（2015）佛南法民三初字第1656号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-09-26
案件名称
佛山市金泰兴物业服务有限公司与石秀媚、蒋健荣租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市金泰兴物业服务有限公司,石秀媚,蒋健荣
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国担保法》：第六条，第十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1656号原告：佛山市金泰兴物业服务有限公司，住所地：佛山市南海区，注册号：＊＊。法定代表人：梁津燊。委托代理人：陈华昌，系广东商融律师事务所律师。被告：石秀媚，女，汉族，住福建省福鼎市，公民身份号码＊＊。被告：蒋健荣，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码＊＊。原告佛山市金泰兴物业服务有限公司诉被告石秀媚、蒋健荣租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月24日受理后，由审判员方菲担任审判长，与人民陪审员余建冰、陶婉虹组成合议庭，适用普通程序于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈华昌与被告蒋健荣到庭参加诉讼，被告石秀媚没有到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月1日被告石秀媚与原告位于佛山市南海区＊＊500平方米的租赁场地签订《商铺租赁合同》及《管理协议书》，约定经营项目为婚纱摄影，租赁期限自2015年5月1日起至2017年11月30日止；2015年5月1日至2015年12月31日租赁费用每月33000元；乙方逾期缴纳租金或管理费或公共水电费，每逾期一天，按逾期应缴纳费用总额的1%计收违约金给甲方。2015年8月开始，被告一直拖欠物业使用费及水电费，2015年10月17日，石秀媚与原告达成《商铺租赁合同解除协议》，对拖欠费用进行确认，共拖欠原告2015年8月至10月的物业使用费、水电费及逾期滞纳金合计90190元。被告蒋健荣是薇薇新娘摄影店的摄影师及实际经营人，也是涉讼租赁场地的实际使用人，多次向原告保证缴清拖欠费用及滞纳金。双方约定当月水电费次月5日前支付，故水电费滞纳金从次月6日起算至2015年10月8日。为此，诉请：1.被告石秀媚、蒋健荣共同向原告支付从2015年9月1日至10月31日按每月33000元的标准计算的物业使用费66000元，并以9月租金33000元为本金，从2015年9月6日至2015年10月11日止，以10月租金33000元为本金从2015年10月6日至2015年10月11日止，均按日1%计付滞纳金13860元予原告，合计79860元；2.被告石秀媚、蒋健荣共同向原告支付2015年8月1日-9月的水电费8378元及逾期支付滞纳金1953元，合计10330元；3.两被告承担本案诉讼费用。被告蒋健荣辩称，原告与石秀媚是租赁关系，蒋健荣不是承租人，只是婚纱摄影店的店长，负责店铺经营日常事务。蒋健荣工作之一是负责为原告缴纳租金，蒋健荣2015年9月因出差上海，当月租金与原告的负责人约定在9月18日后缴纳。后因蒋健荣没有如期回到佛山，便委托同事于9月18日以支票形式向原告缴纳租金，原告以不收取支票为由拒收，并强行对铺位停水停电，造成恶劣影响。随后蒋健荣通过电话通知石秀媚并与原告沟通，无果。2015年9月21日，原告对铺位强行锁门处理。因原告擅自锁门及中断水电，铺位实际经营时间只到2015年9月20日，原告主张的应缴费用不合理。因原告擅自锁门，造成店铺内员工及顾客私人物品无法取出，随后蒋健荣多次联系原告要求开门拿取顾客物品，均被原告无理拒绝或虽表明同意，但实际却不予配合。蒋健荣多次配合原告办理相关手续，原告却没有按承诺配合蒋健荣清点搬离物品，蒋健荣为取回顾客物品，冒险砸门，被原告以故意毁坏私人物品为由报警处理，蒋健荣被迫支付维修押金3000元，原告的经理承诺将多余维修押金返还蒋健荣，但至今没有退回。蒋健荣向顾客作出退款和补偿近50000元，而店铺财物至今被原告扣押。租赁合同解除协议、费用拖欠情况及明细材料均为原告与石秀媚签订，蒋健荣不知情，蒋健荣除与石秀媚签订清点店内物品的委托授权外，对其他签订的材料无相关责任。原告已收取石秀媚9万元保证金，足以抵偿违约金，原告没收保证金后仍追讨费用不合理。为此，请求驳回原告的诉讼请求。被告石秀媚没有答辩。原告在诉讼中举证如下：1.原告佛山市金泰兴物业服务有限公司营业执照复印件1份，被告石秀媚、蒋健荣身份证复印件1份。用以证明原、被告诉讼主体资格。2.《商铺租赁合同》解除协议原件1份，用以证明承租人与出租人就合同的解除达成协议。3.乙方拖欠甲方物业使用费及水电费情况说明原件1份，用以证明石秀媚确认拖欠费用90190元。4.B座二楼薇薇新娘石秀媚应缴纳费用明细表原件1份，用以证明被告石秀媚所欠费用属实。5.薇薇新娘婚纱摄影店铺物品清点单复印件1份。6.授权委托书原件1份。证据5、6用以证明蒋健荣已取走清单内容的物品。7.手写承诺书原件1份，用以证明蒋健荣承认欠原告8、9月份相关费用并承诺妥善处理相关经营纠纷。8.保证书复印件3份，用以证明蒋健荣是实际的物业使用人及蒋健荣愿意缴纳相关费用。9.《商铺租赁合同》原件1份，用以证明本案涉讼物业的合同承租人是石秀媚，且约定的相关权利义务及违约责任。