（2015）市民初字第3670号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-09-02
案件名称
济南酒总商城管理有限公司与济南市中青竹辕大众足疗保健中心房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南酒总商城管理有限公司,济南市中青竹辕大众足疗保健中心,济南茗泉水荟美容美体有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百三十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市民初字第3670号原告济南酒总商城管理有限公司，住所地济南市。法定代表人王斌，执行董事兼总经理。委托代理人丁福华，山东齐创律师事务所律师。委托代理人张晓，山东齐创律师事务所实习律师。被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心，住所地济南市。经营者韩霄，男，1979年11月24日出生，汉族，住济南市第三人济南茗泉水荟美容美体有限公司，住所地济南市。法定代表人王玉国，执行董事兼总经理。原告济南酒总商城管理有限公司与被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心、第三人济南茗泉水荟美容美体有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告济南酒总商城管理有限公司法定代表人王斌的委托代理人丁福华、张晓，被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心经营者韩霄到庭参加诉讼，第三人济南茗泉水荟美容美体有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告济南酒总商城管理有限公司诉称：2014年9月16日，原、被告签订了《房屋租赁合同》和协议书，约定原告将其拥有租赁权的济南中银房地产开发有限责任公司项目-济南市市中区建设路小梁庄街277号（济南海鲜大市场三楼部分场地）转租给被告，租赁面积898平方米，租期一年（自2014年9月15日起至2015年9月15日止），年度租金标准为78000元，电梯、卫生间使用费每月800元，合同执行期间，被告同意在支付租金的基础上另行向原告支付年度服务费39000元、年度设施使用费68250元、年度卫生费9750元。后因被告未按合同约定给付房租，经索要，被告于2015年8月8日向原告出具《还款承诺书》一份，承诺在2015年12月31日之前还清所有欠款，如不还清，原告有权到当地人民法院进行诉讼。承诺书中确定了具体的还款日期及批次，2015年8月31日前还款18309.76元，2015年9月31日还款18309.76元，2015年10月31日前还款18309.76元，2015年11月31日前还款18309.76元，2015年12月31日前还款18309.76元。承诺书签订后，被告至今未予实际履行。因被告未按承诺支付房租，原告对被告的信用产生了重大怀疑，遂在合同到期后与其解除合同，这才得知房屋已被第三人占有。因被告与第三人拒绝腾出房屋并恢复原状，导致原告无法及时解除合同并收回房屋。原告已多次要求与被告解除合同并支付拖欠的房租，同时要求被告与第三人腾出所占房屋并恢复原状，但被告与第三人至今仍未履行。鉴于此，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《协议书》；被告支付拖欠的房租91548.80元；被告支付违约金，以91548.80元为基数，自2016年1月1日起计算至本判决生效之日止，按日千分之一的标准计算；被告及第三人腾还涉案房屋。被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心辩称：诉状中原告称是在其不知情的情况下我方转租了涉案房屋是不属实的，原告公司总经理张波与我方及第三人法人王玉国曾多次见面，并商谈过房屋转租事宜。当时曾商谈过由原告直接与第三人签订租赁合同，而且达成了一致意见。但因涉案房屋在经营过程中存在违法经营的行为，多次被查处的情况，导致原告与第三人没有直接签订租赁合同。涉案房屋的水电费是由第三人直接交给原告的，且在第三人经营过程中原告曾为第三人协调悬挂广告牌的问题，但因广告牌超高与海鲜大市场物业发生冲突，这也说明原告对于我方将房屋转租给第三人的情况是同意的。我不同意解除合同，虽然说我拖欠了原告的房租，但是因为第三人拖欠我的房租造成的，而且据我方了解，原告已被产权人中银房产公司以违约的形式解除合同限期搬离了，所以原告无权要求我方返还房屋。原告起诉我拖欠房租91548.80元属实，但只有在第三人向我支付了拖欠的租金后我才能将欠原告的租金还清。第三人济南茗泉水荟美容美体有限公司在本案审理期间未陈述意见。经审理查明：位于济南市市中区小梁庄街277号的房屋，登记所有权人为案外人济南中银房地产开发有限责任公司，产权证号为：济房权证中字第1367**号。2012年12月25日，济南中银房地产开发有限责任公司（出租方、甲方）与原告济南酒总商城管理有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》及《协议书》各一份，约定由原告济南酒总商城管理有限公司承租位于济南市市中区建设路小梁庄街277号济南海鲜大市场地上第三层9232.50平方米的建筑物，租赁期限为12年，自2013年1月1日起至2024年12月31日止；合同约定，对于租赁房屋，原告济南酒总商城管理有限公司应自用或部分转租给第三方用于酒店设备、酒店用品用具、居家用品等展示、销售及相关经营、商务办公等，按消防要求不得做住宿等其他用途。