（2015）大民初字第15870号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-12-31
案件名称
贾彤与苍野房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾彤,苍野
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第15870号原告贾彤，女，1993年5月16日出生。委托代理人贾勋（系原告贾彤之姐），1989年11月10日出生，北京尚爱婚礼策划有限公司职工，住北京市大兴区。被告苍野，男，1963年3月12日出生。委托代理人苍杰（系被告苍野之姐），1959年4月20日出生，黑龙江鹤立林业局退休职工，住北京市大兴区。原告贾彤与被告苍野房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨雪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾彤及其委托代理人贾勋、被告苍野及其委托代理人苍杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾彤诉称：2015年7月7日，我从北京市兴商房地产经纪中心（以下简称：兴商经纪中心）处承租苍野位于大兴区房屋一套。我与苍野于2015年7月7日完成交房手续后，便入住该房屋并交付了有线电视费和燃气费。2015年9月底，苍野突然提出不让我缴纳三个月房租，因为其要将房屋出售，并要求我最晚于2015年10月27日腾退房屋。因合同签订的租期为2015年7月7日至2016年7月6日，苍野无正当理由要求我腾房，不仅拒不退还房屋押金及未住满的房屋租金，还于2015年10月27日收房时以看合同为由，强行将我的合同骗走。后来，我找到兴商经纪中心的中介人员与苍野交涉，苍野的代理人苍杰以自己有心脏病为由拒不讲理。后来我又报警要求与苍野解决，苍野的代理人苍杰拒不到场，也不与我调解解决。后来我得知，苍野已将房屋卖出，暂未办理过户手续才将我赶出来。现无奈起诉至法院，请求法院判令：苍野返还2015年10月27日至2015年11月6日期间未住满的11日房屋租金816元；苍野返还租房押金2300元；苍野承担违约责任，支付违约金2300元；苍野返还已充值未使用的燃气费180元；苍野返还未使用的有线电视费28元；本案诉讼费由苍野承担。被告苍野辩称：首先是贾彤提出提前解除合同，其行为已经构成违约；第二、贾彤未按合同约定支付房租，构成违约；第三、房屋已经顺利交接，交接时双方也并未产生矛盾，贾彤是心里不平衡才来起诉的；第四、双方解除合同时，贾彤并未积极找中介交涉，应当推定是贾彤主动解除合同。综上，请求法院依法驳回贾彤的全部诉讼请求。经审理查明：2015年7月7日，贾彤通过兴商经纪中心租赁苍野位于北京市大兴区房屋，并签订了房屋租赁合同。合同约定：租期为2015年7月7日至2016年7月6日；押金2300元，租赁期满或合同解除后，房屋租金押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金以及承租方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分由出租方返还承租方；月租金为2300元，租金支付方式为押一付三，给付其租金支付日期为2015年8月7日、2015年10月7日……，承租方不按约定支付租金达七日的，出租方有权解除合同，并需支付1个月租金；租赁期间，出租方需提前收回该房屋的，应当提前30日通知承租方，并按月租金的100%支付违约金，如承租方需提前退租的，应提前30日通知出租方，并按月租金的100%支付违约金。双方于签订合同当天办理了房屋交接手续，贾彤支付了押金和1个月的租金，缴纳了有线电视费100元。2015年8月7日支付了2个月租金。贾彤为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、房屋租赁合同一份，证明双方的租赁合同关系及承租方提前解约需向其支付违约金；2、录像一份，证明苍野要将该房屋出售给亲戚，只是还没有过户，所以是苍野要求提前解除合同；3、与兴商经纪中心工作人员的通话录音，证明在双方协商解除合同后，苍野不履行承诺，我方找到中介公司交涉解决。苍野对房屋租赁合同予以认可，对录像则表示，录像中的人叫张俏，是苍野新的租客，其承租期自2015年11月1日开始，但其于10月28日提前入住，对张俏说的买房一事不予认可。对通话录音的证明目的不认可，其认为贾彤与兴商经纪中心沟通是在发生纠纷之后，无法证明是其本人先提出解除合同的。另外，对于贾彤报警一事表示认可，但苍杰当时身体不舒服所以未到派出所。关于双方协商解除合同，贾彤称，苍野因要将房屋出售，所以要提前解除合同，在承诺退还房屋押金和剩余租金的情况下，贾彤表示同意。苍野则主张，贾彤要提前解除合同，因租期未到一年，所以押金自认不退，关于剩余租金双方则未提及。上述事实，有房屋租赁合同、录音光盘、录像及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：贾彤、苍野及兴商经纪中心于2015年7月7日签订的房屋租赁合同，系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对三方均产生法律约束力。本案的争议焦点为：哪一方先提出解除合同。根据本案查明的事实和双方当事人的陈述可以得知，在腾房之前，双方已就解除合同一事达成一致意见，因此苍野再行提出贾彤在2015年10月7日未交满三个月房屋租金构成违约的主张本院不予采纳。而根据贾彤自己的主张，其在与苍野合意解除合同时亦未主张苍野支付违约金，因此，对其主张苍野支付违约金一项诉请，本院亦不予支持。现双方已明确房屋押金未退还，而就剩余房屋租金一项，贾彤主张在合意解除合同时，苍野承诺退还，苍野则主张未提及剩余租金退还的事情。根据苍野的主张，贾彤是因其姐准备结婚而其个人无法负担全部租金提出解除合同，但苍野亦承认贾彤对剩余房屋租金是否退还未予提及。本院认为，贾彤在无法负担每月2300元房租的情况下不主张返还剩余800多元房租做法明显不符常理，因此，苍野前后说法明显相悖。另外，从双方在事后态度对比可以看出，贾彤在矛盾发生后积极联系房屋中介甚至通过报警解决此事，而苍野则选择消极应对。综上，根据双方当事人提供的证据及事后态度，本院根据生活常识判断贾彤所述属实，故贾彤主张退还房屋押金、剩余租金、有线电视费等三项诉讼请求本院予以支持。关于燃气费一项，贾彤未能提交证据证明具体数额，故对该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告苍野于本判决生效后十日内返还原告贾彤房屋押金二千三百元、房屋剩余租金八百一十六元、有线电视费二十八元，以上共计三千一百四十四元；二、驳回原告贾彤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理二十五元，由被告苍野负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 杨雪二〇一六年四月二十八日书 记 员 陈畅 百度搜索“”