（2016）京02民终3198号

裁判日期: 2016-04-28

公开日期: 2016-06-01

案件名称

北京宝龙蓝德房地产开发有限公司与高奇志商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京宝龙蓝德房地产开发有限公司,高奇志

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终3198号上诉人（原审被告）北京宝龙蓝德房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区万柳西园6号楼。法定代表人谢海龙，董事长。委托代理人蔡笑，男，1986年2月11日出生。被上诉人（原审原告）高奇志，男，1962年7月6日出生。委托代理人庞秋贻，北京市方元律师事务所律师。上诉人北京宝龙蓝德房地产开发有限公司（以下简称宝龙蓝德公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第19223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。2015年9月，高奇志起诉至原审法院称：2009年，我与宝龙蓝德公司签订《北京市商品房预售合同》，由我购买宝龙蓝德公司开发的位于丰台区花乡南三环西路万柳桥西北侧商业及行政办公综合楼×层1-×号房屋（现行政地址为丰台区南三环西路91号院1号楼×层1单元×号）。合同签订后，我依约支付了购房款，但宝龙蓝德公司一方面迟延取得诉争房屋的楼栋权属证明，另一方面导致我迟延取得所购房屋的所有权证书，严重违反合同约定。现我诉至法院，要求宝龙蓝德公司：1、支付逾期取得楼栋权属证明的违约金88449元（自2011年1月1日起至2014年11月5日止，按已付款日万分之一标准计算）；2、支付逾期办理房屋所有权证书的违约金120575.42元（自2011年6月1日起至2015年6月16日止，按已付款日万分之一标准计算）并支付逾期付款利息1800元（自2015年7月16日至实际给付之日止，按照年利率6%的标准计算）。宝龙蓝德公司辩称：不同意高奇志的诉讼请求。转移登记属于初始登记的延续，故违约金不应该重复计算；对于利息问题，并非我公司故意拖延，而是由于客观原因，所以请求法院予以免除；关于逾期取得初始登记违约金的问题，系由于召开奥运会、残奥会、房屋租赁纠纷等原因，造成我公司逾期取得了涉案房屋所在楼栋的初始产权登记，存在客观原因，且我方在逾期交付房屋问题上已经支付过高奇志一定数额的违约金；现在房价已经大幅上涨，且未给高奇志造成实际损失，考虑到高奇志所要求的违约金数额过高，恳请法院予以减免；逾期取得房屋所有权证书违约金的问题，我公司办证理应花费一定时间，故不应再向我公司要求违约金。原审法院经审理查明：2009年6月25日，高奇志（买受人）与宝龙蓝德公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定高奇志购买宝龙蓝德公司开发的位于丰台区花乡南三环西路万柳桥西北侧商业及行政办公综合楼×层1-×号房屋（现行政地址为丰台区南三环西路91号院1号楼×层1单元×号，以下简称涉案房屋），预测建筑面积64.64平方米，总价款827392元。合同约定：第十一条交付条件，（一）出卖人应当在2010年6月30日前向买受人交付该商品房。……第二十一条产权登记，（一）初始登记。出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托开发商指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，高奇志向宝龙蓝德公司支付了合同约定的购房款。2010年9月10日，宝龙蓝德公司向高奇志交付了涉案房屋。另外，高奇志依据双方结算金额向宝龙蓝德公司补齐了购房款，涉案房屋购房款合计834432元。2014年11月5日，宝龙蓝德公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。2015年6月16日，高奇志取得了涉案房屋的所有权证书。庭审中，宝龙蓝德公司主张系由于客观原因导致其未能如期取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，但高奇志对此不予认可。另查，涉案房屋所在小区的业主曾因宝龙蓝德公司逾期办理楼栋权属证明问题起诉宝龙蓝德公司要求支付违约金，北京市丰台区人民法院一审判决宝龙蓝德公司依照日万分之一的标准支付逾期办理楼栋权属证明的违约金。宝龙蓝德公司不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院作出终审判决书，认为：因买房人不能提供充分的证据证实宝龙蓝德公司给其造成的具体损失，其要求宝龙蓝德公司按合同约定的标准向其支付迟延取得楼栋权属证书的违约金，宝龙蓝德公司对此持有异议，故对其该项主张本院难以支持。但鉴于宝龙蓝德公司未能按合同约定的时间取得楼栋权属证书，客观上对买房人使用、处分该房屋产生一定的影响，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，并结合本案实际情况，对宝龙蓝德公司应支付给买房人的迟延取得楼栋权属证书的违约金数额酌情予以调整。据此改判，降低了违约金的数额。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、收据、房屋所有权证书、（2015）丰民初字第05187号民事判决书、（2015）二中民终字第09197号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。