（2016）鲁13民终1591号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2017-02-20
案件名称
田学华与山东翔龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审判决书
法院
山东省临沂市中级人民法院
所属地区
山东省临沂市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田学华,山东翔龙房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁13民终1591号上诉人（原审原告）：田学华，男，1976年5月28日出生，汉族，居民，住平邑县通圣路****号。委托代理人：颜廷婷，北京市德鸿（临沂）律师事务所律师。委托代理人：张华，北京市德鸿（临沂）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东翔龙房地产开发有限公司。住所地：临沂市兰山区金雀山路西段。法定代表人：解永军，董事长。委托代理人：郑花永，男，1976年8月19日出生，汉族，山东翔龙房地产开发有限公司职工，住该公司宿舍。上诉人田学华因房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2015）临兰民初字第4135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。田学华一审诉称，2011年2月19日，原、被告在翔龙第一国际接待中心签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的翔龙第一国际2号楼2单元603号；建筑面积96.98平方米，该商品房单价3414元每平方米，总金额331089.72元；被告应在2011年12月30日前交房，被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2011年12月30日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同补充协议》约定：如本补充协议与商品房买卖合同正文有冲突的，以本补充协议为准；本合同约定的商品房预测绘面积中阳台均按照不封闭计算，在实际交房时如封闭阳台或入住后物业公司统一封闭阳台，买受人需承担封闭阳台成本。现在，被告背信弃义，将原告购买的楼房阳台全部按照封闭阳台，全面积计算楼房价款。首先，被告利用信息不透明、不对称的情况，存在严重欺诈行为：第一，被告在出售涉案楼房之前，明知自己的设计图纸、施工图纸都是封闭阳台，但是在与原告签订的《商品房买卖合同补充协议》中仍然明确约定“本合同约定的商品房预测绘面积中阳台均按照不封闭计算，…。”目的只有一个，让原告感觉购买该楼房非常划算，先欺骗原告签订《商品房买卖合同》，先把楼房卖出去。第二，被告在无综合验收证明情况下，提前拟好一张格式的、简单的《交房通知书》，通知原告交房。该《交房通知书》要求业主缴纳相关费用，对于因何事收费用，并未列明收费明细。待原告到被告处交接房屋时，被告又将提前拟好的格式《补充协议》让被告签字。该《补充协议》约定原告确认主房建筑面积增加多少平方米，补交房款多少元。但是被告在《补充协议》中没有明确告知原告增加的多少平方米就是阳台一半的面积，补交的房款多少就是阳台一半的面积价款。被告采用了确认增加住房面积这一词汇来代替被告违反约定，阳台面积按封闭全面积计算，这一基本事实。依此达到欺诈原告，让原告放松对签订合同内容的心理戒备，达到签订《补充协议》，顺利骗取原告阳台一半面积价款的目的。其次，被告在违约交房长达半年之久，明知原告急于住房，《补充协议》中没有明确告知按全面积收取阳台房款的情况下，趁人之危、胁迫原告在《补充协议》上签字。原告有大量的证据证明，被告在所谓的交房当日流程为：先补交价款，再签订《补充协议》，再领取钥匙。如果不补交价款，或者不签订《补充协议，就不给原告钥匙。且逐日收取原告的延期收房违约金》。被告的这一单方面“强硬”做法，致使原告不得不签订《补充协议》。再次，原、被告最后这次签订的“模糊”《补充协议》，与先前原、被告签订的房产局备案的合理、合法、内容清晰的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合同中阳台约定主要条款存在前后矛盾。房产局备案的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是原、被告为达成买卖协议所作的真实意思表示，是合法的，原、被告及房产局都应遵照履行的。原、被告最后这次签订的格式《补充协议》免除了被告之前承诺、约定的按不封闭计算阳台面积，收取价款的义务。增加了原告按封闭计算阳台面积，多交纳价款的义务。