（2016）京0105民初3870号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-08-29
案件名称
邓军军诉李小燕房屋租赁合同纠纷一案
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓军军,李小燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十八条，第八十九条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初3870号原告邓军军，男，1982年2月24日出生。被告李小燕，女，1973年1月20日出生。原告邓军军（下称原告）诉被告李小燕（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员杨静独任审判，公开开庭进行了审理。原告、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月18日，我与被告签订《租赁协议》，被告将位于北京市朝阳区北四环东路115号三空间2号楼111室出租给原告经商使用。合同约定，从2013年9月18日至2016年3月7日止。房租每月12000元、保证金12000元，每三个月一支付。原告在2015年11月交付12月、2016年1月、2月的房租36000元。交完房租后不久，房主告知要收回房屋，不让继续经营。原告无奈在2016年1月13号将房屋交付给房东。原告找被告索要剩余房租和保证金，被告拒不给付。根据合同被告应按月租金的50%支付违约金。故诉至法院要求依法判令解除原告与被告签订的房屋出租合同；要求被告退还原告房租24000元、保证金12000元、违约金6000元。被告辩称：签订合同之前我曾经告知原告，涉案房屋不能用于餐饮经营，而且朝阳区食品药品管理局下了通知，告知原告经营餐饮违法，要求其停业，所以不是我让他关门的。2015年12月我拿到告知书后曾告诉过原告，原告不让我管，说自己找人处理。我就没有管，后来相关部门又发了一封告知书，要求必须关门，否则从房东那里扣钱。房东后来交了5万元押金，原告关门后押金才能退给房东。另合同中第14条约定，原告逾期交房租，我有权收回房屋。从银行交易记录显示，原告一直都是逾期交纳房租。合同还约定，如果转租，要经过我的同意，但是原告没有经过我的同意，将涉案房屋在网上擅自转租。原告自己联系了一个客户，并且把我的电话给了客户，老半夜给我打电话，影响我的生活。原告为了打通烟道，擅自破坏房屋的门，房东修复花了1万，房东说这个钱要么我出，要不原告出。如果原告能自己平息饭店关门的事，我也没有让原告走，房东说不行，要原告交5万的罚款但是原告没有交。房东已经把2各月每月8000元的房租退给了原告，我交了5000元押金，房东说也退给原告了。经审理查明：2013年9月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区北四环东路115号三空间2号楼111室租赁给乙方经商使用，租期自2013年9月18日至2016年3月7日止。租金每月12000元，合同签订之日起，乙方按季度支付房屋租金，支付日为每一个支付周期开始的前15天。房屋租赁保证金12000元，租赁期满后或者合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。合同约定，乙方在甲方提供的经商场所营业期间所有违法事项，乙方承担一切法律后果。签订上述合同后，双方履行合同，被告房租交纳至2016年2月7日。双方认可该房屋系被告从他人处租赁又转租给原告。被告称该房屋所有人为项凤英，但签订合同是其和项凤英老公签署。2015年12月13日，关于涉案房屋，北京市朝阳区食品药品监督管理局向项凤英发送了《朝阳区餐饮服务食品安全告知书》，称从事餐饮服务许可经营项目的市场主体，要国家对食品生产经营实习许可制度，明知而从事违法行为，应承担相应处罚。在上述情况下，项凤英要求原告腾退，2016年1月13日，于被告在场情况下，原告将涉案房屋交还给项凤英，后项凤英退还原告两个月租金16000元、押金5000元。庭审中，被告称2016年1月13日，原告给发短信让我现场解决，房东说见到我后才给原告退房租，其去现场后，房东将被告与房东之间的租赁合同及押金条都已经收走，原告说房东退多少就拿多少，其与原告合同已经解除。被告提交了短信记录，其上显示原告承诺房东退多少拿多少，被告对短信不认可。另被告提交了银行交易明细证明原告曾存在逾期交付租金情况，被告对证据真实性认可。上述事实有当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》等相关证据在案佐证。本院认为：原、被告双方签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。结合双方庭审所述及证据，双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2016年1月13日原告将涉案房屋交还后实际解除。结合双方陈述、证据、原告退房以及项凤英向原告退款情况，原告已同意自行与项凤英解决剩余租金及押金问题且已经实际履行，双方之间相应的债权债务已经一并转让，现在原告再次起诉要求被告退还租金、押金及承担违约金，无事实与法律依据，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条之规定，判决如下：驳回原告邓军军的全部诉讼请求。案件受理费425元，由原告邓军军负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 杨静二〇一六年四月二十八日书 记 员 张旭-4--3- 关注微信公众号“”