（2016）湘0611民初785号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2017-09-13
案件名称
湖南润和物业管理有限公司与黄娟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
岳阳市君山区人民法院
所属地区
岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南润和物业管理有限公司,黄娟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
湖南省岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0611民初785号原告：湖南润和物业管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区青年西路238号。法定代表人：严燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：王新伟，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚时雨，湖南昌言律师事务所律师。被告：黄娟，女，1983年8月17日出生，汉族，户籍所在地岳阳市岳阳楼区，现住岳阳市君山区。委托诉讼代理人：吴向阳，湖南君煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟，岳阳市君山区法律援助中心律师。原告湖南润和物业管理有限公司（以下简称润和物业公司）诉被告龙红霞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告润和物业公司的委托诉讼代理人王新伟、姚时雨、被告黄娟的委托诉讼代理人吴向阳、周伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告润和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费共计2450元，并加付逾期支付的滞纳金共计5407元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告作为岳阳亚龙置业有限公司世纪嘉园选聘的物业服务企业，在与岳阳亚龙置业有限公司世纪嘉园订立书面物业服务合同后，一直按照物业服务合同的约定为岳阳市君山区亚龙世纪嘉园小区全体业主提供物业管理服务。被告为世纪嘉园5栋602房业主，根据物业服务合同的约定，被告应向原告按时足额缴纳物业管理费，但被告自2014年2月20日至2016年8月31日止共拖欠2450元的物业管理费未缴，经原告多次催收仍未缴纳。根据物业委托服务合同的约定，被告应当加付自2014年2月20日至2016年8月31日止逾期支付的滞纳金共计5407元。根据《合同法》第一百零七条的规定，被告应向原告支付拖欠的物业管理费和滞纳金。为维护原告的合同权益，特诉至法院，请求判如所请。被告黄娟辩称：一、被答辩人按照0.65元/m²的标准收取物业管理费，根据《湖南省物业管理服务收费等级标准》及其附件的相关规定，被答辩人应定为三级物业服务标准，但被答辩人并未提供符合该标准的物业服务，违约在先，主要存在：1、没有充分履行安全保卫义务。被答辩人安排的门卫、安全防护员都是老弱病残，没有安保能力，门禁形同虚设。北门和南门，从未安排人员值班，存在很大的安全隐患，小区曾发生过小偷开货车进行盗窃的事情。2、没有履行绿化养护的义务。小区绿化遭到严重破坏，业主多次提出抗议，被答辩人不予理睬。3、楼道等共用公共区域的保洁工作不到位。被答辩人未按物业服务合同约定提供保洁服务，楼道门上和墙壁上贴满了小广告和盖有广告章。4、没有履行制止不法行为的义务。小区内存在业主将车库改为茶室对外营业的行为，致使来往小区的人员复杂，存在安全隐患，业主多次要求被答辩人采取措施制止，但被答辩人拒绝履行自己的义务。5、收取的物业管理费及广告费等费用未公示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告润和物业公司向本院提交以下证据：第一组证据，企业法人营业执照、物业服务企业资质证书、法定代表人身份证复印件，拟证明原告具有合法的诉讼主体资格；第二组证据，物业服务委托合同和前期物业服务协议、公共设施维修保养服务购买票据、防水做油工程票据、监控设施的维修养护票据、水费缴纳收据、电费缴纳收据、绿化维护发票、员工工资表、安保值班记录，拟证明原告作为物业服务企业，按照合同约定为被告提供服务，被告应按照合同的约定，及时履行向原告支付业务管理费的义务；第三组证据，电话催缴录音资料，拟证明原告在2014年8月开始向业主催缴物业管理费。被告黄娟质证认为，对第一组证据没有异议，对第二组证据有异议，原告进小区是没有经过业主同意的，前期物业合同从2011年到现在已超过5年，应当重新选定物业公司。原告提供的票据都是收据，不符合证据规则，且只能证明原告提供了部分物业服务，不能体现提供了让被告满意的物业服务，关于滞纳金的约定过高，录音不足以证明原告已向被告催讨物业费。被告黄娟向本院提交以下证据：第一组证据：成立业主委员会申请书，拟证明业主在2015年要求成立业主委员会，遭到原告阻拦，没有成功；第二组证据：照片，拟证明原告没有按照合同履行物业服务；第三组证据：围攻业主一事的报告以及证明三份，证明原告对业主的请求不予理会反而恐吓并实施暴力行为。