（2016）粤0306民初1509号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-12-26
案件名称
张艳杰与易广昌,深圳市金华融投资发展有限公司,易闻房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张艳杰,易广昌,深圳市金华融投资发展有限公司,易闻
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国担保法》：第十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初1509号原告张艳杰，女，汉族，1978年12月28日出生，住址广东省惠州市惠城区。委托代理人许峰刚，广东海埠律师事务所律师。被告易广昌，男，汉族，1957年11月23日出生，住址广东省深圳市罗湖区。被告深圳市金华融投资发展有限公司，地址广东省深圳市福田区福华一路6号免税商务大厦塔楼18楼7A单元，组织机构代码79663947-4。法定代表人易广昌，董事长。被告易闻，男，汉族,1983年8月6日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人易广昌，系被告易闻父亲。原告张艳杰诉被告易广昌、深圳市金华融投资发展有限公司（以下简称金华融公司）、易闻房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张艳杰的委托代理人许峰刚，被告易广昌（系被告金华融公司的法定代表人、被告易闻的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月30日，原告与被告易广昌、被告金华融公司就被告易广昌将其拥有的深圳市鹏城爱军置业有限公司(下称“鹏城公司”)龙华办事处墩背村建设军产房项目房产预先转让给原告事宜签署了《协议书》(下称“该协议”)，金华融公司为易广昌的担保单位。协议约定易广昌以总价人民币490,000元将其拥有的鹏城公司龙华办事处墩背村建设军产房项目第四栋17楼C单位预先转让给原告，合同生效四个月内项目没有动工的，原告有权向易广昌申请退回转让款，并要求按总额的15％支付罚金。协议签署前，易广昌向原告出示了其于2014年11月28日与鹏城公司就鹏城公司将其龙华办事处墩背村建设军产房项目第四栋第15整层至18整层共四层房产预先转让给易广昌事宜签署的协议书。协议签订后，原告按照合同约定于2015年1月9日将全部合同价款人民币490,000元转账支付至协议指定收款人即被告易闻的账户，易广昌于付款当日向原告出具了收款收据。截至本起诉状出具之日，标的项目一直未见动工，已经严重违反了协议约定，经原告多方打听并无涉案项目立项建设的官方文件，据了解，标的项目实际已经无法实施。根据约定，原告有权要求被告返还所有合同款项，并要求易广昌按照合同款项的15％向本人支付罚金(违约金)，但原告多次向易广昌索要未果，随后原告又前往金华融公司所在地索要，发现该公司也已搬离其住所地，无法联系。2015年11月7日，易广昌向原告出具《承诺书》，承诺除归还借款本金及15%罚金外，自2015年5月1日起按照月息3％向原告承担利息，同时承诺在2015年12月底前还清全部本息。但至原告起诉之日止，易广昌未偿还原告任何款项。原告同时认为，被告易闻是实际收款人，且其与易广昌为父子关系，原告付款时，金华融公司的股东为易广昌持有60％股权，易闻持有40％股权。而在原告付款后且约定的开工日期未开工后，易闻即将其持有的40％股权转让给深圳市金六星房地产开发有限公司（以下简称金六星公司），而金六星公司又由易广昌持有95％股权，通过这一系列安排，变相的实现了由易广昌承担所有债务，而所有收入款项均由易闻占有，可见易广昌和易闻相互串通，恶意侵害原告利益。为维护原告的合法权益和财产安全，特诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告易广昌于2014年12月30日就被告易广昌将龙华办事处墩背村建设军产房项目17楼C单位房产预先转让给原告事宜签署的《协议书》；二、被告易广昌向原告退还全部己支付合同价款490,000元及合同总价款15%的违约金73,500元；三、被告易广昌自2015年5月1日起至实际付款之日起按照年利率36%支付利息，暂计至2016年1月1日的利息为人民币117,600元；四、被告易广昌承担本案的全部诉讼费用；五、被告金华融公司、被告易闻对被告易广昌上述所有涉及款项向原告承担连带责任。三被告辩称，易广昌出具的承诺书是以原告不起诉作为前提的，现原告已提起诉讼，则被告不应该按照承诺书的约定承担利息，请求法院依法判决。涉案合同是易广昌签署的，被告易闻虽然在签合同时是公司股东，现在已经不是公司股东了，且其也没有承担担保责任，故原告起诉要求易闻承担责任没有依据。经审理查明，2014年12月30日，原告张艳杰（乙方）与被告易广昌（甲方）签订《协议书》，约定甲方将其位于龙华墩背乌石岗东侧房屋17层C型房屋预先转让给乙方，甲方交付给乙方的房屋状态为毛坯，包括室外装修、公共设施完整、含供水、供电、供煤气及设置收费仪表等。房屋面积为114.97平方米，每平方米转让价为4,300元，总价为490,000元。所属楼栋为总平面图第四栋（即由东面数起第二栋塔楼，以附图1为准；平面图以附图2为准），并保证给乙方或乙方指定方办理军产证（有效期为70年），每户每证3,000元（该费用由乙方承担）甲方不额外收取任何手续费。