（2016）豫01民终3247号

裁判日期: 2016-04-28

公开日期: 2016-05-18

案件名称

赵超与范国涛、常强合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

范国涛,赵超,常强

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2016）豫01民终3247号上诉人（原审被告）范国涛，男，汉族，出生于1985年10月7日。委托代理人王西利，河南荟智源策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵超，男，汉族，出生于1980年11月19日。委托代理人白无瑕，河南豫和律师事务所律师。委托代理人丁锐，河南豫和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）常强，男，汉族，出生于1984年3月20日。上诉人范国涛与被上诉人赵超、常强合同纠纷一案，赵超于2015年7月30日向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求依法判令：二被告退还原告转让费66400元。河南省郑州高新技术产业开发区人民法院于2015年11月27日作出（2015）开民初字第9127号民事判决，范国涛对该判决不服，向本院提起上诉。本院2016年2月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭审理了本案。上诉人范国涛及其委托代理人王西利，被上诉人赵超及其委托代理人白无暇、丁锐到庭参加诉讼，被上诉人常强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被告常强从郑州市基正房地开发有限公司处承租有盛世港湾小区腊梅路东门北商铺11号的商铺，后被告常强将该房屋转租给了被告范国涛。2015年5月10日，原告作为承租方（乙方），被告常强作为出租方（甲方），签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将坐落于郑州市高新技术开发区梧桐街99号盛世港湾小区腊梅路东门北商铺11号租赁给原告作为个体经营使用。租赁期限自2015年7月15日至2016年7月14日，年租金共计42900元，并支付保证金5000元。该协议另约定该协议履行中产生的争议提请郑州仲裁委员会仲裁。原告及被告常强分别在该协议书签字。该协议底部并注明“合同提前2月零5天改签”。因原告与被告常强于2015年5月10日签订该租赁协议时，该房屋仍在被告范国涛的租赁期限内，原告支付了被告范国涛剩余两个月租期的租金6600元，并支付被告范国涛转让费66400元。在原告使用该房屋两个月后，因郑州市基正房地产开发有限公司与被告常强签订的关于该房屋的租赁合同于2015年7月14日到期，开发商准备出卖该房屋，其未再与被告常强签订2015年7月15日至2016年7月14日的租赁合同，原告所租赁的房屋被开发商收回。庭审中，原告称其通过被告范国涛联系与被告常强签订的租赁协议，签订时被告范国涛称该房子没有问题，原告与被告常强签订合同时不知道他未与开发商签订2015年至2016年的合同。原告称其在与二被告就房屋租赁一事产生纠纷后，在开发商处的段经理了解到，就该房屋于2015年7月租期到期后需转卖无法继续签订租赁合同一事，开发商在被告范国涛经营期间前往店内向其进行过告知。被告常强称其没有接到过开发商的电话通知，被告范国涛也没有告知此事，其与原告签合同时不知道此事。被告范国涛称其从未接到过开发商任何形式的通知。因被告范国涛不认可其接到过开发商通知本案房屋将要转卖的通知，对于原告提交的与开发商段经理对话的视听资料亦不认可。庭后，郑州市基正房地产开发有限公司的段丽婷到庭，该庭对其作出询问笔录。在询问笔录中段丽婷称其是该公司销售部经理，负责盛世港湾的商铺租赁。就本案争议的房屋，其在2015年3、4月份到店里找范国涛，当时他的妻子也在，并让范国涛转告常强，该商铺要出售，租赁合同到期后不能续签。因该公司与常强签订的合同比较早，没有他的联系方式，所以让范国涛转告他。