（2016）沪0112民初7743号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-09-12
案件名称
徐惠康与上海好吉房地产经纪有限公司、柳福成房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐惠康,柳福成,上海好吉房地产经纪有限公司
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初7743号原告徐惠康，男，1951年9月12日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托代理人姚岷，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告柳福成，男，1957年4月8日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托代理人左武荣。被告上海好吉房地产经纪有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人谈春平，总经理。委托代理人杨秋垚。原告徐惠康与被告柳福成、上海好吉房地产经纪有限公司(以下简称好吉公司)定金合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理，依法适用简易程序于2016年4月15日公开开庭予以审理。原告的委托代理人姚岷，被告柳福成的委托代理人左武荣，被告好吉公司的法定代表人谈春平及委托代理人杨秋垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐惠康诉称，原告及原告家人于2016年2月23日在被告好吉公司工作人员陪同下看房，看房当时原告就告诉被告好吉公司，原告家庭刚有套经济适用房，为了离经济适用房更近，才想卖掉现有浦东金桥的房屋(即浦东新区柳埠路XXX弄XXX号XXX室)再买到闵行区这边两套房，但被告好吉公司听闻后并未就此询问也没有告诉原告及原告家人，有经济适用房的不能再买房，原告及家人对此也完全不知道。在被告好吉公司陪同下，原告看中了闵行区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋，在就系争房屋签订买卖居间合同之前，原告再次告知了家庭的房屋持有情况，并一再向被告好吉公司询问是否会限购不能买房，但被告好吉公司还是没有告诉原告有经济适用房不能买其他房屋，而是一再表示原告家庭不被限购，肯定可以购买。在被告好吉公司的再三肯定下，并相信被告好吉公司作为房产经纪机构的专业回答，原告才于2月25日和被告柳福成、被告好吉公司签订了系争房屋的《房屋买卖居间合同》，并于当日以现金方式支付定金人民币(币种下同)2万元，随后原告又于2月27日向被告柳福成预付房款5万元。系争房屋的居间合同签好后原告于2月28日看另外房子时却被其他中介告知，原告家庭因有经济适用房不能再购买其他房屋，是被限购的。原告及家人非常吃惊，并马上联系被告好吉公司的工作人员，此时其仍然告知原告可以购买不限购。于是原告准备在当日依约与金桥房屋的购房下家签署买卖合同。签约前的当日晚上七点左右原告再次与被告好吉公司工作人员确认，原告家庭有经济适用房到底能不能再买房，此时被告好吉公司工作人员还是答复说可以买，浦东金桥房子的买卖合同也让原告放心签。晚上八点左右原告及家人不放心又再次致电被告好吉公司工作人员，却被告知该问题明日至店里确认。2月29日，原告及家人来到被告好吉公司处，被告好吉公司此时却当场告知说原告家庭有经济适用房，不可以再买房被限购。原告及家人非常诧异，因被限购致使原告不可能再去出卖浦东金桥原有房屋，这样原告只能对金桥房屋的购房下家违约，致使原告家庭在2月29日赔偿了购房下家违约金4万元。然而在此情况下被告好吉公司还说原告家庭可以购买并允诺帮助包装，只需要支付包装费即可。对于被告好吉公司这种明显违法的操作原告无法接受。原告认为被告作为专业的房产经纪机构，没有如实告知与房屋交易至关重要的事实，导致原告在毫不知情及重大误解的情况下签署了居间合同，故原告起诉至法院，请求判令：1、撤销原告与二被告就系争房屋签订的《房屋买卖居间合同》；2、被告柳福成返还原告已支付的款项7万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告柳福成辩称，不同意原告的诉讼请求。1、根据居间合同第六条明确约定，因原告原因不能过户视为原告违约，双方在签订居间合同的时候对于限购问题已经约定好，原告因自身问题无法购买房屋系原告违约，导致合同解除。原告所述的重大误解并不存在，可能是原告看中了其他房屋所以不再想购买，至于原告他处有无房屋其并不清楚。2、原告诉讼请求中的7万元全部系定金，原告于当日支付了2万元定金，此后又追加了定金5万元，现因为原告违约，故要求没收定金7万元。被告好吉公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、合同签订后具有法律效力，合同中约定了如因原告限购导致无法交易系原告违约，现行的限购政策已经实行了3年了，购买经济适用房的时候原告就被告知不能购买房屋了，且原告在中介处购买房屋时并未说明其拥有的是经济适用房，原告仅告知其拥有一套房屋，故并不存在重大误解的情况。2、原告支付的7万元全部是定金，分两次支付的。虽然合同中并未写明7万元是定金，但是依据双方口头协议该7万元就是定金。原告先支付了2万元，后原告主动电话联系要求多支付5万元定金。经审理查明，上海市闵行区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为被告柳福成。