（2015）滨民二初字第434号

裁判日期: 2016-04-28

公开日期: 2016-07-18

案件名称

张希玉与滨州市中博房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

滨州市滨城区人民法院

所属地区

滨州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张希玉,滨州市中博房地产有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

山东省滨州市滨城区人民法院民事判决书（2015）滨民二初字第434号原告张希玉。委托代理人施磊，山东元格律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人王昭辉，山东元格律师事务所律师，特别授权代理。被告滨州市中博房地产有限公司。法定代表人谢硕文，该公司董事长。委托代理人孙玉胜，该公司职工，特别授权代理。原告张希玉与被告滨州市中博房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年12月4日诉来本院。本院受理后，依法由审判员孙春华独任审判，公开开庭进行了审理。原告张希玉及其委托代理人王昭辉、被告委托代理人孙玉胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张希玉诉称，2008年12月3日，原被告签订商品房买卖合同（合同编号为滨博002526），约定原告购买被告位于滨州中博国际商贸城第某号商品房一套，原告按照合同约定支付了218713元购房款，约定交房日期为2009年12月31日前，约定逾期不交付房屋按日承担购房款万分之二的违约金。截止到起诉之日被告一直没有交付房屋。请求判令：1、原被告签订的滨博002526商品房买卖合同继续履行，被告立即向原告交付位于滨州中博国际商贸城第某号商品房；2、被告支付逾期交房违约金94571.50元（自2010年1月1日至2015年12月3日，2162天；以购房款218713元为基数按每日万分之二计算）；3、被告承担自2015年12月3日至本判决确定的交付房屋之日止的违约金（按合同约定以218713元为基数按每日万分之二计算）；4、诉讼费用由被告承担。被告滨州市中博房地产有限公司辩称，1、针对原告的第一项诉讼请求，因原告已将该房屋委托给滨州市中博商贸城经营管理有限公司管理经营，并由该公司实际控制，因此，被告无权向原告交付该涉案房屋；2、针对原告第二、三项诉讼请求，根据原被告双方所签订的相关协议，该涉案房屋已经于2010年10月16日向原告交付，即在2010年10月16日之后不存在逾期交房的问题，不应当承担相应的违约责任；3、诉讼费用应由原告承担。经审理查明，2008年12月3日，原告张希玉（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）协商签订商品房买卖合同（合同编号为：滨博002526），约定，买受人购买的商品房为位于滨州市某号房屋；该商品房的用途为商业，总房款为218713元，首付款109713元于2008年12月3日付清，余款109000元以按揭方式支付；（第八条：交付期限）出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述合同签订后，原告于2008年12月3日向被告交付购房首付款109713元，于2008年12月5日通过山东省农村信用社以按揭方式向被告交付余款109000元。同日，原告张希玉（乙方）与被告滨州市中博房地产有限公司（甲方）签订补充协议，约定乙方在签订商品房买卖合同时，甲方在上述价格基础上给予24.9%的优惠，即优惠后商铺单价4054元/平方米，总价218713元，同时乙方自愿将该商铺委托给甲方免费经营管理三年，自2009年12月31日起至2012年12月31日止，并与甲方签订经营管理合同。同日，原告张希玉（甲方）与被告滨州市中博房地产有限公司（乙方）签订经营管理合同，约定，甲方委托乙方全权处理与该商铺验收、交楼等一切手续；甲方自愿将该商铺委托给乙方免费经营管理三年，在该期限内乙方拥有该商铺全部的经营权和利益权，对该商铺进行统一招商、统一经营，该经营期限自2009年12月31日起至2012年12月31日止；三年经营管理期限届满甲方取得该商铺使用权后，如甲方自行出租该商铺，必须不得低于乙方根据市场发展状况统一制定的最低出租价格标准，如甲方委托乙方出租的，租赁成功一次，甲方按一个月的租金标准向乙方支付佣金。涉案房屋所在1号楼竣工验收日期为2010年10月15日，房权证登记时间为2012年11月29日。2010年10月16日，被告将涉案房屋交付滨州市中博商贸城经营管理有限公司。2012年10月31日，原告张希玉（甲方）与滨州市中博商贸城经营管理有限公司（乙方）签订委托租赁合同，约定，甲方委托乙方代理甲方将位于滨州市某号商铺对外出租，并由乙方代理甲方签订租赁合同，甲方对承租人资格不限；甲方对乙方的委托期限为2012年6月1日至2017年5月31日。上述事实，由商品房买卖合同、收款收据、借款凭证、补充协议、经营管理合同、房产证复印件、竣工验收备案证复印件、房屋交付验收单、委托租赁合同及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，原告张希玉与被告滨州市中博房地产有限公司签订的商品房买卖合同、补充协议、经营管理合同，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告主张的交付房屋及逾期交房违约金。本院认为，原被告签订的补充协议及经营管理合同约定，原告自愿将该商铺委托给被告免费经营管理三年，即自2009年12月31日起至2012年12月31日止；原告委托被告全权处理与该商铺验收、交楼等的一切手续。诉争房屋竣工验收时间为2010年10月15日，违反商品房买卖合同约定的“出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”之条款，其行为构成违约，但根据补充协议及经营管理合同约定，原告对被告自2009年12月31日至2012年12月31日期间的违约行为并没有可诉利益。根据原告与滨州市中博商贸城经营管理有限公司签订的委托租赁合同约定，原告将涉案房屋自2012年6月1日起至2017年5月31日止委托滨州市中博商贸城经营管理有限公司出租。如前所述，涉案房屋自2012年6月1日至2012年12月31日期间原告对被告没有可诉利益，而自2013年1月1日起至2017年5月31日止，原告与滨州市中博商贸城经营管理有限公司形成委托租赁关系，与本案不属于同一法律关系。故原告要求被告交付房屋及逾期交房违约金的主张，均不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。被告辩称被告无权向原告交付涉案房屋及不应承担违约责任的辩解意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张希玉的诉讼请求。案件受理费2164元，由原告张希玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员　　孙春华二〇一六年四月二十八日书记员　　苏冰倩关注公众号“”