（2015）吉民初字第1229号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2017-03-16
案件名称
裴海涛、吴富根等与曾昭林等所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
吉水县人民法院
所属地区
吉水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
裴海涛,吴富根,裴学成,王向阳,裴新根,曾昭林,施明亮,谢长红
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百三十条
全文
江西省吉水县人民法院民 事 判 决 书（2015）吉民初字第1229号原告裴海涛，男，汉族，吉水县人，住吉水县。原告吴富根，男，汉族，吉水县人，住吉水县。原告裴学成，男，汉族，吉水县人，住吉水县。原告王向阳，女，汉族，吉水县人，住吉水县。原告裴新根，男，汉族，吉水县人，住吉水县。五原告委托代理人胡国敏、周晨明，江西白鹭律师事务所律师。被告曾昭林，男，汉族，吉水县人，住吉水县。被告施明亮，男，汉族，吉水县人，住吉水县。被告谢长红，男，汉族，吉水县人，住吉水县。三被告委托代理人讷建宏，辽宁韬论律师事务所律师。上述原告与上述被告所有权确认纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理,本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。第一次开庭时，原告吴富根、王向阳、裴新根以及五原告的委托代理人胡国敏、周晨明，三被告委托代理人讷建宏到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告吴富根、裴新根以及五原告的委托代理人胡国敏、周晨明，被告施明亮以及三被告委托代理人讷建宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五原告诉称：2008年5月24日，原告裴新根、裴学成、王向阳委托原告裴海涛、吴富根与被告三人签订翰文苑小区店面订购协议，协议约定原告向被告订购吉水县翰文苑小区B2栋二单元第一、二层楼，房屋面积600平方米（浮度+1%）。根据实测面积，其中裴新根、裴学成分别为70.95平方米，王向阳、裴海涛分别为235.3平方米，总价款1414000元（含办理产权证费用），五原告已入住。三被告称房屋会在2009年底办理产权手续，原告按照协议约定向被告支付了相应的购房费用，直到2009年底，被告仍未将房屋产权事宜办理完成，尔后，原告每年催促被告望其尽快配合办理产权手续，但被告却总以各种理由不予配合办理，2014年，原告向当地吉阳居委会进行了房屋登记。2015年2月17日，吉水县人民政府办公室下发【2015】52号文件批复，批复的内容主要关于翰文苑小区办理产权证的规费、税费收取标准，原告根据文件精神在相关部门缴纳了相应的规费、税费（裴新根、裴学成分别缴纳了19947元，王向阳、裴海涛分别缴纳了66154元），但被告仍然拒不配合原告办理房屋产权审批手续。且原告认为双方签订合同符合合同构成要件，不违反禁止性规定，应认定为合法有效的；被告称由于其妻子不同意才不予办理过户，原告认为，签订合同时，其妻子已知情，符合表见代理，且原、被告属亲属关系，若有异议，应早就提出来，故原告有理由相信被告能够代表其妻子的意见，退一步讲，若其妻子不同意，那么其妻子应当作为诉讼主体提出；签订合同时，被告承诺会在一二年内办理产权证，至今未能办成，交房这么多年，被告对合同的效力均未提出异议，究其原因，就是该地段的房屋办证后产权价值大大增加，其不愿意承担过高的办证费用；如若认定该买卖合同无效，显然违背公平正义、诚实信用的原则，会引起房地产市场大震动。综上，原告认为，被告拒不配合原告办理产权证的行为明显违反了双方协议的约定，侵犯了原告合法权益。为了能够顺利办理房屋产权手续，原告特向贵院提起诉讼，请求判决：1、座落于吉水县翰文苑小区B2栋二单元第一、二层房屋归五原告所有；2、诉讼费由三被告承担。三被告辩称：1、请求法院依法驳回原告的诉讼请求；2、原告裴学成、王向阳、裴新根不具有诉讼主体资格；3、2008年2月22日，三被告与案外人谢顺根签订了涉案房屋的建筑工程承包合同，之后又于2008年5月24日与原告裴海涛、吴富根签订了店面订购合同，合同约定店面600平方米（浮度+1%），总价款141.4万元，交付时间为2008年12月31日。