侵害了原告的权益，不是原告的真实意思表示（否则原告不会到法院起诉被告），房产局备案的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的效力远远高于最后签订的《补充协议》，因此原、被告最后这次签订的《补充协议》应予撤销。我国《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.18条规定，建筑物的阳台均按其水平投影面积的1／2计算。《房产测量规范》3.2.1.f条款规定，全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。3.2.2.c条款规定，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。《消费者权益保护法》第八条规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品真实情况的权利。第十九条第一款规定，经营者应当向消费者提供商品的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。第二十四条规定，经营者不得以格式合同、通知、声明等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明等含有前款所列内容的，其内容无效。第四十九条规定，经营者提供商品有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品房的价款一倍。《合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。因此，特诉至贵院，请求人民法院撤销原、被告于2012年4月18日签订的《补充协议》，退回已多收取的原告购买翔龙第一国际2号楼2单元603号房阳台一半面积5平方米房价款17070元。诉讼费、评估费由被告承担。山东翔龙房地产开发有限公司（以下简称翔龙公司）一审辩称，一、原告请求撤销2012年4月18日签订的《补充协议》的诉求依法不能成立。被告与原告于2012年4月18日签订的《补充协议》是双方平等自愿、协商一致的基础上签订的，是真实合法有效的民事法律行为。签订补充协议时，被告与原告地位完全平等，且原告是有较多社会阅历的完全民事行为能力人，其已经认真阅读了协议中的各项条款，并根据该协议的约定补交了房款，领取了原告支付的延期交房违约金，接受并使用了涉案房屋，该补充协议已完全得到履行。原告签订补充协议属真实意思表示，原告称该《补充协议》应予撤销，并杜撰了各种理由，属原告为达到逃避交纳房款的目的，而歪曲了本案的事实。二、被告收取增加主房建筑面积房款合法、有效，并且完全按照合同约定履行，原告请求退回阳台一半面积房款的诉求依法不能成立。被告依据临沂市房地产测绘院的测绘据实收取面积增加房款。根据双方签订的《商品房预售合同》第五条的约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋总价据实结算多退少补。被告按照实测面积将减少面积房款退还给近一半的业主。故被告按照实测面积收取增加建筑面积房款或退还减少面积房款是依约、依法、公平、公开、有效的。并且双方于2012年4月18日再次签订补充协议对于主房面积增加事宜再次加以确认。该协议中明确约定，原告对增加主房建筑面积5平方米予以确认，并同意按照双方签订的《商品房预售合同》的约定履行义务，补交房款3311元。本协议作为双方《商品房预售合同》的重要组成部分，与合同具有同等法律效力。故被告收取增加主房面积房款合法、有效，原告请求退回阳台一半面积房款的诉求依法不能成立。三、被告对所售商品房阳台进行封闭是在依据规划局规划、房产局批准备案、设计单位认可的前提下进行的，故对翔龙第一国际项目进行阳台封闭完全合法。被告对阳台进行封闭是依据相关政府部门下发的合法手续进行的，并且对高层建筑进行阳台封闭是属于行业惯例，完全符合建筑规范。《房产测量规范》3.2.1f条款明确规定，“全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算全部建筑面积。”临沂市房地产测绘院根据上述规定对被告所售楼房进行实测并出具了《建筑面积计算书》，该《建筑面积计算书》明确记载了涉案楼房的面积计算结果。事实上，原告已经根据《建筑面积计算书》的面积计算结果到临沂市房产与住房保障局依法办理了房产证。换言之，如涉案楼房阳台按照一半计算，原告根本无法到临沂市房产与住房保障局办理房产证。故被告根据《建筑面积计算书》记载的实测面积及《商品房预售合同》第五条约定据实结算房款合法有效。四、原告曲解关于“2011年2月19日双方签订的补充协议”第十条第四款的约定。本条约定是指商品房预测面积中阳台按照不封闭计算，并未约定实测面积中阳台按照不封闭计算。如实测面积与预测面积出现差异时，仍应按照法律的规定和主合同第五条中面积异议处理约定的原则处理。