（2016）津02民终1815号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-08-12
案件名称
宋长胜与天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,宋长胜
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终1815号上诉人（原审被告）天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司，住所地天津市津南区八里台镇碧桂园办公楼。法定代表人杨文杰，经理。委托代理人ＸＸ，该公司职员。委托代理人王亚东，该公司职员。被上诉人（原审原告）宋长胜。上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2015）滨汉民初字第7293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月28日公开开庭进行审理。上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司之委托代理人王亚东，被上诉人宋长胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与宋长胜于2013年7月27日签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2013-0078482），合同约定宋长胜购买碧桂园公司开发建设的坐落天津滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南凤凰苑3-1-202室房屋一套（钢混结构，建筑层数为11层），建筑面积为95.05平方米，房屋价款为719066元。其中，就商品房交付及交付日期约定为商品房竣工，经验收合格后并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用；碧桂园公司应于2014年5月30日前将符合上述条件的商品房交付宋长胜使用。就商品房交接约定为商品房交付时，碧桂园公司应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。就商品房配套设施运行的规定约定为燃气设施在该商品房交付时达到正常使用条件（“使用条件”是指达到宋长胜向水、电、燃气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件），若碧桂园公司违反约定每逾期一天，碧桂园公司向宋长胜支付50元的违约金。同时，双方还在补充协议中约定商品房在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题的，宋长胜有权要求保修，碧桂园公司按约定承担保修责任，宋长胜不得藉词拒绝收楼。2014年5月，宋长胜收到碧桂园公司邮寄送达的书面《收楼通知书》，通知宋长胜可于2014年5月30日办理房屋交付手续，物业服务费从2014年6月1日起计收。宋长胜按碧桂园公司的通知于2014年5月30日去碧桂园公司办理房屋交付手续，当日领取房屋钥匙以及《天津市新建商品住宅使用说明书》，其中该新建商品住宅使用说明书上记载涉诉房屋外窗开启方式为外平开。同日，宋长胜还与涉诉房屋物业管理服务中心签订了《钥匙托管协议书》，该托管协议书记载碧桂园凤凰苑3号楼1单元业主因维修需委托物业服务中心代管本物业钥匙。另查，碧桂园公司于2014年5月27日取得涉诉房屋楼栋的《天津市建设工程竣工验收备案书》，2014年5月28日取得涉诉房屋楼栋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，天津滨海旅游区公用事业发展有限公司为碧桂园公司出具了《新建住宅商品房基础设施配套证明》，记载依照《天津市商品房管理条例》的有关规定，经对碧桂园公司开发建设的（包括涉诉房屋所在楼栋）住宅商品房项目进行审查，其燃气等配套项目专项审查合格，具备正式配套条件，但该配套证明并未记载出证的具体日期。2015年7月30日，天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司向宋长胜出具了《燃气用户安全隐患整改告知书》。