（2016）沪0115民初19659号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-06-01
案件名称
张奚琴与缪兰芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张奚琴,缪兰芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初19659号原告张奚琴，女，1953年10月22日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人范嵘（系原告张奚琴之子），住上海市虹口区。委托代理人胡安文。被告缪兰芳，女，1951年8月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人张兵，上海申如律师事务所律师。委托代理人杨金蓉，上海申如律师事务所律师。原告张奚琴诉被告缪兰芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月14日、2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告张奚琴的委托代理人范嵘、胡安文，被告缪兰芳及其委托代理人张兵、杨金蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张奚琴诉称，2015年12月27日，原、被告在中介方上海瑞丛投资管理有限公司处签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定：被告将其与已故丈夫所有的上海市浦东新区康弘路XXX弄XXX号XXX室房屋以人民币（以下币种同）146万元的价格出售给原告；原告支付定金10万元；由于被告已故丈夫遗产需要公证，故要过40天即2016年2月5日才能签订《上海市房地产买卖合同》，但被告自2016年2月5日至今一直拒签。经中介方调解，被告认为房价飞涨，现该房可卖180万元，其楼下邻居刚以175万元出售，故坚决要求将系争房屋价款变更为170万元，原告不同意，致调解未成。原告随即书面通知被告，若两天内不签约，原告有权单方解除合同，被告须承担定金罚则及总房价款20%的违约金。被告至今不予理睬，故原告只得提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2、被告支付违约金292，000元；3、被告双倍返还定金20万元。被告缪兰芳辩称，原告不能同时主张违约金和定金。被告同意解除买卖合同，但定金不予返还。因为是原告提出不买系争房屋的，当时无法办理过户，不是被告不去办。2016年3月5日，被告告知原告已申请办理产证，但原告等不及，于2016年3月10日就另行签约。违约金与定金冲突，亦不同意支付。经审理查明，系争房屋原权利人为被告及其已故丈夫任云华。2015年12月27日，原、被告就原告向被告购买系争房屋签订《房屋买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》第2条约定总房价款：该房地产为146万元；第3条约定签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后40天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订示范合同的日期；第4.1条约定首期房价款：被告应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日内，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含定金）76万元（包含尾款3万元，由居间方代为保管）；第4.3条约定其他房价款（若有）：原告应于2016年4月15日前支付被告房价款70万元；第6条约定交房及尾款：双方应于2016年4月15日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由被告交付给原告；第7条约定交易过户：双方应于2016年5月16日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续；第9条税费承担：根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由被告承担；第11条约定定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。被告同意将收到的定金交居间方保管，若被告将该房地产权证原件交居间方保管，则被告可以从居间方处取回保管的定金。在被告收到原告支付的定金后，若被告违约不卖，则应向原告双倍返还定金；若原告违约不买，则已支付被告的定金不予返还；第12条约定违约责任：原告未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款的日万分之五支付被告逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的被告有权单方解除本合同。被告未按本合同的约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移），应当按原告已付房款的日万分之五支付被告逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，原告有权单方解除本合同。任何乙方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20％向守约方支付违约金；第17条补充约定：尾款过户是给被告。上述合同签订当日，原告即向被告转帐支付了定金10万元。2016年1月4日，被告向上海市徐汇区公证处申请办理系争房屋的继承公证。2016年2月29日，上海市徐汇区公证处出具（2016）沪徐证字第32号公证书，载明系争房屋中属于任云华的产权部分由被告一人继承。2016年3月16日，系争房屋权利人被核准登记为被告一人（受理日期为2016年3月2日）。2016年1月30日起，原告通过微信一直催问中介人员陈某甲何时可以网签合同以及询问新产证的办理进展，并出于房价大幅上涨被告违约可能的担忧，提出先将首付款当定金支付。2016年3月2日，陈某甲在与原告的微信中称“是说女儿不让卖了，以后跟那套三房一起卖”。2016年3月5日，中介组织原、被告协商，但协商未果。当日，原告向被告发出《行使解除权告知书》，称：“缪兰芳：你我于2015年12月27日签订的房地产买卖居间协议和房屋买卖合同合法有效，双方约定2016年2月5日双方应该履行签订示范合同，你坚持变更总房价，拒绝履行合同……我正式通知你：一、你务必于二天内到中介方签订《上海市房地产买卖合同》，逾期我有权单方面解除合同，并由你承担定金双倍返还和总房价20％的违约金……”被告于该日收到上述告知书后并未回复。