（2016）京03民终74号

裁判日期: 2016-04-28

公开日期: 2016-05-31

案件名称

北京首地恒瑞房地产开发有限公司与北京市朝阳区旺座商务中心小区业主委员会业主撤销权纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京首地恒瑞投资管理有限公司,北京市朝阳区旺座商务中心小区业主委员会

案由

业主撤销权纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款，第八十三条第一款，第七十五条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款，第七条，第八条第一款，第十五条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终74号上诉人（原审原告）北京首地恒瑞投资管理有限公司。法定代表人刘军，总经理。委托代理人陈昕，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京市朝阳区旺座商务中心小区业主委员会。负责人孙宇，主任。委托代理人杨伟，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。上诉人北京首地恒瑞投资管理有限公司（以下简称首地恒瑞公司）与被上诉人北京市朝阳区旺座商务中心小区业主委员会（以下简称旺座中心业委会）业主撤销权纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第39789号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人首地恒瑞公司的委托代理人陈昕，被上诉人旺座中心业委会主任孙宇、委托代理人杨伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年7月，首地恒瑞公司起诉至原审法院称：首地恒瑞公司是北京市朝阳区×1号楼旺座商务中心小区的业主，旺座中心业委会是旺座商务中心业主大会选举产生的常设机构。2015年7月20日，旺座中心业委会作出关于成立业主委员会换届工作小组的决定。在该决定中，旺座中心业委会自行确定的业主委员会换届工作小组成员资格以及工作小组成员的确定方式等内容均缺乏法律依据。同日，旺座中心业委会还作出关于自荐、推荐新一届业主委员会候选人的决定，但该决定内容不符合旺座商务中心小区《业主大会议事规则》。上述两项决定是旺座中心业委会未经全体业主协商一致擅自作出的，侵害了包括首地恒瑞公司在内的广大业主的合法权益，应当予以撤销。现起诉要求：1.撤销旺座中心业委会于2015年7月20日作出的关于成立业主委员会换届工作小组的业主委员会决定；2.撤销旺座中心业委会于2015年7月20日作出的关于自荐、推荐新一届业主委员会候选人的业主委员会决定。旺座中心业委会辩称：旺座中心业委会于2015年7月20日向广大业主发布过两份通知，分别为《关于成立业主委员会换届工作小组的通知》和《关于自荐、推荐旺座中心新一届业主委员会候选人的通知》。通知发布时，旺座中心业委会的任期尚未届满，根据旺座商务中心业主大会议事规则第二十六条，业主委员会应在任期届满前两个月组织召开业主大会，举行换届选举，因此旺座中心业委会方发布了上述两份通知。考虑到换届工作在任期届满前难以完成，旺座中心业委会向呼家楼街道办事处和东大桥居委会进行了通报，并在呼家楼街道办事处和东大桥居委会的指导下发布了上述两份通知。旺座中心业委会发布上述两份通知没有违反法律和旺座商务中业主大会议事规则，故请求法院驳回首地恒瑞公司的诉讼请求。原审法院经审理认为：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案的争议焦点为，旺座中心业委会于2015年7月20日作出的《关于成立业主委员会换届工作小组的通知》和《关于自荐、推荐旺座中心新一届业主委员会候选人的通知》中所包含的决定内容是否侵害了首地恒瑞公司的合法权益，以及该决定作出的程序是否违反法律规定的程序。