原审法院经审理认为：高奇志与宝龙蓝德公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。宝龙蓝德公司迟至2014年11月5日才取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，显已违反了双方合同第二十一条关于初始登记的约定，应当承担相应违约责任。关于宝龙蓝德公司所提违约金数额过高并要求予以减免的问题，鉴于北京市第二中级人民法院的生效判决对同类案件逾期办理楼栋权属证明违约金的数额均进行了酌减，法院依此标准予以酌减。综上，高奇志要求宝龙蓝德公司支付逾期办理楼栋权属证明违约金的请求，其中2011年1月1日起至2014年11月5日的合理部分，法院予以支持，超出部分，不予保护。由于宝龙蓝德公司逾期取得楼栋产权造成高奇志逾期办理房屋所有权证书，应属宝龙蓝德公司违约，理应承担违约责任，但因高奇志已起诉要求宝龙蓝德公司支付逾期取得楼栋产权证违约金，该违约金与逾期办理房屋所有权证书违约金竞合。同一时期，同一违约行为，同时承担两项相同的违约责任，显失公平，故对高奇志主张的2011年6月1日至2014年11月5日的逾期办理房屋所有权证违约金的请求，法院不予支持。此外，因高奇志系委托宝龙蓝德公司指定的代办机构办理房屋所有权证书，且其已于2015年6月16日取得涉案房屋的房屋所有权证书，故高奇志要求宝龙蓝德公司支付逾期办理房屋所有权证书的诉讼请求，其中2014年11月6日起至2015年6月16日止的合理部分，法院予以支持，超出部分，不予保护。而对于高奇志要求宝龙蓝德公司逾期支付违约金利息的请求，并无事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院于2015年11月判决：一、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付高奇志逾期办理楼栋权属证明的违约金七万零二百九十二元五角五分。二、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付高奇志逾期办理房屋所有权证书的违约金一万八千五百二十四元三角九分。三、驳回高奇志的其他诉讼请求。判决后，宝龙蓝德公司不服，上诉至本院，请求撤销原审判决第二项，依法改判减免我公司应支付的逾期办理房屋所有权证书的违约金，其主要理由为：原审依据已付购房款日万分之一的标准判令我公司给付高奇志逾期办理房屋所有权证违约金，显属过高，应予减免。高奇志同意原判决。本院经审理查明：原审法院依据有效证据对本案事实的描述客观，本院对原审法院查明的事实予以确认。二审审理中，宝龙蓝德公司称：我公司在取得涉案房屋所在楼栋的权属证明之前就曾多次在楼栋内贴出公告，告知业主准备办理房屋所有权证书的材料，且我公司已经于2015年2月向高奇志发出快递，通知业主提交办理房屋所有权证书的材料，因此无需对业主逾期办理房屋所有权证书承担违约责任，并就此提交照片三组及快递单。高奇志不认可宝龙蓝德公司提交证据的关联性，认为上述证据不能证明迟延办理房屋所有权证系高奇志过错所致，且高奇志已经尽到了配合办证的义务。宝龙蓝德公司亦称高奇志在收到快递后两三天便提交了办理房屋所有权证所需要的相关材料。以上事实，有当事人陈述、照片、快递单等证据在案佐证。本院认为：原判第一项双方均未提出异议，本院予以确认。结合双方的诉辩意见，本案争议焦点为逾期办理房屋所有权证书的违约金是否应当酌减。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院在衡量是否应当减少违约金时，以迟延取得涉案房屋权属证书对买受人所造成的实际损失为基础予以审查判断。本案中，高奇志不能提供充分证据证明宝龙蓝德公司给其造成的具体损失，其要求宝龙蓝德公司按合同约定的标准向其支付迟延取得房屋所有权证的违约金，宝龙蓝德公司对此持有异议，故对高奇志的该项主张本院难以支持。但鉴于宝龙蓝德公司未能按合同约定为高奇志代办房屋所有权证书，客观上对高奇志使用、处分涉案房屋产生一定的影响，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，并结合本案实际情况，对宝龙蓝德公司应支付给高奇志的迟延取得房屋所有权证书的违约金数额酌情予以调整。宝龙蓝德公司的该项上诉请求之合理部分，本院予以支持。综上，本院对宝龙蓝德公司上诉请求中的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第19223号民事判决第一项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第19223号民事判决第三项；三、变更北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第19223号民事判决第二项为：北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付高奇志逾期办理房屋所有权证书的违约金一万一千一百一十四元六角三分；四、驳回高奇志的其他诉讼请求；五、驳回北京宝龙蓝德房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2231元，由北京宝龙蓝德房地产开发有限公司负担861元（于本判决生效后七日内交纳），由高奇志负担1370元（已交纳）；二审案件受理费263元，由北京宝龙蓝德房地产开发有限公司负担158元（已交纳），由高奇志负担105元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　高宝钟代理审判员　　王艳芳代理审判员　　马　潇二〇一六年四月二十八日书　记　员　　刘　佳 百度搜索“”