原告质证认为，对第一组证据的关联性、证明目的有异议，业主能不能成立业委会，与原告没有关联；对第二组证据照片有异议，照片的形成地点、时间不明，照片所展示的内容也只是拍摄时的情况，有可能是打扫之前拍摄的，且与本案争议的事实无关；对第三组证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，证明人无法核实身份，证人应当出庭作证，且证明上反映的问题与事实不符，与本案无关联。本院对原告提交的第一组、第二组证据予以采信，对原告提交的第三组证据的真实性予以确认，但只能证明原告曾向业主催讨过物业管理费；对被告提交的第一组证据、第二组证据的真实性予以确认，但第一组证据只能证明业主在2015年曾申请成立业主委员会，不能证明业主委员会的未成立与原告有直接关联。被告提交的第三组证据只能证明有业主与原告发生过矛盾，与本案争议事实没有关联。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告润和物业公司是依法成立的物业服务企业，具有贰级资质。2010年8月9日，原告（乙方）与亚龙世纪嘉园小区的开发商岳阳亚龙置业有限公司世纪嘉园（甲方）签订了《前期物业服务委托合同》，约定：原告为亚龙世纪嘉园小区提供物业管理服务；合同期限为2010年6月1日至2015年5月30日止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前1月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。至2015年5月26日，亚龙世纪嘉园小区未成立业主委员会。原告与岳阳亚龙置业有限公司世纪嘉园再次签订《亚龙世纪嘉园前期物业服务委托合同》，约定：原告为亚龙世纪嘉园小区提供物业管理服务；合同期限为2015年5月26日至小区业主委员会成立止。2010年9月1日，被告（乙方）作为亚龙世纪嘉园小区第3栋（多层楼房）第5层第504号（建筑面积130.86平方米）房屋业主，与原告（甲方）签订了一份前期物业服务协议书，协议约定：本协议所称前期物业管理服务是指：自房屋销售（预售）之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务；由原告向被告提供有偿物业服务，由被告向原告支付物业费，物业费标准为多层楼房第一年为0.45元/平方米/月，以后每年递加0.05元/平方米/月，直至第五年0.65元/平方米/月；因乙方原因空置房，按90%的标准向甲方交纳；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，并按同期银行贷款利率计利息；乙方违反协议，不按收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起应收款每日千分之五的标准收取滞纳金，逾期三个月以上的，甲方可向人民法院起诉。协议签订后，原告开始提供物业服务，被告未向原告交纳2014年2月20日至2016年8月31日的物业费2450元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《前期物业服务协议书》，是双方真实意思表示，该协议书不违反法律规定，应为有效合同。物业公司与业主之间是一种互为依附、互相促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公告秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时交纳物业费存在一定关联性。原告润和物业履行了为被告入住的亚龙世纪嘉园小区提供物业服务的主要义务，被告作为该小区的业主之一，亦享受了相应的物业服务，交纳物业费是其基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障，故原告请求被告补交物业费2902元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告所称原告未提供符合三级物业服务标准的物业服务的问题，因被告提供的证据不足以证明原告未履行物业管理服务合同所约定的服务义务，被告认为原告在物业管理服务过程中存在不履行或者不完全履行物业服务义务的行为，业主可以请求被告润和物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式。对于原告主张的滞纳金8820元，虽双方在《前期物业服务协议》中对滞纳金有约定，但鉴于原告的物业服务有需要改进的地方，且被告并无拖欠物业费的恶意，对原告主张滞纳金的请求本院不予支持。建设和谐文明的住宅小区，需要全体业主的理解与支持，物业服务企业也应当提高自己的物业服务，改善与业主的关系，听取业主的意见与合理建议，帮助业主向有关单位或部门反映相关问题，为构建有序、安全、和谐的小区环境共同努力，共同创造美好居住环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告黄娟于本判决生效后十日内向原告湖南润和物业管理有限公司支付拖欠的物业管理费4163元（自2011年9月1日至2016年8月31日止）。二、驳回原告湖南润和物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费267元，由被告龙红霞承担67元，原告湖南豪门物业管理有限公司承担200元。如果给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达后次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 许 艳审 判 员 方 佩人民陪审员 陈建平二〇一六年四月二十八日代理书记员 赵 双附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 关注公众号“”