因碧桂园公司开发建设的碧桂园滨海城1-7号楼装修问题导致业主延迟入住问题突出，碧桂园公司于2014年6月17日在涉诉凤凰苑小区张贴了《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》，主要内容为：“碧桂园公司所售碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼因装修问题导致业主延迟入住，碧桂园公司予以高度重视，向各位业主致以诚恳的道歉！为公平公正、高效合理的解决问题，碧桂园公司经研究决定给予以下解决方案：进行积极整改，组建专项维修整改小组针对户内不同问题，按照业主合理诉求，进行彻底整改。为确保整改工作的顺利进行，业主需配合开启入户门或将装修钥匙留存物业服务中心；公平公正，合理补偿。整改期间免收业主物业费，对于已缴纳物业费的业主，按照整改工期顺延，根据“先整改后补偿”的原则，自业主报修之日起，针对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿，小于100平方米户型租房费用为2000元/月（67元/天）。”再查，原审法院庭审中，宋长胜主张房屋交付当天发现涉诉房屋厕所以及厨房漏水，随即将房屋钥匙在物业服务中心进行了托管由碧桂园公司予以维修；但碧桂园公司予以否认，主张涉诉房屋交付时房屋装修无影响居住的质量问题，涉诉房屋没有经过维修。经原审法院释明，要求碧桂园公司提交涉诉房屋交付当天的房屋验房单，碧桂园公司明确表示无法提交。针对双方当事人争议的事实，原审法院会同双方当事人进行了现场勘验，宋长胜主张的厨房、厕所漏水问题已不存在，房屋窗户为内平开，厨房燃气装置存在改动现象。因天津滨海旅游区公用事业发展有限公司为碧桂园公司出具的《新建住宅商品房基础设施配套证明》涉及燃气配套证明上未有具体日期，原审法院就燃气情况向天津滨海旅游区公用事业发展有限公司以及天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司进行了核实与了解。经核实，碧桂园公司开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气装置因开发商即碧桂园公司装修的厨房燃气表与灶具安装距离不符合供气安全条件，故由碧桂园公司联系相关单位对凤凰苑1-7号楼除顶层外（顶层房屋装修符合燃气安全通气条件）的其他房屋全部进行了整改，花费时间大概2-3月。另，《全国民用建筑工程设计技术规范》中对于窗的开启方式及应用规定中记载多层建筑（小于或等于六层）常采用外开或推拉，高层建筑不应采用外开窗，应采用内开或开拉。《天津市住宅设计标准》中对于门窗的规定记载住宅北向不应设置凸窗，东、西、南向不宜设置凸窗。当设置凸窗，且窗台距楼面净高低于0.9m时，应设置防护措施，防护高度从窗台面起算不应低于0.9m，并应铁窗设置。现宋长胜起诉，请求判令：碧桂园公司支付宋长胜燃气逾期开通违约金20750元；按照合同约定碧桂园公司将涉诉房屋窗户改成外平开；碧桂园公司支付宋长胜房屋维修期6个月的租房补贴12000元；案件受理费由碧桂园公司担负。原审法院认为，双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。宋长胜按照合同约定全额向碧桂园公司交纳了房款，碧桂园公司应当按照合同约定向宋长胜交付质量合格的商品房屋。通过庭审调查，碧桂园公司对于交付的房屋存在装修等方面的质量瑕疵影响业主入住的情况，其通过小区张贴公开信的形式向包括宋长胜在内的业主承诺因装修房屋问题导致业主延迟入住的，其针对业主购买商品房建筑面积的大小，按照业主的合理诉求，根据“整改方案”以及“工期服务质量”原则，一户一方案，进行彻底整改，并承诺在整改期间免收业主物业服务费，对于已经交纳物业费的业主，按照整改工期顺延，对整改的补偿问题作出保证，即根据“先整改后补偿”的原则，自业主报修之日起，针对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿，小于100平方米户型租房费用为2000元/月（67元/天）。就双方当事人争议之焦点，原审法院评判如下：1、碧桂园公司是否应支付宋长胜燃气逾期开通违约金。碧桂园公司是否支付宋长胜燃气逾期开通违约金的依据为涉诉商品房燃气设施在该商品房交付时是否达到正常使用条件（“使用条件”是指达到宋长胜向水、电、燃气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件），并非宋长胜实际通气的时间。