后因原告与范国涛、常强产生纠纷，原告找到售楼部，我们通过原告才知道常强的联系方式，之后给常强打电话告知房子要出售。就原告支付给被告范国涛的66400元转让费部分，原告称该转让费针对的是门面房地理位置的便利以及屋里的一些东西，屋里的装修不是新的，且装修部分都依附于房屋，原告在房屋被收回时，将转让费中的屋里的东西带走，经计算该部分价值3844元。被告范国涛称该66400元包含之前的转让费40000元，自己装修花费的9900元，以及店内的设备。双方均认可原告在交付转让费时，双方未以书面形式对于店内的设备进行清点。原审法院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，被告常强从郑州市基正房地产开发有限公司处承租有本案房屋，租赁期截止到2015年7月14日，其于2015年5月10日与原告就该房屋签订2015年7月15日至2016年7月14日的租赁合同，因该转租的期限超出了被告常强从基正房地产开发有限公司处承租的期限，故被告常强与原告签订租赁协议时不具备任何的处分权，原告与其签订的该房屋租赁协议应属无效。就原告支付给被告常强的房租及保证金部分，因双方约定有仲裁条款，原告已另行申请仲裁。原告与被告常强签订的合同因被告常强欠缺处分权而无效，被告范国涛虽非原告与被告常强租赁协议的合同相对人，但其收到原告的转让费66400元系以原告与被告常强之间合同为前提所取得，其从原告处收取有剩余租期内两个月的租金6600元，在该期间内实际系被告范国涛将该房屋转租给了原告，双方并达成口头转让协议，由原告支付给被告范国涛转让费66400元。根据原告提交的证据以及该庭对于郑州市基正房地产开发有限公司段丽婷作出的询问笔录，可以确认该公司在准备出售本案房租，不再与被告常强订立下一年度合同时，已提前来到本案房屋内向被告范国涛进行过告知，并让他转告常强。但被告范国涛并未转告被告常强，并在店外张贴转让启事，在原告与被告常强签订租赁协议时，经原告询问亦未向其告知该房屋即将不能租赁的事实，并收取原告转让费66400元。故综合上述查明事实，可以确认被告范国涛在转让该店面并收取原告转让费时，并非基于善意。被告范国涛在原告因合同无效不能履行该租赁合同的情况下，非基于善意与原告达成口头转让协议并从原告处取得的转让费，不具备合法依据，应当予以返还。关于被告范国涛应返还原告转让费具体数额的问题。庭审中被告范国涛称该转让费包含了其从上一手处租赁时所支付的转让费40000元，另行装修的费用9900元，及店内设备的费用。原告称其支付的转让费是针对店面的地理位置的便利性及店内的设备，其认可在所租房屋被收回后，已将店内的设备搬走，当该设备仅价值3844元。该院认为，被告范国涛主张的转让费中各项数额均缺乏事实依据，且固定装修部分存在折旧并依附于房屋本身，在原告使用期间仅具备使用价值。就转让时店内设备的价值，原告与被告范国涛亦认定不一致。因上述店内设备均系从事餐饮行业所需的基本设备，数量较多，在原告与被告范国涛交接时未进行书面清点的情况下，根据双方认定的数额及市场行情，该院酌定该部分的转让费为10000元，因原告已经上述设备带走，该部分数额应从转让费中予以扣除。庭审中原告称其转让费中包含有店面的地理便利条件，因原告在该店内实际经营了两个月，利用了从被告范国涛出转让时可以直接营业的便利性，就该期间原告对于店内故有装修的利用，该院酌定从转让费中应扣除部分为2000元。就原告支付给被告范国涛转让费的剩余部分54400元，应由被告范国涛返还给原告。对于原告请求数额过高部分该院不予支持。原告请求被告常强承担返还转让费的责任。原告与被告常强之间系租赁关系，被告常强并未收取到原告支付的转让费。被告常强在未与郑州市基正房地产开发有限公司签订2015年至2016年租赁合同的情况下与原告签订了下一年度的租赁合同，对此造成原告支付的房租、保证金及相关损失，双方可以另行解决。故对原告请求被告常强承担返还转让费该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告范国涛于本判决生效后十日内返还原告赵超五万四千四百元。驳回原告赵超对被告常强的诉讼请求。驳回原告赵超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千四百六十元，由原告负担三百元，由被告范国涛负担一千一百六十元。