2016年2月25日，被告柳福成(出卖方、签约甲方)与原告徐惠康(买受方、签约乙方)、被告好吉公司(居间方、签约丙方)签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：甲方自愿将自有的房屋及该房屋占用范围内的房地产转让给乙方，该房地产坐落于上海市闵行区吴泾镇龙吴路XXX弄XXX号XXX室，权利人柳福成，建筑面积为37.03平方米，转让价格为75万元；2016年2月28日付款7万元，2016年3月30日前付款15万元，2016年4月30日前付清尾款；甲乙双方约定于2016年4月30日前交房，甲方将房屋交付乙方，乙方对室内设施进行验收交接，房屋并办理房屋交接手续后，甲方不再承担对该房屋的维修责任；甲方如有户口在本房屋，应在过户前迁离，如因户口未迁出造成的乙方损失有甲方承担赔偿责任，甲方保证交房之前的水、电、数字电视、物业等费结清，并配合乙方办理过户手续；甲方保证上述房屋的产权不存在争议、如立遗嘱、赠与、抵押和其他人主张权利的情况，否则乙方有权追索甲方的违约责任，造成的经济损失由甲方赔偿；甲方未按约定交付房屋(包括房产交接和权利转移)，应按乙方已支付房款0.05%支付违约金十五日之内仍未履行交接义务的，本合同直接终止，按违约责任处理；乙方未如期支付房款，每过一日按应付款的0.05%支付违约金，十五日之内仍未付款，本合同直接终止，按违约责任处理；甲、乙任何一方未能依据本合同约定要解除本合同的，均需书面通知对方，违约方需按本房屋总价款的20%向守约方支付违约金；如因现行的限贷、限购政策导致乙方不能成功过户的，视作乙方违约，如在签订本协议之后新出的政策导致乙方不能过户的，不作乙方违约处理，甲方应返还已收所有房款及定金；本次交易所发生的所有费用(中介费，过户时双方的全部税金，费用等)由乙方负担。签约当日，原告向被告柳福成支付定金2万元，被告柳福成出具《付款凭证》一张，载明：今有买方徐惠康支付2万元作为购买闵行区吴泾镇龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋的定金/首付款/第二笔房款/尾款，现金支付。2016年2月27日，原告向被告转账支付5万元，被告柳福成出具《付款凭证》一张，载明：今有买方徐惠康支付5万元作为购买闵行区吴泾镇龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋的定金/首付款/第二笔房款/尾款，转入卖方柳福成银行账号。原告徐惠康与被告柳福成原约定于2月28日签订买卖合同，但当日未能签订，原告多次与被告好吉公司电话沟通，后三方约定于2016年3月6日左右再次签订买卖合同。2016年3月2日，原、被告三方共同至中介处协商签约事宜，原告提出变更购房者由他人购买，但当日未能达成一致签订买卖合同。2016年3月5日，原告徐惠康与被告柳福成短信往来沟通买卖事宜，被告柳福成要求原告在合同规定的时间内来签订买卖合同，并支付首付款15万元，并要求原告提前一天通知。原告表示因其限购需要他人购买，被告表示要按照双方签订的合同履行。后双方未能协商一致，原告委托律师向二被告发函要求协商解决，但三方未能达成合同，原告并以讼称事由诉至本院。另查明，原告徐惠康及案外人徐某某、段某某系上海市浦东新区柳埠路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人，于2003年9月21日取得产证。案外人徐a、徐b为上海市浦东新区三旋路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人，该房屋为经济适用房，于2013年4月9日取得产证。上述事实，由原告徐惠康提交的《房屋买卖居间合同》、《付款凭证》二张、银行交易记录、通讯记录、告知函及《上海市房地产权证》二份等证据以及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。现原告以被告好吉公司未能告知其限购事宜，至其存在重大误解签订《房屋买卖居间合同》，故要求撤销该合同。本院认为，原告家庭所有的两套房屋，一套于2003年取得产证，另一套经济适用房于2013年取得产证。而关于房屋的限购政策，系上海市人民政府的公开发文，该信息的受众为所有房屋交易主体，原告作为购房人应明知其家庭房屋持有情况及限购情况，再行房屋交易。原告认为其将房屋持有情况告知被告好吉公司，系因被告好吉公司告知其可以购买故签订买卖合同，但从原告提交的证据材料中并未能显示原告曾告知被告好吉公司其家庭情况，并未证明双方就该问题进行沟通。同时，虽原告家庭名下拥有经济适用房，并不一定导致其无法再行购买房屋，原告认为存在重大误解要求撤销合同的理由并不能成立，本院不予支持。而就原告与被告柳福成之间的定金合同关系，双方争议的焦点为已支付7万元的性质，对此原告认为已支付的为2万元定金及5万元预付房款，被告柳福成、及被告好吉公司则认为该7万元全部为定金，本院认为定金系作为双方履行合同的担保，应以双方明示约定为准。本案中关于7万元的性质，合同中并未明确载明，而两次开具的收条中也未对费用性质进行明确，被告认为该7万元均系定金的意见本院难以采信。而对于2万元定金原告予以认可，从此后双方的履行来说，双方约定时间商谈买卖合同的签订，该定金实为原告交付的订约定金，是对交易双方签订正式房地产买卖合同的一种担保，即原被告双方均应在约定的期限之前就涉案房屋的交易进行积极协商，以促成房屋买卖合同的达成，否则违约方应按定金罚则承担责任。本案中双方于约定时间内未能达成买卖合同，系因原告原因所致，从原告提交的短信中亦能反映出被告柳福成始终愿意按照定金合同约定的条件与原告进行交易，现原告违约被告柳福成要求没收定金的主张本院予以支持，但定金数额应为2万元。同时买卖合同无法签订，双方定金合同关系已予以处理，剩余预付房款5万元，被告柳福成应予以返还。综上，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告柳福成于本判决生效之日起十日内向原告徐惠康返还5万元；二、驳回原告徐惠康的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计775元，财产保全费720元，二项合计1,495元，由原告徐惠康负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一六年四月二十八日书记员 罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。 来自