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。在已经设立业主大会并选举成立业主委员会且业主委员会任期即将届满的情况下，业主委员会应当在规定的期限内召开业主大会，重新选举并成立新的业主委员会。旺座中心业委会议事规则第26条规定，业主委员会任期届满2个月前，业主委员会应当组织召开业主大会进行换届选举。旺座中心业委会的任期已于2015年8月14日届满，但旺座中心业委会并未按照业委会议事规则确定的期限组织召开业主大会选举新一届业主委员会委员，旺座中心业委会此举确有不妥。旺座中心业委会虽未在规定的期限内组织召开业主大会，但旺座中心业委会作为现任的业主委员会仍有义务采取相应的补救措施以为业主大会的召开及新一届业主委员会的选举做好充分的准备工作。旺座中心业委会议事规则第26条还规定，如业主委员会逾期不召开业主大会，应在街道办事处、乡镇政府指导下，由社区居委会参照首次业主大会召开程序，组织业主召开业主大会会议进行换届，但现有法律和行政法规并未详细、明确的规定具体的换届程序，此种情况下旺座中心业委会应当采取必要且合理的措施以促使业主委员会换届工作的顺利进行。根据《关于成立业主委员会换届工作小组的通知》和《关于自荐、推荐旺座中心新一届业主委员会候选人的通知》的内容可知，两份通知的目的均在于为旺座中心小区的业主委员会换届做准备工作，旺座中心业委会作出该两份通知的程序并未违反法律规定的程序，故首地恒瑞公司以此为由要求撤销上述两份通知中的决定内容，法院无法支持。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。首地恒瑞公司作为旺座商务中心小区的业主，除对其房屋专有部分享有专有权，对其房屋所在建筑物享有共有权之外，还基于其业主身份享有成员权即共同管理权。成员权的内容应当包括组成和参与业主大会、制定业主公约、选举或被选举成为业主委员会委员、委托物业管理企业对建筑物进行管理等内容。换届工作小组成员的身份是旺座中心业委会在准备业主委员会换届工作过程中设定的，成为换届工作小组成员属于业主参与小区管理的范畴，与业主成员权的行使息息相关，但相关法律、法规以及业委会议事规则均未对该身份或职务及任职条件进行规定，故旺座中心业委会可以根据工作需要设定合理且必要的条件，但其设定的条件不能直接或间接侵犯业主的成员权。业委会议事规则规定，不遵守本议事规则，违反管理规约等条件的业主不能被选举为业主委员会委员，据此可以认定未按时交纳物业费的业主不能被选举成为业主委员会委员，但换届工作小组成员与业主委员会委员并非同一身份，旺座中心业委会不能将是否按时交纳物业费作为换届工作小组成员身份的限制性条件，现旺座中心业委会在《关于成立业主委员会换届工作小组的通知》中将按规定和约定交纳物业费作为成为换届工作小组成员的条件确有不妥，确有可能侵犯部分业主的成员权。但对首地恒瑞公司而言，首地恒瑞公司虽未按时交纳物业费，但旺座中心业委会已经通过发函的方式邀请首地恒瑞公司成为换届工作小组的特邀成员，并向首地恒瑞公司寄送了相应的工作方案，据此可以认定首地恒瑞公司成为换届工作小组成员的权利并未被剥夺或侵犯，故首地恒瑞公司以其权利受到侵害为由要求撤销旺座中心业委会在《关于成立业主委员会换届工作小组的通知》中所作决定，法院无法支持。旺座中心业委会在《关于自荐、推荐旺座中心新一届业主委员会候选人的通知》中所作决定，仅就成为业主委员会候选委员的条件在法律规定范围内作出基本要求，并未侵犯首地恒瑞公司的权利，首地恒瑞公司要求撤销，理由不足，法院无法支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：驳回首地恒瑞公司的全部诉讼请求。判决后，首地恒瑞公司不服原审判决，持原审起诉意见上诉至本院，请求撤销原判，依法改判支持其诉讼请求。旺座中心业委会同意原判。经审理查明：旺座中心业委会是北京市朝阳区旺座商务中心小区（下称旺座中心小区）依法成立的第二届业主委员会，有效期为2010年8月15日至2015年8月14日。