（2016）粤06民申43号

裁判日期: 2016-04-28

公开日期: 2016-07-12

案件名称

任剑良与梁月华房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

任剑良,梁月华,吴应佳,吴祥明

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百条，第二百零四条

全文

广东省佛山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤06民申43号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：任剑良，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××3230。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：梁月华，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××3245。一审第三人：吴应佳，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××3212。一审第三人：吴祥明，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××3237。再审申请人任剑良因与被申请人梁月华房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）佛中法民三终字第679号民事判决，向本院申请再审。本院依法另行组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。任剑良申请再审称：一、任剑良和梁月华之间《房屋买卖协议》系无效合同。（一）我国实行的是不动产登记制度，不动产物权须经登记方发生法律效力。根据《合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同；第五十一条规定：无权处分的人处分他人的财产，经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。梁月华不是涉案房屋的所有权人，对涉案房屋没有占有、使用、收益、处分的权利。梁月华是无处分权人，在其处分权没有得到所有权人吴应佳追认前，《房屋买卖协议》不能直接认定有效。梁月华在签订合同后并没有取得涉案房屋的所有权，所以《房屋买卖协议》不具有合同成立的有效要件。（二）任剑良和梁月华之间的《房屋买卖协议》未经吴应佳追认，其违反了法律的强制性规定，依法应认定为无效合同。法院以“原告为房屋所有权人并非合同有效要件”为由，主张《房屋买卖协议》有效，是典型的适用法律错误。二、一审法院错误的认定任剑良和梁月华之间的合同是基于双方真实意思表示。梁月华和任剑良签订合同时，隐瞒了涉案房屋所有权人的事实，任剑良签订协议时并不知道梁月华无权处分涉案房屋。因此，任剑良的意思表示不真实，双方并不是基于真实的意思表示而签订的合同。因而，一审法院裁判与事实不符。另外，任剑良与吴应佳协商一致后达成协议，用人民币36万元购买吴应佳的房产，该房产现已过户。一审法院确认任剑良共支付了38万元给梁月华，梁月华的权利未经吴应佳追认，任剑良和梁月华间的协议无效，梁月华应该退还多收取的2万元。综上，请求撤销一审、二审判决，依法改判梁月华返还任剑良的购房款2万元。本院经审查认为：梁月华是基于与吴祥明在先签订的（2014年7月25日）《房屋买卖协议》，然后再与任剑良于2014年9月24日另行签订《房屋买卖协议》。根据梁月华向吴祥明的付款情况、房屋买卖协议及补充协议、梁月华持有涉案房屋转让的契税单据、涉案房屋交易过程中当事人梁月华、任剑良、吴祥明、吴应佳到现场协助房屋过户的事实以及涉案房屋交易过程中当事人的陈述，综合上述事实和证据，可以认定梁月华向任剑良签订协议时，涉案房屋未登记至其名下，任剑良对此情况是知晓的。梁月华已向吴应佳、吴祥明支付全部购房款，吴应佳做为房屋所有权人对吴祥明转让房屋给梁月华，以及梁月华转让房屋给任剑良的行为是追认同意的。而且，梁月华和任剑良签订《房屋买卖协议》后，梁月华依约协助任剑良办理了涉案房屋过户手续，任剑良也依该协议向梁月华支付大部分购房款人民币38万元，梁月华和任剑良作为合同当事人均按合同履行相应的全部或部分义务。涉案房屋亦已办理过户登记手续，任剑良的购房合同目的已经实现。因此，梁月华和任剑良于2014年年9月24日签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，双方当事人依约履行合同义务，为真实有效合同。再审申请人任剑良以梁月华不是涉案房屋的所有权人，未经房屋所有权人吴应佳追认以及意思表示不真实为由，主张合同无效，要求梁月华返还任剑良的购房款20000元，其再审请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，二审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理结果正确，任剑良的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回任剑良的再审申请。审判长　黄　军审判员　侯旭东审判员　杨卫芳二〇一六年四月二十八日书记员　岑文静 来自