（2016）皖18民终207号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-05-31
案件名称
上诉人陈世翠与被上诉人广德县公路管理局房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
安徽省宣城市中级人民法院
所属地区
安徽省宣城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈世翠,广德县公路管理局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖18民终207号上诉人（原审被告）：陈世翠。委托代理人：田永娣，女，系上诉人之女。被上诉人（原审原告）：广德县公路管理局。法定代表人：熊涛，该局局长。委托代理人：王松，安徽皖东南律师事务所律师。上诉人陈世翠因与被上诉人广德县公路管理局（以下简称“公路局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2015）广民二初字第00757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人陈世翠及其委托代理人田永娣，被上诉人公路局的委托代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年12月31日，陈世翠、公路局签订门面房租赁协议，约定公路局将门面房第三间出租给陈世翠经营使用，租赁期限暂定两年，自2014年1月1日至2015年12月31日止，年租金3120元；协议还约定公路局因自身需要终止协议须提前二个月告知陈世翠，陈世翠须配合公路局，公路局退还剩余租金，陈世翠不得提出其他赔偿要求。现公路局要收回租赁房屋办职工食堂，2015年7月，公路局通知陈世翠协商搬离未果。2015年9月23日，公路局提起诉讼，请求判令：陈世翠立即搬离租赁房屋、交还房屋并承担案件诉讼费。原审法院另查明：诉争房屋系公路局1994年左右建造的门面房（陈世翠称该房屋系公路局在拆除其搭建房屋后建造的，房屋建成后一直出租给其经营），未取得房屋产权证或建设工程规划许可证。原审法院认为：争议焦点为：一、诉争房屋产权归谁所有。二、双方签订的房屋租赁合同是否有效。三、公路局诉请能否成立。关于焦点一。从双方的租赁合同内容上看，公路局系出租方，陈世翠系承租方，且陈世翠也认可该房屋由公路局翻建；虽然该房屋没有相关产权证明，但也没有其他人主张该房屋所有权，应认定该房屋归公路局所有。关于焦点二。该租赁房屋没有取得房屋产权证明，庭审中公路局也未能提供相关的建设工程规划许可证或主管部门的批准文件，根据司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故本案租赁合同无效。关于焦点三。虽然公路局没有主张合同无效而返还财产，但无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，该租赁合同无效，陈世翠应当返还租赁房屋。陈世翠辩称公路局建造的房屋系在拆除其房屋基础上翻建的，陈世翠有长期使用权，未提供充分证据证明，对该抗辩理由不予采信。至于该房屋是否在拆除陈世翠房屋基础上翻建的及如何处理，不属于本案处理的范围。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：被告陈世翠于判决生效之日起十日内返还原告广德县公路管理局位于广德县桃州镇太极大道租赁房屋一间。案件受理费80元，减半收取40元，由广德县公路管理局负担。陈世翠不服上述判决，向本院提出上诉称：1、原审认定事实错误。案涉房屋系拆除原陈世翠搭建的房屋后建立在原大理石厂及公路局的共有地皮上，且陈世翠丈夫系原大理石厂职工，1994年拆除原房屋时，原大理石厂、广德县城建委、公路局相关领导与陈世翠达成口头协议，由陈世翠永久使用，原判推定案涉房屋为公路局所有，判令陈世翠归还房屋错误。2、原判认定双方签订的租赁合同无效，由此造成陈世翠的相关损失应由公路局承担，但原审没有划分双方的过错责任，直接判令陈世翠返还租赁物有违公正。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回公路局原审全部诉讼请求。公路局未向本院提交书面答辩意见，其在庭审中辩称：1、本案是房屋租赁合同纠纷，不是产权确认纠纷，亦不是损失赔偿纠纷，陈世翠的上诉理由不能成立；2、陈世翠称诉争房屋系拆除其原搭建房屋所建、以及相关领导认可其永久使用权均系其单方陈述，无证据佐证，公路局亦不予认可。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，公路局向本院提交如下证据：1、建设工程规划许可证及平面布置图各1份；2、广德县公路管理站土地使用权证及占地平面示意图各1张，以上证据证明案涉租赁房屋和占用土地属公路局所有。陈世翠质证认为：建设工程规划许可证系2015年11月办理，不能证明案涉房屋的具体地址，案涉租赁房屋占地面积实际超过规划图的面积，超过部分即是原大理石厂的排水沟的占地，其原房屋是搭建在排水沟上，故公路局的证明目的不成立。陈世翠所称其1989年夫妻共建的经营房为简易用房，无产权证明。陈世翠提交缴纳案涉房屋的电费票据1份，证明现交纳的房屋电费与原拆除房屋电费一致，其一直在原地址经营。公路局质证认为该证据与本案无关联。经审查，公路局提举的证据1即建设工程规划许可证虽于诉讼中办理，但能证明案涉房屋产权属公路局所有，本院予以认定；证据2房屋占地平面示意图和土地使用权证系广德县土地管理局颁发，真实、合法，且与本案案涉房屋有关联，本院予以认定。陈世翠提举的电费发票真实，但该缴费内容不能证明陈世翠原搭建房屋与案涉房屋之间存在关联，陈世翠据此主张其一直在原址经营的证明目的不能成立，本院不予采纳。双方当事人所举其他证据及质证意见均与原审相同。原审对证据的认定符合法律规定，本院予以确认。二审查明的事实与原审相同，故本院对原判认定的事实予以确认。二审另查明：2015年11月9日，广德县城乡规划局颁发建字第3418221511000098号建设工程规划许可证，对公路局报建的食堂改造、传达室、大门、公厕改造建设项目规划许可。该规划面积包含食堂改造308㎡，涵盖了案争房屋。经本院实地勘查，案涉房屋位于公路局以东、原大理石厂以西公路交界处（位于公路局占地平面示意图载明的J3至J2处），非单间独栋，与其他十余间向东北连成半弧状。本院认为：依据相关法律规定，出租人在一审法庭辩论前未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉没有取得房屋产权证，公路局在一审法庭辩论终结前，亦未能提供相关的建设工程规划许可证或主管部门批准建设的文件，故公路局就案涉房屋与陈世翠签订《门面房租赁协议》属无效合同。二审中，依据公路局提交的广德县城乡规划局的建设规划许可证及公路局土地证可知，一审宣判前，广德县城乡规划局对公路局的食堂改造项目（该项目改造工程包含案争门面房），已规划许可，案争房屋所占用的土地属公路局所有，依据“房随地走”的法律原则，案争房屋的产权现归属公路局合法所有。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故陈世翠应当返还该租赁房屋。陈世翠上诉称案涉房屋系占用原大理石厂的部分用地，系拆除其房屋翻建应归其永久使用，因未提供证据证明，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果并无不当，陈世翠的上诉请求均不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人陈世翠负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈月银审 判 员 包 娟代理审判员 冯忠山二〇一六年四月二十八日书 记 员 宫瑞芳