合同第五条明确约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，据实结算多退少补；本条后半句约定的是业主需承担开发商封闭阳台的费用，并没有表述面积增加的部分无偿奉送。因此，原告诉称“背信弃义”是对事实误解，对上述条款曲解，不能公正的对待客观事实。综上，被告认为，被告是以政府相关部门审批的设计图纸、以房产确权部门测绘的最终面积、以合同的明确约定为依据，房款据实结算多退少补。另外，原告的储藏室面积实测面积小，被告已按约定退还多收房款，原告也已确认。原告的诉讼请求毫无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。原审法院查明，2011年2月19日，原、被告双方签订《商品房预售合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同主要内容：第一条项目建设依据建设工程施工合同约定的开工日期为：2010年6月10日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2011年12月20日。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为山东省临沂市房产和住房保障局，商品房预售许可证号为临房预售字第2010136号。第三条买受人所购商品房的基本情况第2号楼2单元2-603号房，房屋代码为1461783，该商品房的用途为住宅，该商品房阳台是：其中封闭阳台数为0，非封闭阳台数为2，该商品房预测建筑面积共96.98平方米，其中，套内建筑面积77.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.85平方米。第四条计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3414元，总金额委331090元。第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以“建筑面积”“套内建筑面积”为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋总价将据实进行多退少补。第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：其他方式：银行按揭。即签定本合同时支付总房款的30%，剩余房款在合同签订后5日内全部付清。第八条交付期限出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。2、出卖人逾期交房应当支付的违约金累计总额不超过已交付房价款的2%。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：依法向人民法院起诉。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。同日，原、被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》，并约定：如本协议与商品房买卖合同正文有冲突的，以本补充协议为准；本合同约定的商品房预测绘面积中阳台均按照不封闭计算，在实际交房时如封闭阳台或入住后物业公司统一封闭阳台，买受人需承担封闭阳台成本。2012年4月18日，原告与被告签订《补充协议》。协议约定如下：1、甲方（即被告）交付给乙方（即原告）的商品房（翔龙第一国际2号楼2单元603室），主房预测面积为96.98平方米，配房原预测面积0.00平方米；该房屋经临沂市房产测绘院测绘最终确认主房建筑面积101.98平方米，增加主房建筑面积5.00平方米：乙方予以确认，并同意按照双方签订的《商品房预售合同》的约定履行义务，补交房款17070元。配房建筑面积0.00平方米，减少0.00平方米，乙方予以确认，并同意按照双方签订的《商品房预售合同》的约定履行，甲方应退房款0.00元，折抵后，乙方应向甲方补交房款17070元。2、甲方通知乙方交房日为2012年4月9日，乙方予以确认并收房，乙方同意延期违约金计算至确认交房日，共计3311元。3、上述第1、2规定款项折抵后，乙方在交房日应向甲方方补交房款13759元。4、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字或盖章之日生效。5、本协议作为商品房预售合同的重要组成部分，与合同具有同等法律效力。原告田学华已按2012年4月18日签订的补充协议，与被告结算了房款，并收取了房屋。庭审中，被告翔龙公司为主张其未多收取原告房价款，提交了以下证据：1、翔龙国际商务中心南院2号楼原始设计图，主张自设计、建设之初，涉案楼房的阳台即是按封闭阳台设计建设的。