通过庭审调查，涉诉房屋燃气设施存在明显改动的痕迹，加之原审法院自天津滨海旅游区公用事业发展有限公司、天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司核实的情况来看，碧桂园公司向宋长胜交付的涉诉房屋燃气设施在交付时并未达到正常安全使用条件，燃气表与燃气灶的距离不符合安全通气条件，后由碧桂园公司进行整改时间大约为2-3月，故根据合同约定碧桂园公司应就此段燃气整改时间向宋长胜支付违约金，根据合同约定原审法院酌定碧桂园公司应给付宋长胜违约金50元/天×75天=3750元。2、碧桂园公司是否应将涉诉房屋窗户改成外平开。通过现场勘验，涉诉房屋窗户为内平开，尽管涉诉房屋窗户设计为内平开符合民用建筑设计规范，但《天津市新建商品住宅使用说明书》作为合同的一部分，该住宅使用说明书上明确记载涉诉房屋窗户为外平开，碧桂园公司作为专业的房屋开发建筑商明显有违诚实信用，经原审法院释明宋长胜不再主张碧桂园公司将内平开房屋变更为外平开房屋，进而要求碧桂园公司给付违约金2000元，根据本案实际情况，原审法院酌定碧桂园公司给付宋长胜窗户由外平开改为内平开的违约金500元。3、碧桂园公司是否应给付宋长胜租房补贴12000元。庭审中，碧桂园公司关于涉诉房屋并无影响居住之质量问题、涉诉房屋并未经过维修的抗辩，原审法院不予支持，具体理由为：通过庭审调查，宋长胜在办理房屋交付时缴纳各种费用以及签署交房手续在实际验房之前，业主缴纳相关费用以及签署物业资料移交书以后才与有关人员进行验房，因此不能以宋长胜签署了相关交房手续从而证实交付的房屋不存在装修质量问题；其次，碧桂园公司所出具的公开信已经明确表明系装修等问题导致业主延迟入住，公开信并未确定装修问题的严重程度以及范围，业主需配合开启入户门或将装修钥匙留存物业服务中心。那么具体至本案，双方均无异议涉诉房屋由宋长胜按照通知于2014年5月30日办理房屋交付手续，宋长胜主张交房当天发现涉诉房屋厨房、厕所漏水并于当天将涉诉房屋钥匙于物业服务中心进行了托管由碧桂园公司予以维修（托管事由明确记载因维修），后租赁他人房屋居住至2014年11月；碧桂园公司虽对涉诉房屋经过维修的事实予以否认，但经原审法院释明，碧桂园公司拒绝提交涉诉房屋交付当日的验房单，根据证据证明力的大小，现宋长胜提供的证据能够证实其在房屋交付当天验房时房屋存在装修质量问题，碧桂园公司未能提供其针对涉诉房屋提出过整改方案以及维修的具体工期长短的证据，故应由碧桂园公司承担举证不能的责任，碧桂园公司应按照其承诺给付宋长胜租房补贴2000元/月×6个月=12000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：“一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告宋长胜燃气逾期开通违约金3750元、窗户外平开改内平开违约金500元以及房屋租房补贴12000元，共计人民币16250元。二、驳回原告宋长胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币309元，由原告担负156元，由被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司担负153元。被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司担负的案件受理费于本判决生效后十日内直接向本院交纳。”宣判后，上诉人碧桂园公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人宋长胜的原审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要理由：原审法院在未查清燃气逾期开通的起始时间及修复时间的情况下，根据估算的整改时间计算违约金，无事实依据，且燃气违约金过高，亦与租房补贴重复计算；原审认定上诉人承担涉诉房屋窗户外平开改内平开的违约金无事实及法律依据，《天津市新建商品住宅使用说明书》中的窗户外平开实为笔误；原审认定的租房补贴缺乏证据支持，依照现有证据无法证明被上诉人对涉诉房屋质量问题曾经报修，不能提交验房单也非上诉人的过错。原审法院认定事实不清，错误采信证据，违反法律规定，请求依法改判。