（2016）沪0117民初4124号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-08-01
案件名称
张键与赵希东房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初4124号原告张键，男，1964年3月31日生，汉族，住江苏省兴化市。被告赵希东，男，1964年11月29日生，汉族，住江苏省东台市。原告张键与被告赵希东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案受理后，依法由审判员李晓蕾适用简易程序于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月1日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将位于上海市松江区车墩镇影视路XXX号、XXX号两间门面房租给被告使用，租期三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，物业费、水电费由被告支付，合同到期后，被告无条件将系争房屋搬让给原告。合同第五条特别约定，被告不得要求原告补偿原装修费用。然，在合同履行期内，被告据不交纳物业费，导致物业公司多次发函向原告索要；且在合同到期后，被告以要求原告支付转让费为由，拒不搬出系争房屋，原告多次沟通均无果，无奈诉至法院，请求判令：1、被告搬离并向原告返还上海市松江区车墩镇影视路XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层房屋；2、被告支付原告租赁房屋的使用费(按照每天人民币4元/平方米的标准，从2016年1月1日起计算至实际返还房屋之日止)；3、被告向原告支付租赁房屋的物业管理费(按照每月人民币1元/平方米的标准，从2014年1月1日起计算至实际返还房屋之日止，其中2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业费金额已确定为7,572元)。审理中，原告称诉状上对租赁标的的范围表述有误，故将上述诉请1变更为请求判令被告搬离并向原告返还上海市松江区车墩镇影视路XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)。此外，鉴于被告已向物业公司缴纳了上述2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业费7,572元(人民币，以下币种同)，故原告将上述诉请3变更为：请求判令被告支付系争房屋的物业费(按照每月1元/平方米的标准，从2016年1月1日起计算至实际返还房屋之日止)。庭审后，原告自愿将上述诉请2中使用费的计算标准调整为按照每年158,000元的标准(即参照双方所订《房屋租赁合同》中约定的最后一年的租金标准)计算。被告辩称：对诉请1，不同意搬离并返还房屋，双方之间订立的租赁合同合法有效，被告承租期间未拖欠房租，未擅自转租，亦不存在违法经营等情形，原告无权收回房屋、终止合同。况且被告经营旅店投资巨大，在平等、合理的条件下，被告享有继续租赁的优先权。对诉请2，原告在诉状上所提每天4元/平方米的使用费标准，远远超出了市场价的合理范围，实难接受。被告只同意按照不超过每天1元/平方米的标准继续承租。对诉请3，物业费一般是一年一付，而原告起诉时，被告所欠付的2014、2015年的物业费均已向物业公司结清。至于2016年伊始的物业费，因为尚未接到物业公司的通知，金额和缴费期限均未定，故而未付，但对于物业费，被告在接到通知后可随时支付。经审理查明：原告张键及案外人杨某某系上海市松江区车墩镇影视路XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层房屋的所有权人。该房屋类型为店铺。其中，17号1-3层房屋的建筑面积为188.28平方米、19号1-3层房屋的建筑面积为190.92平方米。2010年12月16日，原、被告及案外人阮某某签订《同意转让证明书》，载明：“兹有车墩镇影视路XXX号、XXX号门面租借给阮某某经营，原张键与阮某某所订立的合同继续有效，张键同意阮某某转让给赵希东经营，张键与赵希东不再订立新的合同，具体细则依原订合同执行，特此证明”。落款处有上述三人签字确认。审理中，原告提交2007年11月20日其作为甲方与案外人阮某某作为乙方签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定的租赁标的物位于上海市松江区车墩镇影视路XXX号、XXX号门面房、两套上中下三层共379.20平方米，租期为五年，从2008年1月1日至2012年12月31日。