合同签订时，双方都知道该房没有土地使用证、乡村建设规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。合同签订后，被告谢长红分别于2008年9月28日、2009年10月30收取了原告吴富根的房款95万元、6.4万元，余款40万元，至今未付。2009年10月底，被告将该店面600多平方米交付给了原告裴海涛、吴富根，交付房屋时，没有交付《房屋质量保证书》等资料，店面由该二原告租赁给他人经营，收益由其收取。2014年5月，吉水县政府对翰文苑小区的违法违规用地和违法违规建筑进行清理，责成开发商按照2011年清房政策和标准尽快组织房屋质量鉴定，并补缴相关规费和税收，完善用地手续和规划建设手续，导致被告额外增加费用高达60余万，引起被告妻子的不满，在与原告吴富根、裴海涛多次协商未果的情况下，被告的妻子认为，被告无权单独处分夫妻共同财产，且出售的价格太便宜，不同意将上述店面的房产证、土地证过户给该二原告。综上，三被告与原告吴富根、裴海涛签订的店面订购协议，因标的物是违法违规建筑物，同时涉及到夫妻共同财产，故该合同应属无效；本案的诉讼费也应由原告承担。根据原告的诉称、被告的辩称，归纳本案争执焦点：1、原告裴学成、王向阳、裴新根的诉讼主体是否适格；2、原告裴海涛、吴富根与三被告于2008年5月24日签订的《店面订购合同》是否有效；3、五原告的诉请是否有法律依据，能否得到支持。五原告为支持其诉称向法庭提供了以下证据：1、原告方身份证复印件，证实本案原告主体适格；2、《店面订购合同》一份、收款收据三份、店面租赁合同三份，证实五原告主体适格及原、被告间订立的房屋买卖合同成立且生效，原告履行了支付房款之义务，被告已交付房屋，原告实际占有房屋；3、吉水县人民政府办公室文件二份【吉水县府办字[2014]99号、吉水县府办字[2015]52号】，证实吉水县人民政府已经批准将翰文苑小区纳入办理房屋产权证的范围；4、违法用地和违章建筑清理登记表、吉水县房地产交易税收管理表、建筑安装税收管理表、国土建设规费票据各四份，证实原告裴学成、裴新根分别向有关部门缴纳了19947元办证费用；原告裴海涛、王向阳分别向有关部门缴纳了66154元办证费用；政府已经收取部分办证费用，同意将该地商品房合法化。以上证据，经三被告质证，对证据1真实性、合法性无异议，但裴学成、王向阳、裴新根三人的身份证与本案无关联性；对证据2中订购合同的真实性无异议，该证据与被告提供的合同一致，但对其合法性、关联性有异议，认为原告提供的证据4恰恰已证实店面订购合同不具有合法性，且买受人只有原告吴富根和裴海涛，其他原告不是店面买受人；对收款收据的真实性无异议，但不代表原告裴学成、王向阳、裴新根向被告交付了相应的房款，该三原告与被告无法律关系；对租赁合同真实性有异议，是无效的，在权属没有确定的情况下，原告吴富根与裴海涛无权转让给裴学成、王向阳、裴新根，虽对租赁产生的收益无异议，但对其合法性有异议；对证据3的合法性有异议，吉水县人民政府办公室不具备关于房地产不动产规费或者税费收取标准的批准权，其超越行政职权是不合法的，该文件应该由吉水县人民政府发而不是吉水县人民政府办公室，该证据不能作为本案定案依据；对证据4中原告方所缴纳的数额真实性无异议，但与本案无关联性；且认为（1）吉水县建筑安装税收管理表中的承建方是假的，被告谢长红家庭住址是伪造的，说明吉水地税局在收税时没有向被告谢长红核实；（2）吉水县房地产交易管理表两张是虚假不真实的，权属类型也是编造的，案涉房屋是属于店面而不是住宅；（3）违法用地和违章建筑清理登记表，对登记表案涉土地房屋为违法用地违章的真实性与合法性无异议，但对其关联性有异议，被清理对象不应是王向阳。