首地恒瑞公司是该小区业主，首地恒瑞公司在该小区的房屋坐落为朝阳区×1号楼5层515室。在旺座中心业委会的有效期届满前，旺座中心业委会于2015年7月20日向该小区业主发布《关于成立业主委员会换届工作小组的通知》和《关于自荐、推荐旺座中心新一届业主委员会候选人的通知》。《关于成立业主委员会换届工作小组的通知》的内容为：“旺座商务中心第二届业主委员会将于2015年8月14日任期届满，根据《中国人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《旺座中心业主公约》、《旺座中心业主大会议事规则》以及其他相关规定，旺座中心将召开业主大会进行换届选举。鉴于本次业主大会召开期间，第二届业主委员会已任期届满，经与朝阳区呼家楼街道办事处请示，决定成立业主委员会换届工作小组。工作小组由第二届业主委员会及三至五名自荐的业主组成，主要工作为与业主大会召开及业主委员会换届有关的各类文件的公告、送达、收集、统计、确定新一届业主委员会委员候选人等。愿意自荐为业主委员会换届工作小组的业主，请于2015年7月20日至2015年7月27日期间携带身份证及房产证（如房产证尚未办理完毕的，则需携带购房合同）、自荐申请书到旺座中心东塔四层业主委员会办公室办理登记，逾期不再接受自荐。如在2015年7月20日至2015年7月27日期间没有业主愿意担任新一届业主大会换届工作小组成员，则由第二届业主委员会组成换届工作小组。自荐的业主应满足如下条件：1、遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》；2、按照规定和约定交纳专项维修基金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用；3、具备必要的工作时间。”《关于自荐、推荐旺座中心新一届业主委员会候选人的通知》的内容为：“旺座商务中心第二届业主委员会将于2015年8月14日任期届满，根据《中国人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《旺座中心业主公约》、《旺座中心业主大会议事规则》以及其他相关规定，旺座中心将召开业主大会进行换届选举。本着公平、公正、公开的原则，业主可以自荐，也可以联名推荐新一届业主委员会委员候选人。自荐和推荐的工作于2015年7月20日至2015年8月5日进行，请有意参选的业主于此期间携带身份证及房产证（如房产证尚未办理完毕的，则需携带购房合同）到旺座中心东塔四层业主委员会办公室办理登记、填表手续，逾期则不再接受自荐及推荐。对自荐及推荐的新一届业主委员会候选人，将由第二届业主委员会或换届工作小组根据《旺座中心业主公约》、《旺座中心业主大会议事规则》的规定来确定其候选人身份是否符合要求。”2015年8月21日，旺座商务中心小区业主委员会换届工作小组召开会议并形成会议纪要，会议纪要载明的会议内容为：确定旺座中心新一届业委会委员候选人名单（孙宇、高×1、石×1、王×1、王×2、林×1、丁×1、邹×1（候补）等）；通过北京市朝阳区旺座中心业主大会会议召开工作方案；通过北京市朝阳区旺座商务中心业主大会议事规则（修改稿）；同意推选首地恒瑞公司委派一名代表作为业主委员会候选委员，目前已通知首地恒瑞公司，如首地恒瑞公司最终确认作为候选委员，换届工作小组将另行公告。参与换届工作小组的人员中，孙宇、高×1、石×1、王×1为原业主委员会委员，其余人员均为该小区的其他业主。旺座中心业委会称其曾于2015年8月7日向首地恒瑞公司发送《关于邀请北京首地恒瑞投资管理有限公司成为新一届业主委员会候选人的邀请函》，邀请首地恒瑞公司成为换届工作小组的特邀成员并成为新一届业主委员会的候选人，且在2015年8月21日的会议召开之前，旺座中心业委会的主任曾与首地恒瑞公司的有关人员进行过商谈，希望首地恒瑞公司加入换届工作小组。首地恒瑞公司认可旺座中心业委会确实曾经邀请首地恒瑞公司加入换届工作小组，首地恒瑞公司的有关人员也确实于2015年8月21日到达了会议现场，但其到达会议现场并非参与会议，而是向旺座中心业委会的负责人表达首地恒瑞公司对本次会议的否定性意见。