（2016）京02民终3895号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-06-01
案件名称
张昱等与北京鸿坤伟业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张昱,吴桂香,北京鸿坤伟业房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终3895号上诉人（原审原告）张昱，男，1984年12月16日出生。上诉人（原审原告）吴桂香，女，1985年9月22日出生。二上诉人之委托代理人郎威，北京市中盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇欣荣北大街45号院1号楼108室。法定代表人朱灿，常务副总裁。委托代理人李东莉，女，1988年10月20日出生。委托代理人白洋，女，1982年7月29日出生。上诉人张昱、吴桂香因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第6963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。2015年5月，张昱、吴桂香起诉至原审法院称：2012年2月9日，我们与北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称鸿坤公司）签订北京市商品房预售合同，约定我们购买由鸿坤公司开发的大兴区××镇××区0801-0402-3号住宅1层2单元101号房屋（以下简称涉案房屋）。合同签署后，我们先后交付了购房款1549794元，并办理了网签。2012年4月24日，鸿坤公司向我们交房并出具收房结算单。按照合同约定，鸿坤公司应当在交房之日起的720日内代我们办理房屋产权证，我们也向鸿坤公司支付了800元的代办费，但至今鸿坤公司仍未为我们办理房屋产权证。故诉至法院，要求：鸿坤公司为我们办理房屋所有权证书并交付，鸿坤公司支付我们逾期办理房屋所有权证的违约金（自2014年4月15日起，按照总房款的万分之二计算，暂计至2015年5月5日为119600元，要求支付至实际办证交付之日止），并承担诉讼费用。鸿坤公司辩称：我公司在2013年11月31日之前，取得了张昱、吴桂香所在楼栋的权属证明，并且在规定的时间申请办理权属产权转移登记。但是在申办的过程中，登记机关告知张昱、吴桂香的购房资格是不符合北京市购房政策的。张昱是士兵证，士兵是不具备北京市购房资格的。而张昱、吴桂香在购房的时候签订了购房承诺书，承诺了已经详细阅读并且知晓国家的相关政策，如果出现不能办理网签和房屋权属转移登记手续的情况，张昱、吴桂香愿意承担相关责任的。同时根据合同第22条相关约定，如果是买受人的责任，未取得房屋权属转移证书的，应买受人自行承担。所以，我公司不同意张昱、吴桂香的全部诉讼请求。原审法院经审理认为：张昱、吴桂香与鸿坤公司签订的北京市商品房预售合同，虽系双方当事人的真实意思表示，但是经过相关房屋管理部门审查张昱、吴桂香不具备北京市购房资格，故对张昱、吴桂香要求办理产权证并交付及给付逾期办证违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年12月判决：驳回张昱、吴桂香的全部诉讼请求。判决后，张昱、吴桂香不服，上诉至本院称：一、原审判决依据错误，全然不顾法律所规定；二、原审法院将无法办理产权证的责任全部归责于我们显失公平；三、原审法院只对产权证的办理进行了认定，而未对违约责任的划分进行认定；综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持我们的诉讼请求。鸿坤公司同意原审判决并答辩称，我公司依据北京市公布的限购政策，认为张昱作为现役军人是有购房资格的，而且双方之间的购房合同也已经办理了网签备案，说明建委也是认为张昱是有购房资格的，现在不能办理房产证的责任不在我公司，故不同意对方的上诉请求。经审理查明：张昱、吴桂香系夫妻关系。2012年2月9日，鸿坤公司（出卖人）与张昱、吴桂香（买受人）签订了北京市商品房预售合同，合同约定：该商品房房屋坐落为大兴区××镇××区0801-0402-3号3号住宅1层2单元101，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京市大兴区房地产测绘所，其预测建筑面积共91.7平方米，其中，套内建筑面积71.65平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.05平方米。买受人采取贷款方式付款商业贷款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款向中信银行股份有限公司借款支付。出卖人应当在买受人所购商品房全部购房款到达出卖人账户后60日内向买受人交付该商品房。产权登记：（一）初始登记出卖人应当在2013年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人指定的房地产经纪机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用捌佰元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。