2、《房产测量规范》一份，该规范中规定“挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算全部建筑面积”。3、翔龙国际商务中心南院2#楼建筑面积计算书，证明临沂市房地产测绘院测绘涉案房屋主房的实测面积为：套内建筑面积为82.70㎡，共有分摊面积为19.28㎡，建筑面积共为101.98㎡，分摊面积系数为0.233107。原审法院认为，原告田学华与被告翔龙公司于2011年2月19日签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同补充协议》，2012年4月18日签订的《补充协议》，约定原告田学华购买被告翔龙公司开发的翔龙第一国际第2号楼2单元603号房，系双方当事人真实意思表示，其内容与形式均不违反有关法律规定，为有效合同，法院予以确认，原、被告双方均应根据合同及协议内容履行相应的义务。关于涉案房屋是否增加了主房面积的问题，房屋面积应按照原、被告双方签订的合同及补充协议的约定计算，同时参考房权登记机关核定的实测面积来确认。原、被告在《商品房预售合同》第五条中约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋总价将据实进行多退少补”。临沂市房产测绘院测绘最终确认主房建筑面积101.98平方米，增加主房建筑面积5.00平方米。原告于2012年4月11日与被告签订的《补充协议》中约定：“涉案商品房经临沂市房产测绘院测绘最终确认主房建筑面积101.98平方米，增加主房建筑面积5.00平方米，乙方予以确认，并同意按照双方签订的《商品房预售合同》的约定履行义务，补交房款17070元。”综合以上证据，可认定主房建筑面积增加了5平方米。原告田学华作为具有完全民事行为能力的成年人，其自己在2012年4月18日的《补充协议》上签字，并按该补充协议约定的内容补交了房款，接收并使用了涉案房屋，该补充协议已完全得到履行。现原告主张被告胁迫业主签订该协议，未提交有效证据证实，法院不予采信。该《补充协议》与《商品房预售合同》和《商品房买卖合同补充协议》并不冲突，不存在故意加重对方责任、排除对方权利、免除己方责任的条款，亦不存在合同法中无效或可撤销之情形，故合法有效，原告请求撤销2012年4月18日签订的《补充协议》，退回房款17070元的诉讼请求不予支持。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条规定判决：驳回原告田学华的诉讼请求。案件受理费227元，由原告田学华负担。上诉人田学华不服原审判决上诉称，原审认定事实错误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：原审判决无视《商品房预售合同》约定两个阳台为非封闭的事实，错误引用《商品房预售合同》第五条“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋总价将据实进行多退少补”而机械的以产权登记面积全部按照单位面积价格计算购房款。一、《商品房预售合同》第三条关于阳台为非封闭，即使交房时已封闭仍按照非封闭计算房价款的约定与《商品房预售合同》第五条关于面积核定的约定并不矛盾。前者是关于阳台如何计价的约定而不是核定面积问题，后者是关于房屋核定面积的约定而不是计价的问题。二者约定的是房屋买卖合同中的两个方面的问题。1、被上诉人所交房屋的确存在两个阳台，且系非封闭阳台。《商品房预售合同》第三条：“该商品房阳台是其中封闭阳台数为：0，非封闭阳台数为：2，”2、实际交房时如阳台封闭，按照非封闭阳台计价，上诉人只承担封闭阳台的成本。《商品房买卖合同补充协议》第十条第四款：“本合同约定的商品房预测绘面积中阳台均按照不封闭计算，在实际交房时如封闭阳台或入住后物业公司统一封闭阳台，买受人需承担封闭阳台成本”。3、一审判决错误的将面积核定的约定认定为依据全部产权面积按照约定的每平米价格计价。《商品房预售合同》第五条“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋总价将据实进行多退少补”的约定只是约定实际面积计算的依据，并不是计价依据。也就是说，并不是约定产权登记面积全部按照约定每平米的价格计算房款。事实上，按照约定，虽然房屋面积按照产权登记的面积为准，但阳台面积仍按照非封闭计价，也就是阳台按照阳台面积的一半面积计算房款，其他面积按照约定的每平米价格计算。即使实际交付时为封闭阳台，上诉人只是需要按照《商品房买卖合同补充协议》承担封闭阳台的成本即可。二、《补充协议》存在胁迫及重大误解情形，依法应予以撤销。1、《补充协议》是在上诉人收到胁迫的情况下签订的。《补充协议》是在被上诉人违约交房长达半年之久，被上诉人要挟上诉人，如果不签订该协议，就不给交房钥匙。上诉人不得以才在被上诉人准备好的《补充协议》上签字。上诉人在一审中已经提供证人证言等证据证明该事实。