（2016）浙民申143号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2018-07-18
案件名称
柯静静、宁波世茂新里程置业有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
浙江省高级人民法院
所属地区
浙江省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
柯静静,宁波世茂新里程置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）浙民申143号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：柯静静，女，1978年12月23日出生，汉族，会计，住象山县。被申请人（原审被告）：宁波世茂新里程置业有限公司。住所地：象山县丹东街道梅龙路*号。法定代表人：汤沸，该公司董事长。委托代理人：魏建云，女，1981年7月18日出生，汉族，住宁波市北仑区，该公司员工。再审申请人柯静静因与被申请人宁波世茂新里程置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市中级人民法院（2015）浙甬民二终字第554号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。柯静静申请再审称，（一）再审申请人因为所购房屋的独立使用权面积比相同地段的临近房屋大而多出一百多万元，占房屋总价款的五分之一，网上备案信息也显示所在项目均价为每平方米14868元，而涉案房屋的单价为每平方米19262元，二审法院认为绿地面积对申请人购房目的并非决定性因素错误。作为别墅的房屋，独立使用的花园面积对房屋价值影响巨大是基本的日常生活经验，世茂公司提供的《7#地块独栋签约明细表》也显示绿地面积是决定房屋单价的重要因素之一。被申请人能否按约交付独立使用且符合面积的绿地和房屋是被申请人合同主要义务。《浙江省实施实施办法》第二十八条规定小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺不相符可以根据消费者要求退房，由于被申请人未按约交付绿地和房屋，申请人有权据此解除商品房买卖合同；（二）绿地为建筑区划内的公共绿地，依法为全体业主所共有，不能作为申请人单独使用的花园，也不能分割围合。被申请人二审提供的测绘报告和照片是在一审判决后为上诉所形成的证据，根据申请人提供的新证据现场照片二审庭审后就将围栏全部拆除，因此约定为独立使用的620平方米的绿地无论在法律上还是事实上根本无法取得独立的使用权。根据民事诉讼法第二百条第一项、第二项，请求再审。世贸公司提交书面意见认为，二审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。商品房买卖合同的标的为房屋本身，房屋符合合同约定的交付条件，二审认定绿地面积对柯静静购房目的并非决定因素与商品房买卖合同本意以及实际相符；对柯静静提交的新证据的三性有异议，所述的花园围栏因不明原因部分倒掉，影响小区美观，小区物业将其收起，有小区物业提供的说明为证，并非世茂公司拆除，花园绿地是实实在在存在的，是否围合以及以何种方式围合并不影响柯静静对花园绿地的正常使用，亦不会对柯静静造成损失。本院认为，本案的争议焦点是享有独立使用权的绿地是否属于合同约定内容，柯静静解除合同主张是否成立。首先，绿地面积属于合同约定内容。涉案《商品房买卖合同》并未对柯静静所购房屋的绿地面积作出具体约定，但原一、二审法院确认，2012年销售房屋当时，世贸公司工作人员允诺柯静静房屋周边有620平方米（上下10%浮动）具有独立使用权的花园（绿地），并认为该约定合法有效。世贸公司虽在上诉状中对有无承诺本身提出异议，但其在上诉状中同时表示交房当天，房屋周边绿地使用界址已经确定，并提交其委托象山县测绘设计院出具《零星工程测量资料》，载明：诉争房屋户外绿地面积为754.07平方米，结合原审柯静静提供的录音录像资料，柯静静在签订涉案之前一直与销售人员交涉绿地面积写入合同事宜，销售人员口头承诺的具有独立使用权的绿地面积远超过柯静静购买房屋的建筑面积，涉案房屋又是别墅，绿地面积应是柯静静决定是否订立合同以及判断房屋价格合理性的重要因素。因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容”之规定，世贸公司销售人员绿地面积的口头承诺应当视为合同内容。其次，柯静静对讼争绿地不可能办理产权登记、尚无具体绿地界址均属明知，《商品房买卖合同》已经对相关绿地独立使用权的争议解决作出约定。柯静静提供的录音证据显示，关于绿地（花园）面积问题，柯静静在签订涉案《商品房买卖合同》前曾与世贸公司销售人员交涉，要求对方在花园面积表加以敲章确认，项目负责人明确表示拒绝，而且申请人提交的沙盘模型照片中，讼争房屋与相临房屋之间的绿地也没有具体作为确定绿地界址的围栏。因此，签约时，柯静静对讼争绿地不可能办理产权登记、尚无具体绿地界址均属明知。在此情况下，虽然世贸公司销售人员曾对绿地作出口头承诺，但世贸公司的口头承诺在前，《商品房买卖合同》签署在后，口头承诺后签订的《商品房买卖合同》已经对相关绿地独立使用权取得的争议解决作出约定。《商品房买卖合同》附件八第二十四条约定：买受人对于小区内其他买受人拥有与其房屋相邻绿化、花园、天台等独立使用权无异议。无论如何，买卖双方若因本款所指向该等范围内产生任何争议，包括但不限于同项目其他物业买受人提出有效合法异议、违反法律禁止或者限制性规定等），该等争议均不构成解除该房屋买卖关系或主张房屋买卖关系无效之事由，出卖人亦不对此向买受人承担任何补偿赔偿责任，同时本合同约定之商品房总金额不作调整。柯静静在签约前对绿地面积如此关注，自然也会注意到《商品房买卖合同》与相邻绿化、花园独立使用权密切相关的条款内容，其签约行为足以说明其对相关条款表示接受。因此，销售人员的口头承诺合法有效，但双方书面合同对绿地独立使用权的争议已经作出明确约定，应按照合同约定处理。绿地独立使用权争议的存在不构成解除该房屋买卖关系的事由。最后，相邻绿地的独立使用在事实上可以实现。涉案绿地虽为业主共有的绿地，但涉案7号地块上的房屋均为别墅，涉案地块上的房屋《商品房买卖合同》为格式文本,其附件八第二十四条对绿地均作出相同约定，诚如一审法院所认定的可视为全体业主对绿地使用达成的公约，业主包括柯静静对相邻绿地的独立使用有实现可能。综上，再审申请人柯静静的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（二）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回柯静静的再审申请。（此页无正文）审 判 长 刘国华代理审判员 肖建光代理审判员 张静静二〇一六年四月二十八日书 记 员 来益芸?PAGE?1?·?PAGE?1?· 来源：