（2016）京03民终字第3939号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-05-31
案件名称
北京合生北方房地产开发有限公司与许士堂商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京合生北方房地产开发有限公司,许士堂
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终字第3939号上诉人（原审被告）北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。法定代表人郑连群，总经理。委托代理人曹磊，男。被上诉人（原审原告）许士堂，男。上诉人北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人许士堂商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第27083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月4日受理后，依法组成由法官高贵担任审判长，法官李春香、法官姜君参加的合议庭，并于2015年4月28日公开开庭进行了审理。上诉人合生公司的委托代理人曹磊，被上诉人许士堂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许士堂在一审中起诉称：许士堂于2010年6月与合生公司签订了商品房买卖合同一份，许士堂购买了合生公司开发的位于北京市通州区马驹桥镇合生世界村小区H5-1503号楼房一套，购房总价款为187余万元，许士堂已支付清房款，但合生公司未按期交房，且收取了许士堂7319元的逾期缴款违约金，合生公司于2013年7月5日给许士堂出具了证明信一张，证明了上述事实，但合生公司一直未履行，根据上述事实，合生公司行为违反了合同约定，故起诉至法院要求判令：1、合生公司依约给付许士堂逾期违约金27267.18元；2、合生公司返还许士堂逾期缴款滞纳金7319元；3、诉讼费由合生公司承担。合生公司在一审中答辩称：不同意许士堂诉讼请求，合生公司于2013年1月25日和许士堂签订抵扣协议书，逾期交房违约金双方已经做出妥善处理，不存在纠纷。一审法院审理查明：2010年6月11日，许士堂与合生公司签订编号为Y1025115《北京市商品房预售合同》，合同约定许士堂购买合生公司开发的位于北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目H5商务楼15层1503号，合同约定交房时间为2012年8月31日。2013年1月25日，双方对房屋交付达成如下协议书，许士堂购买的房屋于2013年1月21日符合交付条件，许士堂于2013年1月21日办理了该商品房的收楼手续，合生公司同意就该商品房逾期交房事宜给予许士堂24662.03元的补偿，许士堂逾期付款违约金7319元。上述两项费用折抵后合生公司给付许士堂17343.03元补偿，上述补偿款以抵扣同等面积的商品房契税的方式支付，合生公司代许士堂向政府部门代缴该商品房契税17343.03元。双方确认本协议约定的补偿为合生公司对该商品房逾期交房的全部补偿，许士堂不再就该商品房逾期交房事宜向合生公司要求其他任何赔偿或补偿。2013年1月25日，许士堂向合生公司交纳契税52167.57元，扣减了代缴费用17343.03元。后因故，许士堂并未实际收房，2013年4月26日，合生公司工程人员陪同许士堂提前看房，合生公司马驹桥项目部向许士堂出具其物业费从2013年5月17日开始交纳的证明。2013年7月5日，合生公司销售经理隋楠向许士堂出具如下说明：许士堂2013年1月20日办理入住手续，合生公司计算违约金时计算许士堂逾期交款滞纳金7319元，目前正在上报公司将逾期交款滞纳金7319元以物业费形式自2014年物业费中扣除，同时许士堂为2013年2月1日维权业主，公司同意将维权业主2013年1月21日至2013年6月27日共157天，按合同相关条款约定每天按总房款万分之一计算，共计27267.18元。业主要求将此笔逾期交房滞纳金以现金方式返还，目前关于合生世界村H区交房部分业主违约金支付现金的请示已提交。此证明加盖合生公司的公章。一审法院庭审中要求合生公司出示许士堂具体收房手续、核实隋楠说明中公章真实性并对部分证据出具书面质证意见，合生公司在一审法院给定期限内对上述问题均未予回复。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。本案中涉及到以实际收房时间认定合生公司迟延交房违约金计算的时间点，双方在2013年1月25日签订协议书，对迟延交房违约金进行了约定，根据该协议双方对迟延交房事宜已经解决完毕，但从该协议来看，以2013年1月21日作为收房时间点，而从双方提交证据来看，实际收房日期远远晚于该时间点。合生公司在一审法院两次要求情况下仍无法核实许士堂具体收房日期，并在给定期限内对许士堂部分证据未予质证，并且未对隋楠说明公章真实性发表意见，故对上述证据一审法院予以确认，相应不利后果由合生公司承担。隋楠作为合生公司销售经理于2013年7月5日出具说明并加盖合生公司公章，该说明显示实际收房日期为2013年6月27日，合生公司核实许士堂逾期交款滞纳金并不存在，仍然需要给付许士堂剩余迟延交房违约金27267.18元，故根据此说明，可以看出，合生公司应该退还许士堂迟延交款违约金并给付迟延交房违约金（2013年1月21日——2013年6月27日），该说明与双方签订的协议书并不矛盾，此外，根据物业费交纳发票来看，许士堂的迟延缴款滞纳金并未在2014年物业费中予以扣除，故对于许士堂诉讼请求，一审法院予以支持。判决：一、合生公司于判决生效之日起七日内给付许士堂逾期交房违约金人民币二万七千二百六十七元一角八分；二、合生公司于判决生效之日起七日内给付许士堂逾期缴款滞纳金人民币七千三百一十九元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。合生公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。主要上诉理由如下：1.房屋交付的时间是2013年1月21日，双方已经就逾期交房、逾期付款的问题进行处理。2.许士堂存在逾期付款的事实，根据双方合同的约定，应支付合生公司7319元违约金。故请求：1.撤销一审法院判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由许士堂承担。许士堂服从一审法院判决，请求驳回上诉人的上诉请求。其针对合生公司的上诉理由答辩称：1.许士堂不存在逾期付款的情形，不应该支付逾期付款违约金，应予以返还；2.合生公司存在逾期交房的事实，应支付许士堂逾期交房违约金。二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有商品房预售合同、隋楠说明、协议书、收据、发票、看房确认单、收据、项目部说明及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：本案的争议焦点主要是许士堂是否在2013年1月21日收房，以及合生公司是否应退还许士堂逾期付款违约金的问题。第一，双方虽在2013年1月25日签订的协议书中对迟延交房违约金进行了约定，根据该协议双方对迟延交房事宜已经解决完毕，约定许士堂已于2013年1月21日作为收房时间点，但从双方提交证据来看，实际收房日期远远晚于该时间点。在双方对该份协议项下的实际交房时间有巨大争议的情况下，合生公司并未提交其他收房验收的证据予以佐证，应承担举证不能的责任。第二，隋楠作为合生公司销售经理于2013年7月5日出具说明并加盖合生公司公章，该说明显示实际收房日期为2013年6月27日，合生公司核实许士堂逾期交款滞纳金并不存在，仍然需要给付许士堂剩余迟延交房违约金27267.18元。此外，许士堂的迟延缴款滞纳金并未在2014年物业费中予以扣除。据此看出，合生公司应该退还许士堂迟延交款违约金7319元并给付迟延交房违约金（2013年1月21日——2013年6月27日），上述说明与双方签订的协议书并不矛盾。综上，对合生公司主张的房屋交付的时间是2013年1月21日，双方已经就逾期交房、逾期付款的问题进行处理，许士堂应支付合生公司7319元违约金的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。对于合生公司的上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费332元，由北京合生北方房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费664.65元，由北京合生北方房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高 贵代理审判员 李 春 香代理审判员 姜 君二〇一六年四月二十八日书 记 员 黄璐书记员崔莹 来源：百度“”