后，双方签署该商品房合同，办理商品房网签备案手续。张昱、吴桂香分别于2012年2月9日、2012年4月24日、2012年5月10日向鸿坤公司支付了购房款463050元、36744元、1050000元。张昱、吴桂香还向鸿坤公司支付了产权证印花税10元，房屋登记费90元、契税23247元、产权代办费800元。2012年4月24日，鸿坤公司为张昱、吴桂香办理了收房结算手续，并出具收房结算单，收房结算单写明：款项结算信息，套内面积差（＋）1.74平方米，应补交36744元，契税23247元，公共维修基金18802元、房屋登记费90元、产权代办费800元、产权证印花税10元，产权证分户图表费128元，交款合计80121元。同时，鸿坤公司向张昱、吴桂香交付了该房屋。2013年6月1日，张昱、吴桂香与案外人胡波签订授权委托书，委托胡波代办涉案房屋的房屋登记事项，具体权限为：提出房屋登记申请、办理相关房屋登记手续，接受询问，撤回登记申请，领取房屋权属证书或其他办理结果。2013年9月24日，鸿坤公司取得了张昱、吴桂香所购买的房屋所在楼的大产权证书。鸿坤公司称其公司在2013年12月1日到大兴区建委提交房屋所有权转移的资料，有申请日期为2013年12月1日的《房屋所有权转移登记申请书》为证，12月底大兴区建委口头告知张昱和吴桂香没有购房资格，无法办理房产证，后其公司的经办人员及时告知了张昱和吴桂香。张昱、吴桂香称在通过小区的群得知开发商能够办房产证后，其第一时间去大兴区建委办理，办理的时候很顺利，后窗口让其去团里开一个身份证明就能够办理房产证，如果不知道格式让其去咨询台要格式，但咨询台告知其士兵证无法办理房产证。原审过程中，张昱、吴桂香称：因为我们一个当兵、一个是个体工商户，并不熟悉当时的国家政策，我们按照开发商的要求如实提交了材料，开发商应该知道什么条件具备购买房屋的资格，而且是开发商告知我们可以买这个房子，我们才买的。我们提供的材料通过了涉案房屋的网签，根据北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》的处理原则，买受人要求继续履行合同，办理房屋过户登记，经审查双方签订的买卖合同已经在相关的房屋管理部门办理了网上签约的，可以判决或者调解出卖人为买受人办理房屋过户登记，所以应支持我们的诉讼请求。对此，鸿坤公司称：我公司根据张昱、吴桂香提供的资料经过建委初审后，办理了网签手续，我公司已经尽到了初审的义务。我公司按照规定将张昱、吴桂香的申办房产证的资料提供给建委，建委就说张昱、吴桂香不符合购房条件，且建委也没有向我公司出示张昱作为现役军人不符合政策的文件。根据张昱、吴桂香签署的购房承诺书，可以清楚的证明张昱、吴桂香应该详细清楚限购政策，如果因此导致不能购买房屋，应由其二人自行承担责任。原审法院就本案先后与大兴区建委、北京市建委联系，该二单位答复一致，基本内容如下：张昱作为士兵，不具备北京市购房资格，关于现役军人在京是否可以购房的范围就是军官和警官，并且市建委市场处已将该内容明确告知开发商，开发商在做网签时，明确的列项就是军官证号，不是可选项目军官证或士兵证，但是开发商输入士兵证号，因为建委的网站不能与军队的联网，不能核实真伪，网签可以通过，但是实际办证的时候就要对证件原件进行审查，不符合条件就不能办证；张昱、吴桂香确实向该二单位反应过这些情况，但是不具备购房资格还是不能给办理产权证。另查明，张昱已于2015年12月退役，目前无业，户籍已迁至山西省晋中市榆次区安宁东街60号福泰小区1号楼1单元1904户；吴桂香目前仍不具备购房资格。上述事实，有北京市商品房预售合同、收房结算书、大产权证、家庭购房申请表、购房承诺书、士官证、房屋所有权转移登记申请书以及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：本案中，根据双方举证、质证的情况以及陈述，可以认定，张昱、吴桂香与鸿坤公司签订的商品房预售合同中约定，张昱、吴桂香委托鸿坤公司指定的房地产经纪机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；鸿坤公司在合同约定的办理期限内向权属登记机关提交了办理房屋权属转移登记的申请，但因张昱、吴桂香的购房资格问题，权属登记机关不能为二人办理房屋所有权证书。故原审法院判决驳回张昱、吴桂香要求鸿坤公司办理产权证并交付及给付逾期办证违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。张昱、吴桂香上诉请求不成立，本院不予支持。原判查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2694元，二审案件受理费2694元，均由张昱、吴桂香负担（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 于阳春代理审判员 王艳芳代理审判员 王 佳二〇一六年四月二十八日书 记 员 张邵青 来自