经质证，被告蒋健荣对原告证据1-4、6、7、9无异议。对证据8的真实性无异议，只能证明蒋健荣没有按照承诺书的约定履行，蒋健荣承担租金义务的前提是蒋健荣与石秀媚解决合同的转名事宜，而不是蒋健荣是物业的实际使用人。对证据5真实性无异议，该清单只能证明双方就店里的物品进行清点，并未能证明蒋健荣已把物品取走，实际由蒋健荣的同事在2015年10月23日才取走物品。被告蒋健荣在诉讼中举证如下：1.微信通讯记录打印件4页，微信个人信息打印件1页（出示手机微信），用以证明原告的法定代表人梁津燊与蒋健荣沟通租金结算信息，蒋健荣不同意租金计算的截止时间，原告于2015年10月9日约两被告取物品，实际并未打开租赁物的门。2.声明复印件1份，用以证明2015年9月23日发出通知后不按照合同执行，被告蒋健荣向原告要求搬走租赁物内属于客人的物品，无果。3.自行协商书复印件1份。4.收据复印件1份。证据3、4用以证明蒋健荣依照双方的协议去履行，但原告并没有履行其承诺。5.通知打印件1份，用以证明蒋健荣于2015年9月23日收到该通知，原告主张收回商铺解除合同，故租金不应算到2015年10月。经质证，原告对蒋健荣的证据1真实性有异议，无法确认，双方确就租赁内物品的处理进行协商。对证据2真实性有异议，没有原件核对。对证据3、4没有原件核对，与本案没有关联。对证据5有异议，没有任何人的盖章和签名确认。经审查，被告石秀媚经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证、质证、辩证的权利。蒋健荣对原告的证据1-9的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。被告蒋健荣的证据1有原件核对，原告没有举证推翻其真实性，本院对其真实性予以确认。蒋健荣的其他证据没有原件核对，且原告不予确认，本院不予采信。本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：2015年5月1日，原告（出租方、甲方）与被告石秀媚（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于B座二楼铺租赁给乙方开展商业经营活动，租赁期限从2015年5月1日至2017年11月30日。首期每月租金5940元、管理费2970元，租金按月交纳，每月5号前交清。如乙方拖欠租金超过5天，甲方有权收回租赁场地。乙方逾期缴纳租金或管理费或公共电费，每逾期一天，按逾期应缴费用总额的1%计收违约金给甲方。同日，原告与被告石秀媚签订《管理协议书》，约定2015年5月1日至2015年12月31日每月租赁费用合计33000元，石秀媚每月应按时交纳租金、管理费、水电费等租赁费用，在每月5号前交清当月租金等租赁费用。如拖欠租赁费用超过5天，原告有权停电、关闭租赁场地，等等。2015年9月6日，蒋健荣出具《保证书》一份，载明“本人现缴交八月份租金20000元整，并承诺于第二天2015年9月7日中午12点前交完剩余13389元，特此保证。”2015年9月10日，蒋健荣出具《保证书》一份，载明“本人保证于2015年9月18日向贵公司交清9月份租金水电费，交纳8月份违约金，交纳9月6日至9月18日违约金，若《商铺租赁合同》转名成功，交纳当月租金50%的转名费用，特此保证。”2015年10月17日，原告（甲方）与石秀媚（乙方）签订《商铺租赁合同解除协议》，载明乙方石秀媚租赁甲方位于黄岐宏威路8号之8-B座二楼场地经营婚纱摄影，因乙方经营不善无法缴纳场地租赁费及水电费，乙方在2015年10月8日通知甲方提出解除租赁合同，双方就合同解除事宜达成协议，乙方应于2015年10月20日前清空租赁内物品，乙方授权蒋健荣为清场负责人，等等。2015年10月18日，被告石秀媚和原告签署《乙方拖欠甲方物业使用费及水电费情况说明》，载明石秀媚欠原告2015年8月至9月水电费、9月至10月物业使用费、违约金，物业使用费81813元，水电费8377元，合计90190元。《商铺租赁合同》中经营本影楼自8月1日起实际经营者和受益者蒋健荣，因此，自8月1日起拖欠甲方的一切费用及劳资纠纷由蒋健荣承担，石秀媚承担连带责任。原告持有《B座二楼微微新娘石秀媚应缴纳费用明细表》原件一份，列明石秀媚应缴纳费用明细，包括2015年8月水费94元、电费5578元、2015年9月水费176元、电费2530元，2015年9月和10月租金各为33000元，等等。石秀媚于2015年10月18日在该表上签名并加注“属实”。原告在诉讼中陈述：涉讼租赁物没有办理房地产权证。因两被告未依约定时间支付租金费用，原告于2015年9月23日对租赁物停电一天。两被告实际使用涉讼租赁物至2015年10月20日。本院认为，原告没有举证证明涉讼租赁物已取得规划许可证或经行政主管部门的批准建设，原告与被告石秀媚签订的《商铺租赁合同》违反法律法规的强制性规定，应属无效。合同无效，根据等价有偿和公平原则，石秀媚作为合同相对方，应参照合同及相关协议约定的租赁费用标准计付占有使用期间的场地使用费予原告。原告与石秀媚签订的《商铺租赁合同解除协议》约定石秀媚于2015年10月20日搬离涉讼租赁物，石秀媚没有举证证明租赁物返还时间，本院结合原告在诉讼中自认石秀媚实际占有使用涉讼租赁物至2015年10月20日，认定石秀媚应支付至2015年10月20日的场地使用费，2015年10月的应付场地使用费应为21290.32元。