2015年8月24日，旺座中心业委会向首地恒瑞公司寄送由换届工作小组制定的《北京市朝阳区旺座中心业主大会会议召开工作方案》。该工作方案就业主大会决议的事项、当选业主委员会委员应当符合的条件、公示方式、选票送达方式等事项进行了详细规定。其后，旺座中心业委会在旺座商务中心小区内张贴了上述工作方案。2015年11月4日，首地恒瑞公司向旺座中心业委会寄送《关于邀请参加业主委员会换届选举验票统计工作的函》、《旺座中心业主大会会议表决书》，表明首地恒瑞公司要求参与公开验票统计活动。《北京市朝阳区旺座商务中心业主公约》（下称旺座中心业主公约）第十二条规定：业主应当按物业服务合同的约定向物业管理企业缴纳物业服务费，物业管理费的收费标准应由业主委员会与物业公司协商，并交业主大会通过。《北京市朝阳区旺座商务中心业主大会议事规则》（下称旺座中心议事规则）第一条规定，本规则是物业区域全体业主在物业管理活动中，对业主大会宗旨、组织方式、机构设置、议事程序等内容进行约定的文件，是本物业区域内全体业主、业主大会、业主委员会开展物业管理活动需遵守的基本准则；第六条规定，业主大会应对选举业主委员会委员或更换业主委员会成员等事项进行表决；第七条规定，业主大会分定期会议和临时会议，定期会议每年召开一次，于每年4月召开；第八条规定，业主大会会议由业主委员会负责组织召开，逾期不召开的，按有关规定执行，首次业主大会会议由首次业主大会会议筹备组负责组织召开；第十九条规定，业主委员会委员应当是本物业区域内业主，并应遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；第二十条规定，不遵守本议事规则，违反管理规约等条件的业主不能被选举为业主委员会委员；第二十四条规定，业主委员会会议应当按以下规定召开，（一）业主委员会会议由主任委员或其委托的副主任委员负责召集。（二）业主委员会会议每月召开1次；经三分之一以上委员提议，应当在七日内召开；主任委员不组织也不委托他人组织召开会议的，三分之一的委员可以组织召开。······（五）业主委员会会议应作书面记录，由全体参会委员和记录人签字后存档。·······（七）业主委员会会议作出决定，应当由参会委员签字确认，并自作出决定之日起3日内以书面形式在物业区域内公告，同时告知社区居委会；第二十六条规定，业主委员会任期届满2个月前，业主委员会应当组织召开业主大会进行换届选举，业主委员会逾期未组织召开业主大会会议换届的，由物业所在地街道办事处、乡镇政府责令其限期组织召开，逾期仍不召开的，在街道办事处、乡镇政府指导下，由社区居委会参照首次业主大会召开程序，组织业主召开业主大会会议进行换届。本院审理中，经向北京市朝阳区呼家楼街道办事处（以下简称呼家楼街道办）了解相关案情，呼家楼街道办向本院转交《告知书》一份、《通知函》一份，《告知书》内容为：告知／旺座中心业主委员会：该中心业主委员会于2015年8月14日到期。按照《北京市住宅小区业主大会和业主委员会指导原则》京建发（2010）739号的通知要求，按程序召开业主大会及业主委员会的改选工作。（一式两份）呼家楼街道办事处。二〇一五年七月六日。”2015年7月7日，孙宇在该告知上签字。《通知函》内容为：通知函／朝阳区呼家楼街道办事处东大桥社区居委会：旺座中心第二届业主委员会将于2015年8月14日任期届满，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《旺座中心业主公约》、《旺座中心业主大会议事规则》以及其他相关规定，旺座中心将于2015年7月15日至2016年7月15日召开业主大会进行换届选举工作。请贵单位对本次换届选举工作进行监督、指导，并能安排人员负责监票工作。此致。北京市朝阳区旺座商务中心小区业主委员会。2015年7月15日。”旺座中心业委会对前述两份文件认可。为查明2015年7月20日两份决定作出的情况，经本院要求，但旺座中心业委会未能提交两份决定作出的会议记录，只提交了2015年7月16日的业主委员会会议纪要，该会议纪要载明“旺座中心业主委员会于2015年7月16日召开业主委员会会议，会议应到5人，实到4人。