原审判决宣判后，范国涛不服该判决向本院提起上诉称，一审法院认定被上诉人赵超与被上诉人常强签订的《房屋租赁协议》无效于法无据，并且在协议双方当事人均未提出协议无效请求的情况下，一审法院主动认定协议无效，明显有失公允。一审法院认定协议无效没有法律依据；人民法院认定协议无效一般情况下以当事人提供的已有证据为基础，而不是自己去查证合同是否无效。上诉人收取转让费用系让渡店内设施所有权的合理对价，没有任何有效证据证实上诉人转让店内设备时存在恶意，而一审判决仅凭前后矛盾的证言作为定案的依据，确实对上诉人不公平。两被上诉人在签订房屋租赁协议时均存在过错，协议履行不能理应依据约定承担违约责任，而一审判决却将两被上诉人的过错责任转嫁由不是协议当事人的上诉人承担显然是不公平的。上诉人收取被上诉人赵超转让费是其将店内设施及物品的所有权等价转卖并且已经完成了交付，故上诉人不应当退还。请求撤销原判，发回重审或改判上诉人不承担向被上诉人赵超返还54400元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人赵超答辩称，一审法院在查明案件事实的基础上，认定被上诉人赵超与常强签订的《房屋租赁协议》无效于法有据，完全符合我国合同法第五十一条、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，适用法律正确。上诉人范国涛存在恶意转租的行为，故意隐瞒了与签订租赁合同有关的重要事实，使被上诉人赵超陷入错误认识与其签订合同，其收取了转让费，给被上诉人赵超造成了损失，上诉人应当予以返还。转让协议履行不能并非由于被上诉人的过错导致的，而是由于常强的无权处分及范国涛的恶意隐瞒，被上诉人始终都是善意的。被上诉人赵超向上诉人范国涛支付的转让费不是用于购买店内设施及物品，更非买卖合同的对价，被上诉人应当返还。请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人范国涛提交了以下证据，证据1、上诉人范国涛与被上诉人常强房屋租赁协议复印件，拟证明范国涛自2014年从常强处承租本案涉案门面房，租赁期限为2014年7月15日至2015年7月14日，该协议约定若协议的产权人转租的要提前三个月告知承租人，但至今上诉人范国涛并未收到被上诉人常强的任何通知，所以上诉人并非恶意；证据2、张培林签订的房屋认购协议复印件，拟证明本案房屋所有人是张培林；证据3、郑州高新区梧桐办事处郭庄村村民委员会出具的产权证明复印件，拟证明涉案房屋实际产权人为张培林。被上诉人赵超发表质证意见称，因上诉人提供的房屋租赁协议是复印件，对真实性有异议，且与本案没有直接关系，其仅是上诉人与被上诉人常强之间的协议。对认购协议的真实性有异议，且认购协议不能够证明最终的产权所有人，应以产权证为准。对村委会出具的产权证明的真实性有异议，不能够证明最终的产权所有人，应以产权证为准。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及相关法律规定，经审查本院认为，对上诉人提交的房屋租赁协议，因系复印件，且无其他证据相佐证，对其真实性不予认可；对上诉人提交的房屋认购协议、产权证明均系复印件，且无其他证据相佐证，对其真实性不予认可，且无证据证明张培林是否购买了涉案房屋，村委会亦不是认定房屋产权的部门，对上诉人的证明目的均不予采信。本院二审经审理查明的事实同原审法院相一致。本院认为，常强在签订的《房屋租赁协议》时，明知转租期限超过了其自身的租赁期限，且出租人并未对其超期转租行为予以认可，故该超过常强租赁期的部分应当无效。一审法院根据查明的事实，认定范国涛存在故意隐瞒与签订租赁合同有关的重要事实，并根据范国涛自认的转让费的构成，扣除店内物品费用、对原有装修利用的费用后，确定范国涛应当返还的数额，并无不当。综上，范国涛的上诉理由因缺乏事实和法律依据，本院不予采信；其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1160元，由范国涛负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王燕燕审　判　员　　柴雅琳审　判　员　　曹逢春二〇一六年四月二十八日（代）书记员　　张　宁微信公众号“”