石秀媚在《B座二楼微微新娘石秀媚应缴纳费用明细表》确认尚未支付2015年8月水费94元、电费5578元、2015年9月水费176元、电费2530元，2015年9月场地使用费33000元和10月的场地使用费，两被告均没有主张并举证证明已支付上述费用予原告，石秀媚应支付2015年9月至10月20日的场地使用费合计54290.32元和2015年8月至9月的水电费合计8378（94＋5578＋176＋2530）元予原告。石秀媚与原告约定石秀媚拖欠租金费用，原告有权停止涉讼租赁物的供电，两被告没有举证证明石秀媚未按约定时间支付2015年8月的水电费及9月的场地使用费具有合理理由，原告实施停止供电并可能对石秀媚经营造成影响在石秀媚可预见的法律后果范围内，且蒋健荣也没有举证证明将涉讼租赁物返还原告的时间，本院对蒋健荣辩称场地使用费应计算至2015年9月20日的抗辩不予采纳。双方约定每月5日前支付当月场地使用费及上月水电费，石秀媚没有按约定期限支付，应支付逾期利息予原告。合同无效，原告主张按合同约定的日1%计收滞纳金，本院不予支持。石秀媚应以33000元为本金从2015年9月6日起、以21290.32元为本金从2015年10月6日起均至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告（以原告请求的13860元为限）。石秀媚应支付以2015年8月水电费5672元（94＋5578）为本金从2015年9月6日起、以2015年9月水电费2706元（176＋2530）为本金从2015年10月6日起均至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告（以原告请求的1953元为限）。被告蒋健荣于2015年9月10日出具保证书承诺蒋健荣交清9月租金、水电费及9月6日至9月18日违约金，应视为蒋健荣自愿对石秀媚的该部分债务提供保证，蒋健荣应对保证范围内的债务承担连带清偿责任，即蒋健荣应对2015年8月水费94元、电费5578元、2015年9月水费176元、电费2530元，2015年9月场地使用费33000元及分别以33000元为本金和以5672元（5578＋94）为本金从2015年9月6日起至9月18日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息承担连带清偿责任。涉讼租赁合同的承租人和签订人均为石秀媚，蒋健荣不是合同当事人。石秀媚和原告共同签署由蒋健荣承担清偿责任的《乙方拖欠甲方物业使用费及水电费情况说明》，没有蒋健荣签名确认，对蒋健荣不发生约束力。蒋健荣出具的《保证书》关于商铺租赁合同承租人转名事宜的陈述反映合同权利义务由蒋健荣承受均为未确定或未发生的情况，原告与石秀媚均没有举证证明蒋健荣与石秀媚达成由蒋健荣承受石秀媚涉讼租赁合同权利义务的一致协议，也没有举证证明蒋健荣存在其他需对涉讼全部债务承担清偿责任的法定情形，本院对原告主张蒋健荣需对石秀媚全部债务承担共同清偿责任不予支持。被告石秀媚经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告石秀媚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费54290.32元予原告佛山市金泰行物业服务有限公司。二、被告石秀媚应于本判决发生法律效力之日起十日内以33000元为本金从2015年9月6日起、以21290.32元为本金从2015年10月6日起，至上述第一项判决履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告佛山市金泰行物业服务有限公司（以13860元为限），息随本清。三、被告石秀媚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费8378元予原告佛山市金泰行物业服务有限公司。四、被告石秀媚应于本判决发生法律效力之日起十日内以2015年8月水电费5672元为本金从2015年9月6日起、以2015年9月水电费2706元为本金从2015年10月6日起，均至上述第三项判决履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告佛山市金泰行物业服务有限公司（以1953元为限），息随本清。五、被告蒋健荣对石秀媚上述第一项判决中的33000元及第二项判决中以33000元为本金从2015年9月6日起至9月18日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息承担连带清偿责任。六、被告蒋健荣对石秀媚上述第三项判决中的8378元及第四项判决中的以5672元为本金从2015年9月6日起至2015年9月18日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息承担连带清偿责任。七、驳回原告佛山市金泰行物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取2054.75元（原告已预交），由原告负担594.04元，由两被告按上述责任方式负担1460.71元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告佛山市金泰行物业服务有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 方 菲人民陪审员 余建冰人民陪审员 陶婉虹二〇一六年四月二十八日书 记 员 林巧薇 微信公众号“”