本院对原告方提供的以上证据，分析如下：1、关于证据1，被告方对其中裴海涛、吴富根的身份证无异议，予以认定；但对裴学成、王向阳、裴新根三人的身份证与本案的关联性提出异议，而原告方对该三人是否与本案存在关联性未能提供充分的证据予以证实，该异议理由成立，故对该三人的身份证与本案的关联性不予认定；2、关于证据2，其中订购合同、租赁合同，被告方对真实性无异议，故本院对其真实性予以认定，但被告方对合法性、关联性有异议，本院认为，合同是否有效、合法，应结合原告提供的证据3以及本院依职权所调取的证据，予以综合认定；其中收款收据，被告方对其真实性无异议，但认为不能代表原告裴学成、王向阳、裴新根交付了相应的房款，本院认为，被告方的质证意见成立，予以采信，对收款收据的真实性予以认定；3、关于证据3，被告方对其合法性有异议，但被告方未提供证据推翻该文件的合法性，本院不予采信，故对该证据予以认定；4、关于证据4，被告方对原告方缴纳办证费用的数额真实性无异议，但认为与本案无关联性，本院对该证据真实性予以认定，且能够印证吉水县人民政府已将翰文苑小区有关房屋列为清房对象，将相关手续合法化，但相关人员需要缴纳何种费用以及费用的多少不属于本案审理范围。三被告为支持其辩称向法庭提供了以下证据：1、《店面订购合同》一份，证实合同的当事人是三被告曾昭林、施明亮、谢长红与原告吴富根、裴海涛，房屋性质是店面，面积是600平方米（浮度在上下1%），店面款总计人民币141.4万元，原告付清房款的期限等内容；2、《建筑工程承包合同》（复印件），证实案涉房屋施工方是谢顺根；3、结婚证三本，证实三被告与原告吴富根、裴海涛签订合时已婚，但三被告的妻子不知道签合同之事；4、被告谢长红和钱小东于2008年5月24日签订合同一份，证实被告与他人签订合同所涉房屋与本案所涉房屋是一体的，只不过商品房在店面之上，且证实被告已配合钱小东商品房办理产权证的时候也经过被告的妻子同意，且被告作出了让步；5、被告谢长红与周武苟于2008年3月15日签订的合同一份，证实被告对周武苟作出了押金5000元的让步，而钱小东是作出押金2万元的让步，导致差异的原因是因为被告卖给周武苟为1680元每平方米，卖给钱小东的是1740元每平方米；6、《证明》一份，证实目的是对证据5的补证，证实被告与周武苟在实际履行当中变更了合同条款，办证费用都是由周武苟和其妻子承担；7、周武苟与其妻子刘逢连的身份证，证实周武苟与其妻子的身份信息；8、被告谢长红分别与毛春生、李金根的协议书各一份，证实被告谢长红从毛春生、李金根处购得土地使用权，后与被告曾昭林、施明亮合伙开发房屋。以上证据，经五原告质证，对证据1有异议，认为被告方忽略了合同第三条第五项明确了分四户办理店面产权证，而且当时双方进行了说明，因此五原告是一个整体，故五原告主体适格，且合同明确表示被告办理好房产证后，原告方支付30万，所以双方并没有约定付款期限，原告方也认可订购合同涉及的是店面；对证据2的三性有异议，房屋施工人是谁原告方不清楚；对证据3的真实性有异议，签订合同是一种表见代理，三被告有权利与原告方签订合同；对证据4、5的三性均有异议，认为应当由当事人出庭作证，即使对其真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，被告与周武苟、钱小东签订的合同并不能代表原、被告签订合同，原、被告所签订合同已约定办理店面产权证费用全部被告承担，但被告与周武苟和钱小东的合同并没有该约定；对证据6的三性均有异议，该份《证明》无法证实相关事实，需要当事人出庭作证，即使出庭作证也与本案无关联性；对证据7三性均有异议，认为是周武苟一人与被告方方签订的合同；对证据8无异议，但被告从何人处受让土地不清楚。本院对被告方提供的以上证据分析如下：1、关于证据1，与原告提供的合同一致，故认定意见一致，至于原告方提出合同约定办理四户产权证，进而拟证明五原告是整体，主体均适格的意见，本院认为，办理四户产权证并不必然影响本案定性，在被告方不予认可，且没有其他充分证据证实的情况下，不能认定原告裴学成、王向阳、裴新根与三被告存在案涉房屋买卖合同关系；2、关于证据2，原告方对三性均有异议。本院为核实有关事实，庭后要求被告方提供原件予以核实，经核实，与原告一致，符合证据三性，予以认定，可印证案涉房屋是被告方开发；3、关于证据3，原告方对其真实性有异议，经本院审查，该组证据来源合法，真实性予以认定，但该三份结婚证不能达到被告方的证明目的；4、关于证据4、5、6、7，原告方提出异议，本院认为，案外人钱小东、周武苟等人与被告方签订《商品房订购合同》所约定的价款等事项以及后续办理房产证时就费用的承担再次达成的协议系双方当事人自愿所达成，与本案没有必然关联性，若本案原、被告任何一方不同意参照以上协议进行协商，就不能约束原、被告各方，故对以上证据不予认定；5、关于证据8，原告无异议，予以认定。