会议就如下事项形成表决意见：决定成立业主委员会换届工作小组，在本届业主委员会任期届满后衔接本次业主大会的组织实施工作。业主委员会委员签名：孙宇、石×1、王×1、高×1。”对于换届选举为何未按照《旺座中心议事规则》来召开，业主委员会主任孙宇（第一届、第二届业委会主任）表示，业委会工作都是公益性的，因为涉案的物业小区业主不便于联系，加之平常大家都有工作，小区业委会换届选举工作量巨大，所以换届选举时间提前量难以确定。另查，换届选举工作因本案诉讼，目前尚未完成。上述事实，有双方当事人陈述、房产证、《关于成立业主委员会换届工作小组的通知》、《关于自荐、推荐旺座中心新一届业主委员会候选人的通知》、《关于邀请北京首地恒瑞投资管理有限公司成为新一届业主委员会候选人的邀请函》、《北京市朝阳区旺座商务中心业主公约》、《北京市朝阳区旺座商务中心业主大会议事规则》、告知函、通知函、会议纪要等证据在案佐证。本院认为：《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《物业管理条例》（2007年修订）第十二条第五款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）7号）第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”由上述法律规定可知，业主行使撤销权的前提是其合法权益受到了业主大会或者业主委员会的决定侵害，该侵害可分为实体权益侵害和程序权益侵害（即决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定）。现首地恒瑞公司以旺座中心业委会作出的两份决定侵害其实体权益和程序权益提起本次诉讼，因此，本院将围绕涉诉的两份业委会决定是否侵犯了首地恒瑞公司作为小区业主的合法权益进行审查。《物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则。”本案的业委会决定系因业委会即将届满，在筹备换届工作中作出的，虽然我国现行法律、法规对物业区域内业委会换届选举工作如何开展没有明文规定，但是相关的法律、法规对物业区域内的日常物业管理工作给予了业主较大的自主权，该自主权是业主意思自治的体现，而小区全体业主共同的意思自治集中体现在“业主公约”、“业主大会议事规则”等公约之中。因此，在法律、法规未对物业区域内的管理活动进行强制性规定时，在不违反法律、法规禁止性规定和社会公序良俗的情形下，应当将体现全体业主共同意志的管理公约、业主议事规则等制度规范作为管理小区日常事务的基本准则。《物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”《物业管理条例》第八条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”由上述法律规定可以看出，在社会生活中，小区业主多为松散的个人或单位，为便于物业区域内的管理，改善小区的生活和居住环境，维护小区业主的合法利益，需要全体业主的共同参与，对此，法律、法规规定业主可以通过成立业主大会来代表和维护全体业主利益，而业主大会又可通过选举业主委员会作为业主大会的日常执行机构。因此，业主委员会除应当执行业主大会的决定事项外，还应当根据业主大会的授权、业主共同制定的管理规约，以及法律、法规的相关规定来履行职责，负责处理物业管理区域内的日常管理事务，维护全体业主的合法利益。就本案而言，《旺座中心议事规则》对业委会相关工作的规定是涉案小区全体业主的共同意思自治的体现，该议事规则约定的内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对全体业主、业主大会、业主委员会均有约束力。《旺座中心议事规则》对旺座中心业委会的换届选举程序有明确的规定，即旺座中心业委会应当于任期届满前2月（即2015年6月14日前）组织召开业主大会进行换届选举，而旺座中心业委会逾期未召开业主大会，后在呼家楼街道办的监督下，才开始着手准备换届选举工作。