该合同第五条特别约定：合同到期后，如甲方需将房屋用于自己经营(可以用充分证据证明是自己经营，如营业执照法人是甲方或甲方子女等)则乙方无条件搬让给甲方，乙方不得要求甲方补偿原装修费用，可以移动的物件乙方全部搬走，不可以移动的物件乙方不得故意损坏。合同另对其他事宜进行了约定。被告对该合同的真实性无异议。2012年12月1日，原告作为甲方(出租方)与被告作为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》，该合同约定的租赁物坐落同样为上海市松江区车墩镇影视路XXX号、XXX号门面房、两套上中下三层共379.20平方米。但租期为三年，从2013年1月1日起至2015年12月31日。该合同第三条约定的租金标准为：2013年1月1日至2013年12月31日期间的租金为153,000元；2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金为155,000元；2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金为158,000元。该合同第五条特别约定：合同到期后，如甲方需将房屋用于自己经营(可以用充分证据证明是自己经营，如营业执照法人是甲方或甲方子女等)则乙方乙方无条件搬让给甲方，乙方不得要求甲方补偿原装修费用。可以移动的物件乙方全部搬走，不可移动的物件，乙方不得故意毁坏。该合同第六条约定：合同到期时，如甲方不自用，甲方会根据整个商业街的租金制定一个合理的租金价格，如乙方能够接受，则可以优先考虑租给乙方。如乙方对租金价格不能接受，则乙方搬出17号、19号房，甲方不对乙方的原装修费作出补偿。可以移动的物品乙方全部搬走，不可以移动的物品不得故意损坏。合同第九条约定：合同期间内物业管理费、水电费等费用，由乙方支付，如欠交，由此产生的后果乙方负责。该合同也另对其他事宜进行了约定，另，该合同的内容与上述原告与案外人所签合同之内容基本一致。审理中，对于租赁标的物的范围和面积，原告称：虽然上述租赁合同约定为上海市松江区车墩镇影视路XXX号、XXX号门面房、两套上中下三层共379.20平方米,但其实际交付被告使用的则为上海市松江区车墩镇影视路XXX号XXX-XXX层以及、19号2-3层，共计314平方米。被告对此亦确认。现原告以租赁合同已到期、需要自用系争房屋为由提起本案诉讼。对此，被告坚持要求续租，理由有二：一是原告曾口头答应合同到期后还会让被告继续租下去；二是被告经营宾馆投资巨大，不可能只做三年就退出。而原告则称，当初在被告从案外人阮某某处受让宾馆时，看到被告投入较大，就善意提示被告，称合同到期后可能要收回房屋的，让被告注意风险，且被告实际承租已达五年。上述事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，现《房屋租赁合同》约定的租赁期限已经届满，而且原告也要求返还租赁标的物，虽然原告并无确切证据证明收回房屋系用于自己经营，但亦不能排除其自用的可能性及合理性。再结合合同第五条、第六条之内容，即无论从法定还是约定的角度考量，本案中原告要求被告搬离并返还系争房屋的诉请均无不妥，本院予以支持。合同到期后，被告未及时返还租赁物，根据公平原则和诚实信用原则，理应支付相应的占有使用费。原告按原租赁协议约定的最后一年的租金标准要求被告支付使用费，并无不当，本院予以支持。至于原告所提物业费的诉请。根据双方租赁合同的约定，该物业管理费理应由被告承担，但双方在租赁合同中并未对物业管理费如何支付做出明确约定，而收取物业管理费亦非原告当然享有的权利，故在原告并无证据证明其已实际垫付物业费的情况下，其主张被告向其支付全部物业管理费的诉请缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告赵希东于本判决生效之日起十日内搬离并向原告张键返还上海市松江区车墩镇影视路XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层房屋；二、被告赵希东于本判决生效之日起十日内支付原告张键上述房屋的使用费(按照158,000元/年的标准，从2016年1月1日计算至实际返还上述房屋之日止)；三、驳回原告张键的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,084元，减半收取542元，由被告赵希东负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李晓蕾二〇一六年四月二十八日书记员 林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。…… 关注微信公众号“”