乙方需在合同签订之日起两日内汇甲方人民币250,000元，余款人民币240,000元在2015年1月10日前付清。甲方承诺标的工程封顶和对外销售时间为2016年2月15日前，交楼给乙方的时间为2016年7月15日前。合同生效四个月内如没动工，乙方有权向甲方申请退回转让款，并按总额的15%作为罚金。被告金华融公司作为甲方担保单位在合同上盖章，易广昌同时作为金华融公司的代表人签字。甲方提供的收款账户为被告易闻的个人银行账户。合同签订后，原告分别于2014年12月31日支付了购房款250,000元、于2015年1月9日支付了购房款人民币240,000元，上述款项均支付至《协议书》中指定的易闻的账户。2015年1月9日，被告易广昌向原告出具《收据》，确认收到原告支付的购房款490,000元。2015年11月7日，被告易广昌向原告出具《承诺书》，称由于涉案军产房未能按期开工，以及其未能在2015年5月偿还本金及罚金（合同总额的15%），现同意从2015年5月起支付本金利息按月息3%计算，并承诺在2015年12月以前全部连本带息归还。另查，1、涉案房产尚未开工建设，被告主张涉案项目无需报建；2、原告明确其主张利息的依据是：按照合同第六条约定，如涉案项目4个月内没有动工，原告有权向被告申请退回转让款。故原告诉请被告自合同签订满四个月后即2015年5月1日起计付利息，并依据被告向原告出具的承诺书按月息3%计算。以上事实，有协议书、转账凭证、收据、承诺书等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，涉案房产尚未开始兴建，被告易广昌并非涉案房产的开发商，即便涉案房产建造完成，亦不可能获得涉案房产的初始物权，因此被告易广昌在与原告签订买卖合同时不具有涉案房产的所有权。由于涉案标的物不存在，且涉案合同不符合法律对商品房预售合同的相关规定，故被告易广昌与原告签订的房屋买卖合同应当认定为无效。根据合同无效的全面处理原则，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告易广昌作为合同相对方，应将原告已经支付的购房款人民币490,000元返还原告。被告易广昌无权处分尚未建设的房产，存在过错，还应当赔偿原告基于无效合同受到的损失，故被告易广昌应当赔偿原告已支付购房款项的利息损失。基于公平原则考虑，不使任何一方因无效合同而获利，本院对原告诉请易广昌按照年利率36%支付利息的主张不予支持，易广昌应按中国人民银行发布的同期贷款利率的标准向原告支付利息。本案原告于2014年12月31日、2015年1月9日分两次支付了购房款，则易广昌应当自收款日起计付利息。现原告主张自2015年5月1日起计算利息，系其对自身权益的合法处分，本院予以支持。综上，被告易广昌应自2015年5月1日起，以人民币490,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告计付利息，计至实际清偿之日止。有关违约金。由于合同无效，合同项下的违约条款亦属无效，且涉案合同无效导致原告受到的利息损失，本院已依法作出处理，故原告主张被告支付合同总价款15%的违约金73,500元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。有关被告金华融公司、易闻是否应当承担连带责任的问题。本院认为，金华融公司作为涉案合同的担保单位，在协议中没有约定保证方式，依法应当认定为承担连带保证责任。由于涉案合同无效，故担保合同亦无效。但金华融公司的法定代表人系被告易广昌，易广昌作为无权处分人在合同签订过程中存在过错，故应当认为担保人金华融公司亦存在过错，其应当承担被告易广昌不能清偿债务部分1/3的担保责任。关于被告易闻，由于被告易闻仅为被告易广昌的指定收款人，并非本案合同的当事人，亦非保证人，故不应当承连带责任。而原告提出的被告易闻与被告易广昌通过股权转让等方式，恶意转移资产，损害原告利益的主张，缺乏充分有效的证据证明，原告应当承担举证不能的不利后果，故对原告主张被告易闻对被告易广昌所负债务承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张艳杰与被告易广昌于2014年12月30日签订的《协议书》无效；二、被告易广昌于本判决生效之日起五日内向原告张艳杰退回购房款490,000元，并支付利息（自2015年5月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；三、被告深圳市金华融投资发展有限公司为被告易广昌所负的上述债务承担连带担保责任，以上述债务的1/3为限；四、驳回原告张艳杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10,612元，由原告张艳杰负担人民币3,000元，被告易广昌、深圳市金华融投资发展有限公司负担人民币7,612元，上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 陈 蕾 仰人民陪审员 陈 远 霞人民陪审员 郭 映 舜二〇一六年四月二十八日书 记 员 董 宏书 记 员 陈锐强（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/3。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第8页共108页 关注微信公众号“”