（2016）黔0123民初346号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-06-30
案件名称
赵朝均与毛秀祥、梅伟农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
修文县人民法院
所属地区
修文县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵朝均,毛秀祥,梅伟
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第三十六条第一款，第六十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0123民初346号原告赵朝均。委托代理人范琴英，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：×××。特别授权代理。委托代理人潘乐婧，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：×××。特别授权代理。被告毛秀祥。委托代理人蒋顺平，贵州威驰律师事务所律师，执业证号：×××。特别授权代理。被告梅伟。原告赵朝均与被告毛秀祥、梅伟农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年03月14日立案受理。依法由代理审判员谢仕成适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵朝均的委托代理人范琴英、被告毛秀祥及其委托代理人蒋顺平、被告梅伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵朝均诉称，原告与被告梅伟系亲戚关系。2015年02月，原告经被告梅伟的父亲介绍与被告毛秀祥达成口头协议，向被告毛秀祥购买房屋，约定购房总价款646800.00元。2015年02月23日，原告以现金形式交付被告毛秀祥6800.00元、以银行转账方式交付被告毛秀祥140000.00元，共计购房定金146800.00元，同时被告毛秀祥出具收条一份，收条载明：今收到赵朝均购房定金壹拾肆万陆仟捌佰元整，带（应为“代”）付款人梅伟，收款人毛秀祥签字并捺印。原告支付上述定金后，要求被告毛秀祥出示房屋合法手续未果。后经原告多方了解得知，被告毛秀祥转让的房屋尚未办理建房手续，属于违章建筑，遂要求被告退还已付购房定金，但被告借故推诿不予退还。根据法律相关规定，定金不得超过合同总标的额的20%，收受定金的一方违约应当双倍返还定金，即二被告应双倍返还的购房定金为258720.00元（合同总标的646800.00元×20%×2倍），超过合同总标的额20%的部分定金，即17440.00元（146800.00元-646800.00元×20%）也应一并退还。现原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判决：1、解除原、被告房屋买卖协议；2、二被告连带双倍返还原告购房定金258720.00元；3、二被告连带返还原告购房定金17440.00元；3、本案诉讼费由二被告承担。被告毛秀祥辩称，1、合同未实际履行系原告方违约，被告已收到的146800.00元的购房定金不应退还；2、不同意解除口头房屋买卖协议，要求原告方继续按约定履行合同义务。被告梅伟辩称，在本案中，我既不是合同的权利人，也不是返还定金的义务人。我只是协助原告将140000.00元购房定金转账给被告毛秀祥，关于定金是否退还应由原告与被告毛秀祥决定，我不应承担任何责任。经审理查明，原告赵朝均系×××××村村民，被告毛秀祥系×××××村村民。2015年02月，原告经人介绍与被告毛秀祥口头约定，将被告毛秀祥的位于××××××八组自建房屋以646800.00元价格转让给原告，同日原告向被告毛秀祥支付购房定金现金6800.00元，同月23日，原告以银行转账方式向被告梅伟的卡号为62×××31的银行账户转入140000.00元，后被告梅伟又将该款分四次转给被告毛秀祥。被告毛秀祥实际收到原告购房定金共计146800.00元。另查明，涉案房屋地基系被告毛秀祥户承包地，属于××××村集体土地，该房屋至今尚未办理建房手续及房屋产权证明，且未实际交付给原告。以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的身份证、汇款收据，被告毛秀祥提供的身份证及其申请的证人王某甲、王某乙、唐某、何某、程某的证人证言，被告梅伟提供的账户交易明细，本院依法制作的询问笔录等证据在卷佐证，上述证据，经庭审质证，来源合法、客观真实，本院依法予以确认，作为定案依据。原告提供的收条，无法核实其真实性，本院不予认定。被告毛秀祥提供的《房子及地皮转让协议书》中甲方系毛秀芬、乙方系赵朝均，但该协议签字均没有本案双方当事人，无法核实其与本案具有关联性，本院不予认定。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定所签订的合同无效。本案中，被告毛秀祥未取得建房相关审批手续，在村集体土地上修建房屋，并将该房屋转让给非同一集体经济组织成员的原告，双方之间的房屋转让协议因违反了国家法律的强制性规定，应属无效合同。原告主张解除房屋买卖协议并双倍返还购房定金以及被告抗辩称原告系合同不能履行的违约方，不应退还购房定金，因该协议被认定为无效合同，自始无效，没有发生法律效力，因此，既不存在解除该协议的前提条件，也不存在当事人违约情形，故对原告的该项诉讼请求及被告的抗辩主张，本院均不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，故被告毛秀祥基于该无效合同取得的购房定金146800.00元应当返还给原告。原告主张要求被告毛秀祥与梅伟承担连带返还责任，但被告梅伟既不是合同的权利人，也不是合同义务人，对于原告该项主张，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毛秀祥于本判决生效之日起十日内返还原告赵朝均购房定金人民币146800.00元。二、驳回原告赵朝均的其余诉讼请求。如未按本判决所确定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2721.00元，由被告毛秀祥负担1442.00元，由原告赵朝均负担1279.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。代理审判员 谢仕成二〇一六年四月二十八日书 记 员 陈 琛 来自：