被上诉人宋长胜辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院审理中，被上诉人提交如下证据：证据1、碧桂园滨海城1期高层立管带气时间表（复印件），证明：涉诉房屋所在的3号楼1单元燃气带气时间为2015年8月3日；证据2、照片5张，证明：涉诉房屋自2014年11月至今仍存在质量问题。经本院组织质证，上诉人对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。本院经分析证据认为，被上诉人提交的证据1立管带气时间表系复印件，真实性无法核实；对证据2照片5张，无法确定拍摄的时间，亦无法确定是否拍摄于涉诉房屋，故本院对该二组证据的证明目的不予认定。本院审理期间，上诉人未提供新的证据证明其上诉主张。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并发生法律效力，双方当事人均应依约履行各自的义务。在本案中，被上诉人提供的证据能够证明涉诉房屋经收房发现质量问题，为维修的需要，被上诉人将房屋钥匙托管于物业服务中心的事实，据此应认定涉诉房屋因装修等问题导致被上诉人迟延入住。原审法院依照上诉人在致业主信件中承诺的租房补贴标准，结合被上诉人提供证据所认定的租房期间，计算上诉人应向被上诉人支付住房补贴12000元，符合案件的事实。上诉人主张被上诉人未曾对涉诉房屋质量问题报修，与在案证据不符，本院对此不予支持。对于燃气逾期运行的违约金一节，原审法院经走访燃气部门，查实涉诉房屋燃气设施在交付时并未达到正常安全使用的条件，被上诉人依照双方签订合同中对于配套设施运行逾期交付违约金的约定标准，主张上诉人支付相应的违约金，符合合同的约定。原审法院结合燃气部门关于燃气整改期间的陈述，酌定上诉人支付75天的违约金计3750元，并无不当，本院对此予以维持。对于上诉人主张被上诉人在燃气整改期间并未居住于涉诉房屋，该部分燃气逾期运行违约金与判令给付被上诉人的租房补贴重复赔偿的问题，因给付燃气逾期运行违约金系双方在合同中的明确约定，如上诉人在交付房屋之时存在配套设施不能如期交付的情形，即应当承担相应的违约责任，该责任的承担不以被上诉人是否实际居住房屋为前提，且租房补贴是基于涉诉房屋装修存在问题，而由上诉人承诺给付的补偿，与燃气违约金并非基于同一事实，故不能据此认定存在重复赔偿的情形。上诉人的该项主张缺乏事实依据，本院对此不予支持。上诉人虽还主张该部分燃气违约金过高，高于被上诉人因此造成的实际损失，但其未提供充分的证据予以证明，本院对此亦不予支持。对于涉诉房屋窗户的内平开方式是否构成违约并由上诉人承担违约金的问题，现上诉人主张交付被上诉人涉诉房屋的《天津市新建商品住宅使用说明书》在标注外窗开启方式时出现笔误，误将内平开标注为外平开，被上诉人对此不予认可。在双方对此发生争议的情况下，本院经分析认为应当根据涉诉房屋的图纸及相关的设计规范等综合判断使用说明书是否出现了笔误。本案从现有证据来看，涉诉房屋窗户的开启方式为内平开，与房屋图纸标注相符，而依照高层住宅的常规做法及安全需要来看，窗户的开启方式一般都为内平开，此亦与民用建筑设计规范相符。综合考量上述情况，上诉人主张使用说明书中的标注内容系笔误，应为可信。被上诉人主张涉诉房屋窗户的内平开方式构成违约，依据不足。原审法院据此酌定上诉人承担500元违约金，缺乏依据，本院对此予以更正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销天津市滨海新区人民法院（2015）滨汉民初字第7293号民事判决第二项；二、变更天津市滨海新区人民法院（2015）滨汉民初字第7293号民事判决第一项为：上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿被上诉人宋长胜燃气逾期开通违约金3750元，房屋租房补贴12000元，共计15750元；三、驳回被上诉人宋长胜的其他诉讼请求；四、驳回上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费309元，由上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司承担146元，被上诉人宋长胜承担163元。二审案件受理费206元，由上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司承担200元，被上诉人宋长胜承担6元。本判决为终审判决。审 判 长 包 颖代理审判员 刘继永代理审判员 孙 静二〇一六年四月二十八日书 记 员 马 丽速 录 员 韩 鹏 来源：百度搜索“”