2014年9月16日，原告济南酒总商城管理有限公司（出租方、甲方）与被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告济南酒总商城管理有限公司将位于济南市市中区建设路小梁庄街277号济南海鲜大市场地上第三层898平方米的房屋转租给被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心用于大众足疗保健经营，租赁期限为1年，自2014年9月15日至2015年9月14日，年度租金标准为78000元，先交租金后使用房屋，租金每半年支付一次，每半年到期时提前10天支付租金，逾期30天不支付房租甲方有权停电停水并收回房屋；乙方每月支付甲方800元用于共用电梯和卫生间使用所产生的费用；租赁期满或经双方协商同意可提前解除、终止合同；乙方逾期缴纳租金的，每日收取按当期应缴纳租金的千分之一向甲方支付违约金，逾期30天以上的，视为乙方违约，甲方有权解除合同。同日，原、被告另签订《协议书》一份，约定被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心在支付租金的基础上另行向原告济南酒总商城管理有限公司支付市场服务费、设施费、卫生费，年度服务费为39000元、年度设施使用费为68250元、年度卫生费为9750元，实行先交费用后使用房屋的原则，被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心应支付的费用与租金同时支付，每半年支付一次，逾期支付费用超过30日的，原告济南酒总商城管理有限公司有权解除本协议和双方签订的《房屋租赁合同》。合同签订后，涉案房屋即由被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心承租使用。上述租赁合同及协议书签订后，被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心均按期支付租金及各项费用，但自2015年下半年开始拖欠租金及相关费用，共计拖欠91548.80元。为此，被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心于2015年8月8日向原告济南酒总商城管理有限公司出具“还款承诺书”一份，内容为：“韩霄截止到2015.9.15日，欠济南酒总商城管理有限公司房租共计91548.8（玖万壹仟伍佰拾捌元捌角，本人承诺在2015.12.31日之前还清所有欠款，如不还清，酒总有权到当地人民法院进行诉讼，在此期间，酒总保障青竹辕洗浴的正常运营（2015.9.15前）2015年8月31日前还款18309.76元（壹万捌仟叁佰零玖元柒角陆分）2015年9月31日前还款18309.76元（壹万捌仟叁佰零玖元柒角陆分）2015年10月31日前还款18309.76元（壹万捌仟叁佰零玖元柒角陆分）2015年11月31日前还款18309.76元（壹万捌仟叁佰零玖元柒角陆分）2015年12月31日前还款18309.76元（壹万捌仟叁佰零玖元柒角陆分）”，“还款承诺书”的落款处由被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心经营业主韩霄签字并按手印。被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心对于“还款承诺书”的真实性并无异议，但认为是预交的房租，合同截止期为2015年9月14日，所以承诺书中的约定为不存在；并称未支付系因第三人未向其支付转租的租金导致。另，原告济南酒总商城管理有限公司主张被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心未经其同意将涉案房屋转租给第三人济南茗泉水荟美容美体有限公司占有使用。被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心对于将涉案房屋转租给第三人济南茗泉水荟美容美体有限公司的事实无异议，并称是在2015年4月份将房屋整体转租的，第三人是在这个时间开始占有使用涉案房屋的，但原告济南酒总商城管理有限公司对于转租是明知且同意的。另查明，涉案房屋的坐落为济南市市中区建设路小梁庄街277号济南海鲜大市场地上第三层东北角的房屋，面积约898平方米。以上事实，由个体工商户信息、经营者信息、房产证、房屋租赁合同、协议书、还款承诺书、照片及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告济南酒总商城管理有限公司分别与案外人济南中银房地产开发有限责任公司、被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心签订的《房屋租赁合同》及《协议书》，系各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽然被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心辩称涉案房屋的产权人已与原告济南酒总商城管理有限公司解除了合同并被限期搬离，无权要求返还涉案房屋，但对此并未提供证据予以证实，且原告对此未予认可，故对被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心的此项抗辩理由，本院依法不予采纳。