明合同约定的服务期自2014年1月1日至2016年12月31日，物业费按每月1.4元／平方米计算。上述证据经庭审质证，原告认为该合同已解除；本院认为，结合原告提交的证据6，该证据的真实性可予确认。综上，本案事实认定如下：徐光彪、钟丽敏系杭州市南萧埠小区庆和苑8幢1单元101室房屋的所有权人，上述房屋面积为136.8平方米。滨江公司曾与杭州市江干区凯旋街道南肖埠庆和苑业主委员会（以下简称庆和苑业主委员会）签订过委托服务期限自2014年1月1日至2016年12月31日止的《物业服务合同》1份，该合同约定由庆和苑业主委员会委托滨江公司对南肖埠·庆和苑小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅为1.0元／月·平方米（不收公摊费）；高层住宅为1.4元／月·平方米（指第1层，含变频水泵能耗公摊费），1.60-1.69元／月·平方米（指第2-11层，含电梯与机房空调及变频水泵能耗公摊费，每升高一层，增加0.01元／月·平方米）；商铺物业为2.2元／月·平方米（不含门前三包费）。等等。2014年12月30日，原告滨江公司作为乙方又与甲方庆和苑业主委员会签订《物业管理服务合同》1份，该合同约定：物业类型为南肖埠·庆和苑多层、小高层、商铺。物业管理服务费：多层住宅为1.8元／月·平方米（不收公摊费）；小高层（高层）住宅为2.4元／月·平方米（指第1层，含变频水泵能耗公摊费），2.60-2.69元／月·平方米（指第2-11层，含电梯与变频水泵能耗公摊费，每升高一层，增加0.01元／月·平方米）；商铺物业为3.2元／月·平方米（不含门前三包费）。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可自逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。委托管理期限自2015年1月1日至2017年12月31日止。本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择向当地仲裁委员会申请仲裁的方式处理，并由败诉方承担相关律师费及诉讼费。等等。上述合同签订后，滨江公司履行了合同义务。徐光彪、钟丽敏未支付2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费。2016年1月20日，滨江公司在庆和苑小区通知栏内张贴向庆和苑8幢1单元101室业主催缴物业服务费的公告1份，通知业主在五日内前来物业服务中心缴纳2015年物业服务费或致电物业服务中心由其员工上门收取，逾期仍未缴纳，其将采取法律途径解决。此外，滨江公司还通过上门及电话方式向业主催缴物业服务费。另查明，滨江公司为本案诉讼支付的代理费为2000元。本院认为，业主委员会成立后，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。本案中，庆和苑业主委员会与滨江公司在2014年12月30日又签订了服务期限为2015年1月1日至2017年12月31日的《物业服务合同》，双方对于庆和苑小区的物业服务事宜达成了新的合意，先前签订的服务期限为2014年1月1日至2016年12月31日的《物业服务合同》实际已由双方合意解除。故在2014年12月30日签订的《物业服务合同》被依法撤销或确认无效前，该合同对业主徐光彪、钟丽敏及滨江公司均有约束力，徐光彪、钟丽敏作为物业业主接受了物业服务，理应按照上述合同约定支付物业服务费。因徐光彪、钟丽敏所有的庆和苑8幢1单元101室房屋属小高层（高层）第1层，经计算，徐光彪、钟丽敏应支付的2015年物业服务费为3939.84元（2.4＊136.8＊12）。对于滨江公司主张的违约金，其按照日千分之三的标准计算过高。考虑本案实际情况，本院酌情确定自滨江公司于2016年1月20日张贴公告给予的交费期限届满之日起至徐光彪、钟丽敏实际付清2015年物业服务费之日止按照银行同期贷款利率计算，经计算，从2016年1月26日起暂算至2016年1月31日为2.52元。对于滨江公司主张的代理费，案涉2014年12月30日签订的《物业服务合同》中关于法院处理的律师费的承担并无约定，故本院对滨江公司的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项和第十五条第（二）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告徐光彪、钟丽敏支付原告杭州滨江物业管理有限公司2015年物业服务费人民币3939.84元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告徐光彪、钟丽敏支付原告杭州滨江物业管理有限公司违约金人民币2.52元（暂算至2016年1月31日，此后按照银行同期贷款利率计算至2015年物业服务费实际付清之日），于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告杭州滨江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币25元，由被告徐光彪、钟丽敏负担，应于本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 钱 姣二〇一六年四月二十八日代书记员 邵翩翩 更多数据：搜索“”来源：