根据《旺座中心议事规则》的约定，业主委员会会议应当每月召开1次，业委会还应于每年4月负责召集业主大会召开定期会议，因此，旺座中心业委会完全有时间按照议事规则约定的内容来组织换届选举工作，但旺座中心业委会明显未严格履责。虽然业主之间关系较为松散，小区相关工作的开展有一定难度，但作为业主推选出来的业主委员会，代表着全体业主利益，应当严格执行业主大会决定或授权事项，不能以业委会工作具有公益性而怠于行使职责，否则就违反了法律、法规规定或业主共同约定，辜负了业主的信任。在旺座中心业委会未及时履职的情形下，其作出的补救性业委会决定也应当符合相关法律规定或议事规则的约定。经本院要求，旺座中心业委会只提交了一份2015年7月16日的业委会会议纪要，但是对于2015年7月20日作出的两份决定，其无法提供书面会议记录、参会委员到场情况和签字确认情况等，两份决定的作出明显违反了议事规则的约定。故首地恒瑞公司主张旺座中心业委会于2015年7月20日作出的两份决定违反了《旺座中心议事规则》，侵害了业主的合法权益具有事实依据，本院予以采纳。旺座中心业委会作出的《关于成立业主委员会换届工作小组的通知》中，人为的设置了换届工作小组成员选拔的条件，该条件的设置侵犯了业主的参与权和成员权，原审法院对此定性准确，本院不持异议。旺座中心业委会第二届委员孙宇、石×1、王×1、高×1，不仅是本次换届选举工作小组的成员，亦是新一届业委会候选人，其相关业委会决定作出的条件限制，难免具有“既是组织者，又是参与者”之嫌，因此，前述的业委会决定存在违法、违约的情形，应当予以限制。在旺座中心业委会未按照《旺座议事规则》的程序履行职责的情形下，其成立换届工作小组具有将本来属于业主委员会的工作职责转让给换届工作小组，该转让行为无法律依据，也不符合《旺座议事规则》。因此，在首地恒瑞公司起诉后，虽然旺座中心业委会向其发出了邀请函，具有一定的补救性，但鉴于涉案的两份决定作出不符合业主议事规则程序，首地恒瑞公司拒绝接受邀请函，后期的换届选举工作首地恒瑞公司也未参与，因此，该救济没有产生实际的效果，涉案的业委会决定侵犯了首地恒瑞公司作为业主的参与权和成员权，应当予以纠正并撤销。旺座中心业委会在已进行的换届选举工作中，付出了一定的努力，本院也知道撤销涉案的两份业委会决定会增加小区换届选举的工作量，但是业主委员会换届选举的目的在于服务于全体业主，管理好涉案小区居住、办公环境。从长远来看，只有在遵守法律、法规、业主议事规则和管理公约的前提下，才能保障维护全体业主利益目的的实现，才能保障小区的公共管理事务得到全体业主的认可，才能保障体现全体业主共同意志的管理公约、议事规则得到良好的执行，才能保障小区纠纷的减少。因此，鉴于旺座中心业委会（第二届）未能按照《旺座议事规则》履行职责，其作出的两份涉案决定也侵犯了业主的合法权益，其后开展的选举工作的基础缺乏合法性，有关业委会换届选举工作应当参照《旺座议事规则》的相关规定进行。综上，首地恒瑞公司的上诉请求及理由，具有事实及法律依据，本院予以支持。原审法院认定事实错误，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）7号）第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第39789号民事判决；二、撤销北京市朝阳区旺座商务中心小区业主委员会于2015年7月20日作出的《关于成立业主委员会换届工作小组的通知》；三、撤销北京市朝阳区旺座商务中心小区业主委员会于2015年7月20日作出的《关于自荐、推荐旺座中心新一届业主委员会候选人的通知》。一审案件受理费35元，由北京市朝阳区旺座商务中心小区业主委员会负担（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费70元，由北京市朝阳区旺座商务中心小区业主委员会负担（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　薛　妍代理审判员　　孙承松代理审判员　　周艳雯二〇一六年四月二十八日书　记　员　　陆九阳搜索“”