虽然被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心提出了涉案的“还款承诺书”中约定的款项系预交的房租，因合同于2015年9月14日到期，所以承诺书中的约定并不存在的抗辩理由，但对此并未提供证据予以证实，结合“还款承诺书”中载明的内容，应认定截止到2015年9月15日，被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心共计欠付原告济南酒总商城管理有限公司租金及相关费用共计91548.80元，根据“还款承诺书”中的承诺，被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心应于2015年12月31日前付清全部欠款，但被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心至今未支付，现原告济南酒总商城管理有限公司要求支付，合法有据，本院依法予以支持。关于原告济南酒总商城管理有限公司主张要求解除其与被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心形成的关于涉案房屋的无固定期限租赁合同关系的问题。本院认为，我国《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。虽然原、被告签订的租赁合同及协议约定的租赁期限截止至2015年9月14日，但在合同到期后，并无证据证实双方已解除了租赁合同，且双方至今未交接涉案房屋，故应认定在原、被告之间形成了关于涉案房屋的不定期租赁合同关系，原、被告应继续按2014年9月16日签订的《房屋租赁合同》及《协议书》中的约定履行各自的权利和义务，因被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心未按约支付房屋租金及相关费用，系违约，故原告济南酒总商城管理有限公司依据合同约定要求解除与被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心形成的不定期租赁关系的主张，合法有据，本院依法予以支持，租赁关系解除后，被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心亦应将涉案房屋腾还原告济南酒总商城管理有限公司。虽然被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心主张将涉案房屋转租给第三人济南茗泉水荟美容美体有限公司是经原告济南酒总商城管理有限公司同意的，但对此未提供证据予以证实，且原告济南酒总商城管理有限公司对此不予认可，故对被告的此项抗辩理由，本院不予采纳。因被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心与第三人济南茗泉水荟美容美体有限公司形成的关于涉案房屋的转租合同关系，并未经原出租人，即原告济南酒总商城管理有限公司同意，故该转租合同应为无效，在无证据证实第三人济南茗泉水荟美容美体有限公司对涉案房屋的占有、使用是经过原告济南酒总商城管理有限公司许可或有其他约定等可证实其对涉案房屋有合法的占有、使用权利的情况下，原告济南酒总商城管理有限公司要求第三人济南茗泉水荟美容美体有限公司腾还涉案房屋是具有事实和法律依据的，故原告济南酒总商城管理有限公司要求第三人济南茗泉水荟美容美体有限公司腾还涉案房屋的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。关于违约金。虽然原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定逾期支付租金的按当期应缴租金的日千分之一的标准支付违约金，但原告济南酒总商城管理有限公司当庭陈述，其主张被告欠付的91548.80元并不仅仅是租金，还包括年度服务费、设施使用费及卫生费，且各项费用的金额无法区分，故在此情况下，原告以被告欠付的91548.80元为基数计算主张违约金，无事实和法律依据，故对原告要求被告支付违约金的主张，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告济南酒总商城管理有限公司与被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心达成的关于济南市市中区建设路小梁庄街277号济南海鲜大市场地上第三层东北角房屋（面积约898平方米）的租赁合同关系，自本判决生效之日起解除。二、被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告济南酒总商城管理有限公司的租金及相关费用91548.80元。三、被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心、第三人济南茗泉水荟美容美体有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于济南市市中区建设路小梁庄街277号济南海鲜大市场地上第三层东北角房屋（面积约898平方米）腾空，交还原告济南酒总商城管理有限公司。四、驳回原告济南酒总商城管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2090元，由被告济南市中青竹辕大众足疗保健中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 李 钧人民陪审员 乔永欣人民陪审员 关晓军二〇一六年四月二十八日代理书记员 孙源梓 搜索“”