2、《补充协议》并没有约定阳台按照封闭阳台计价，上诉人签署该补充协议时并不知道该协议约定的增加五平米是阳台按照封闭阳台计算。属于重大误解的行为。上诉人被胁迫签订《补充协议》时，被上诉人没有告知增加的5平米就是封闭阳台而产生的面积，上诉人理解为主房的面积实际测量过程中多出的面积。因此在签订《补充协议》时存在重大误解。综上所述，原审判决驳回上诉人的诉讼请求属于认定事实错误。庭审中，上诉人补充上诉理由为：一、双方在合同中约定的阳台类型为非封闭阳台，根据《补充协议》约定，即使交房时为封闭阳台，买受人只需承担封闭阳台的成本。2、退一步讲，即使要支付封闭阳台的价款，根据住建部最新规定269号《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.21条规定，“在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积”，也就是说，即使要支付封闭阳台的价款，也仅仅是支付2.5平米的价款而非全款。3、被上诉人依据《房产测量规范》来计算封闭阳台的全部面积是错误的。从适用范围来看，《房产测量规范》适用于房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为村镇规划建设提供数据及资料，并不适用于民用居住建筑。而《建设工程建筑面积计算规范》适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算，是建筑房屋计算工程量的主要指标。被上诉人翔龙公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。本院查明的案件事实及认定的证据同一审一致。本院认为，上诉人田学华与被上诉人翔龙公司于2011年2月19日签订的《商品房预售合同》和《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示,本院予以确认。虽然上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第三条明确约定：该商品房阳台是：其中封闭阳台数为：0，非封闭阳台数为：2。同一日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》第十条第4项也明确约定：本合同约定的商品房预测绘面积中阳台均按照不封闭计算，在实际交房时如封闭阳台或入住后物业公司统一封闭阳台，买受人需承担封闭阳台成本。但在2012年4月8日双方签订的《补充协议》中约定：“涉案商品房经临沂市房产测绘院测绘最终确认主房建筑面积101.98平方米，增加主房建筑面积5.00平方米，田学华予以确认，并同意按照双方签订的《商品房预售合同》的约定履行义务，补交房款17070元”。上诉人作为完全行为能力人，在该补充协议上签字予以确认，并按协议内容补交房款、接收了房屋，补充协议已完全得到了履行。现上诉人又以《建筑工程建筑面积计算规范》的规定要求按5平方米的一半即2.5平米的支付阳台费用，本院不予支持。对于《补充协议》，双方当事人均认可签订了该份补充协议，只要该份协议不存在无效、可变更、可撤销的法定情形，该份补充协议即已成立、生效、且有效，双方均应按该份补充协议履行，当事人即应受该份补充协议的约束。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第69条规定：“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为”。上诉人没有提供证据证明被上诉人在与上诉人签订补充协议期间实施了上述司法解释规定的行为；上诉人所诉其不签订补充协议被上诉人不交房、还需向被上诉人支付违约金，上述行为不属于上述司法解释规定的胁迫行为。《合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”；《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”。若上诉人主张其受胁迫属实，其也应在一年的期间内申请撤销上述补充协议，在补充协议未被撤销前，补充协议的效力，本院予以认定。该份补充协议变更了《商品房预售合同》中对阳台是否封闭、如何结算的约定，且，上诉人已全面履行了该份补充协议。上诉人所诉补充协议系受胁迫签订，其多交的购房款应予以返还的上诉理由不成立，本院不予以采信。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项，第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费227元，由上诉人田学华负担。本判决为终审判决。审判长 马 骏审判员 李言涛审判员 张念国二〇一六年四月二十八日书记员 刘晓光 来自：