本院为核实有关事实，依法调取了以下材料：吉水县人民政府办公室吉水县府办抄字[2014]730号文件一份,证实经吉水县人民政府研究,同意对翰文苑小区的各栋房屋以套为单位,在足额缴清办证相关税费后,可先行办理每一套的房产证,待该栋各套房屋的房产证全部办完之后,再以栋为单位核发该栋的土地使用权证和建设工程规划许可证。以上证据，经原、被告质证无异议，本院予以认定。综合以上证据分析与认定，本院确认本案法律事实如下：被告谢长红从吉水县文峰镇文水村第三小组村民毛春生、李金根处通过转让的方式获得位于吉水县城进士学校后面一块经济发展用地的使用权，并与另外二被告曾昭林、施明亮合伙在该土地上建设房屋，所建房屋隶属吉水县翰文苑小区。同年5月24日，三被告与原告裴海涛、吴富根签订《店面订购合同》，将正在建设的B2栋二单元第一、二层店面（面积约600平方米，浮度+1%）出售给二原告吴富根与裴海涛，并约定店面价款141.4万元，签订合同时付50万元，施工完第二层板面后再付60.4万元，余款30万元在被告方办理好房产证后，原告拿到房产证时付清以及其他事项。签订合同后，原告吴富根于2008年9月28日向谢长红交付房款95万元，于2009年10月30日分二次向谢长红交付房款6.4万元，共计101.4万元，余款40万元未付。2009年10月左右，三被告将房屋对原告吴富根、裴海涛进行了交付。因案涉土地以及房屋涉及违规用地违法建筑，故房产证一直未能办理。2014年5月，吉水县人民政府办公室发文，决定对翰文苑小区违法违规用地和违法违规建筑进行处理，责成开发商按照2011年清房政策和标准尽快组织房屋质量鉴定，并补缴相关规费和税收后，完善用地手续和规划建设手续。然后将房产证、土地证办至各家各户。同年12月再次发文，载明“鉴于韩文苑小区开发建设情况复杂，为妥善解决历史遗留问题，尽快满足小区住户办理房产证的合理诉求，经县政府研究，同意对翰文苑小区的各栋房屋以套为单位，在足额缴清办证相关税费之后，可先行办理每一套的房产证，待该栋各套房屋的房产证全部办完后，再以栋为单位核发该栋的土地使用权证和建设工程规划许可证，并由县房管局存档备案。”文件出台后，原告裴学成、裴新根分别向有关部门缴纳了19947元办证费用；原告裴海涛、王向阳分别向有关部门缴纳了66154元办证费用。但因被告方一直不予配合办理产权证，故至起诉时，案涉房屋的产权证未能办理成功。现五原告认为，三被告已将房屋出售给了五原告，且进行了交付使用，其不配合办理产权证，损害了五原告的利益，故诉至本院，要求确认案涉房屋归五原告所有；三被告认为案涉房屋属违规建筑，不合法，且签订合同时售价太低，又未得到自己妻子的同意，故认为该合同无效。本案虽经调解，但因各方意见分歧较大，调解未成。本院认为：原告裴海涛、吴富根与被告曾昭林、施明亮、谢长红自愿签订房屋买卖合同，签订合同时，被告方虽未办理建设房屋所需相关手续，但签订合同后至二原告起诉时，当地政府对案涉房屋进行了清房处理，责成相关人补缴相应费用后，可办理相关证件以及房屋权属证，即合同所涉房屋可在市场流通，故该合同应认定为合法有效。关于原告裴新根、王向阳、裴学成认为其委托了原告裴海涛、吴富根代其签订合同的意见，但其未提供证据加以证明，应承担举证不力的法律后果，综上，可确认系原告裴海涛、吴富根与三被告发生案涉房屋订购合同关系。关于被告方认为当时售价过低、其妻子不知情，故合同无效的意见，本院认为，价款是原、被告双方签订合同时自愿约定的，被告方并未举证存在法定无效的情形，故售价是否过低并不影响本案的定性，至于其妻子是否知情，本院认为，案涉房屋开发人系三被告，对外由该三人签订合同、处理建房、售房等事宜合理合法，且签订合同至本案起诉时，三被告的妻子均未提出异议，原告有理由相信三被告有权处理相关房屋买卖事宜，故对被告方以上辩称意见，不予采纳，可确认案涉房屋吉水县翰文苑小区B2栋2单元第一、二层店面（约600平方米）归原告裴海涛、吴富根所有。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条之规定，判决如下：一、确认吉水县翰文苑小区B2栋二单元第一、二层店面（约600平方米）归原告裴海涛、吴富根所有；二、驳回原告裴学成、王向阳、裴新根的诉讼请求。案件受理费17526元，由五原告负担8763元，由三被告负担8763元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判长 凌卫根审判员 高金有审判员 刘美华二〇一六年四月二十八日书记员 曾星星 来自：