另查明，2016年3月19日，被告与案外人就系争房屋网签了买卖合同，约定房屋转让价格为173万元。审理中，经本院释明，原告表示主张违约金，返还定金本金。另，原告称，被告拖延办理公证手续及新的产证且未告知原告，也没有说过产证在办理、要原告耐心等待，其只是要涨价；被告于2016年3月5日通过中介表示房价要上涨到180万元，原告不接受；原告于2016年3月10日左右另行购房并签订居间合同，网签时间为2016年3月14日进行，2016年3月28日办完过户手续。被告称，公证申请材料于2016年1月4日提交，公证书于2016年2月29日出具，被告在2016年3月1、2日拿到公证书后马上就去变更产权了，未签订合同是因为原告急着买房；原告在2016年2月5日之后就说被告恶意拖延，被告告知其在办理公证手续；中介于2016年3月5日协调的时候，被告也告知原告办理产证的材料已经交上去了，让原告耐心等待；原告在2016年3月5日发送《行使解除权告知书》之前也提出过房子不买了，但无书面材料；若法院认定被告违约，则认为违约金标准过高，请求予以调整。第二次庭审中，原告申请证人陈某甲、陈某乙出庭作证。其中，陈某甲证实：其系上海瑞丛投资管理有限公司的中介人员，原、被告房屋买卖事宜由其经办。签约时已确认产权人之一的被告丈夫已去世，后证人陪同被告去办理了公证手续，第一次被告女儿也去了，写了一份放弃继承的材料。临近过年，房价上涨较多，原告担心被告违约。为保证交易安全，证人让原告多付一点定金，原告称可以，愿意先支付首付款。在约定的交钱时间之前，公证书出具了。证人打电话给被告，但没打通，当时去被告家，家里也没人。之后被告回电称因为公证是女儿交的钱，所以公证书被女儿拿去了，母女发生口角，把手机摔了，故电话打不通；另外女儿看到合同上约定的房价是146万元，但之前被告称是140万元，女儿说被告骗了她，故两人闹矛盾。现女儿把公证书拿走了，不让办新的产证。证人应原告要求再次与被告沟通，被告称其与女儿闹的很僵，现在不联系，由女婿在中间沟通。证人与被告女婿打电话，其称现家庭矛盾很厉害，房价也涨了这么多，其会调解的。2016年3月初，中介约原、被告谈，当时原告同意加钱到160～165万元，证人再次与被告女婿电话联系，其称若原告出到180～185万元，矛盾就好调解了。原告不予同意，双方未谈拢。陈某乙证实：其原系上海瑞丛投资管理有限公司另一门店的中介人员，因系争房屋被其“一房二卖”，故其于2016年3月31日被单位开除。被告将系争房屋以140万元的价格出售给原告后，于2016年2月下旬从证人处获知现房屋市价达170万元左右，故想重新挂牌出售。2016年2月28日，证人跟被告说如果要重新出售，要向原告赔偿，只有尽快找到新的、首付款付得好的买家才可以把钱赔给原告，如果想尽快卖的话就得卖便宜点。2016年3月1日，证人去被告家看到了公证书。当日，证人即为被告找到新的买家，双方以173万元的价格签订了买卖合同。合同签订后，证人开车带被告去南汇交易中心办理新的产证。2016年3月4日晚，被告说如果原告能出到185万元，就将房屋卖给原告，还让证人充当其女婿。2016年3月5日，原、被告在中介协商时，被告拨打证人手机分别让证人与原告儿子、中介门店经理通话，证人以被告女婿身份提出房价最低180万元，原告未同意。2016年3月19日，被告拿到新产证后，证人与新的买家联系，该日支付了首付款、进行了网签。然后，被告要求收回并销毁2016年3月1日签订的居间协议，证人就将双方的居间协议收回放公司存档了。后证人再次以被告女婿身份与门店经理通话，称被告同意定金退一赔一，门店经理称原告已经聘请律师了，肯定不会同意。因被告当时承诺借4，000元给证人一直未兑现，且将证人手机号码拉黑，故现证人不帮被告了。对证人证言，原告无异议。被告表示没有与证人陈某甲说过公证书被女儿拿走了，也从未说过要涨价；证人陈某乙参与了2016年4月14日的庭审，且从证言透露出谁出钱就会帮谁讲话，认可其参与了第二次出售房屋的过程以及2016年3月19日以173万元价格与案外人网签合同的事实，但否认3月1日签订过居间协议。以上事实，有《房屋买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、银行转帐凭证、公证书、上海市房地产权证、房屋状况及产权人信息、《行使解除权告知书》、证人证言及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。本案双方的争议焦点是违约责任问题。证人陈某甲与原告的微信内容客观地反映了当时的履约过程，能够与陈某甲的证词相印证，陈某甲的当庭证言具有可信度。证人陈某乙作为被告方旁听人员参与了第一次庭审，作证程序上存在瑕疵，但被告确认其参与了第二次售房，其所作证言亦能与原告的陈述及证人陈某甲的证言基本能够吻合，故证人陈某乙的当庭证言具有较高证明力，结合被告认可已于2016年3月将系争房屋另行出售的事实，证言中涉及被告“一房二卖”的证言，本院予以采信。2016年2月29日，公证机关出具了公证书，涉案房屋买卖交易已具备网签条件，但被告以各种理由推诿拒绝网签。2016年3月5日，原、被告经中介组织协商未果，既而原告发出了催告通知，被告仍拒绝履行，客观上被告将系争房屋以高于原、被告合同价27万元的价格另售他人，其行为表明不再履行合同主要义务，被告构成根本性违约，对于原告要求解除《房屋买卖合同》、被告返还定金及支付违约金的诉请，本院均予以支持。关于违约金数额，被告认为合同约定的总房价款20%的标准过高，要求调整。对此，本院认为，违约金兼具补偿性和惩罚性。系争房屋前后出售价格相差27万元，可见原告遭受的经济损失并未明显高于约定违约金，且面对房价大幅上涨，被告为获取高额利益，将系争房屋“一房二卖”，主观过错亦显而易见。被告要求调整违约金标准，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张奚琴与被告缪兰芳于2015年12月27日就上海市浦东新区康弘路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告缪兰芳于本判决生效之日起十日内返还原告张奚琴定金10万元；三、被告缪兰芳于本判决生效之日起十日内支付原告张奚琴违约金292，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，180元，减半收取计3，590元，保全费5，000元，共计8，590元，由被告缪兰芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄政二〇一六年四月二十八日书记员 李烁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自