（2015）新民初字第1588号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-12-14
案件名称
回娟与沧州市祥和房地产开发有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沧州市新华区人民法院
所属地区
沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
回娟,沧州市祥和房地产开发有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百一十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河北省沧州市新华区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第1588号原告回娟，女，回族，1981年8月30日生，住沧州市。被告沧州市祥和房地产开发有限公司，住所地沧州市新华区南大街425号，组织机构代码76660990-1。法定代表人丁润华，该公司董事长。委托代理人王桂文，河北东方伟业律师事务所律师。原告回娟与被告沧州市祥和房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告回娟、被告的委托代理人王桂文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告回娟诉称，2012年8月28日，原告从被告处购买了祥和小区XX小区2#3幢902XXX号房，并向被告支付了首付款117504元及燃气初装费2600元，同时双方签订了《商品房买卖合同》，合同第十五条规定：出卖人应按相关规定在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。而自被告于2012年10月交房至今，已逾期720天，被告一直未办理权属登记，致使原告不能在规定的时间内取得房地产权属证书，严重侵害了原告的房屋所有权、处分权。同时，河北省物价局于2010年8月20日下发了《河北省天然气价格管理办法（试行）》，并于当日实施，其中规定新建商品房城市燃气初装费，应作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取，原告就此事多次找沧州市物价局协商，2015年8月2日沧州市物价局对原告进行回复，原告就此回复不服，向河北省物价局提起行政复议，河北省物价局于2015年10月15日驳回了原告的行政复议申请，原告认为被告应严格按照《河北省天然气价格管理办法（试行）》执行燃气费规定，但沧州市物价局与河北省物价局的回复明显不符合《河北省天然气价格管理办法（试行）》的规定。原告为了维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判令被告向原告支付燃气初装费2600元及同期银行贷款利息，同时立即为原告办理产权登记证明，并支付违约金2900元，并由被告承担本案的诉讼费用。原告回娟在举证期限届满前向本院提交双方签订的《商品房买卖合同》以及购房发票、燃气费收据，用以证实原、被告之间的合同关系与原告已经履行了给付购房款的义务并向被告缴纳燃气初装费的事实。被告沧州市祥和房地产开发有限公司辩称，燃气初装费是否应按照《河北省天然气价格管理办法（试行）》的规定执行属于行政诉讼范畴，原告向物价局反应，物价局已经作出相应答复，原告申请行政复议，复议结果是驳回其行政复议申请，按照一事一议一解决，原告所述不属于民事案件审理范畴，故应当驳回原告的诉求。此外，关于房产证的办理，被告没有为原告办理房屋产权证书的义务，双方签订的房屋买卖合同也没有规定由被告为原告办理房屋产权证书，被告的义务是把资料进行备案而不是为原告办理产权登记证明，且被告正在为原告办理当中，原告应提供房管部门的证据证明被告未在房管登记部门备案，故本案中被告不应承担违约责任。对于被告的辩论意见，原告补充如下，燃气初装费的钱是由开发商收取的，不是由行政部门收取的，之前的行政复议与本案无关。原告对于被告是否在房管部门登记备案并无举证责任，举证责任应在被告方，但被告并未举出相应的证据证明其已经履行了合同义务，在房屋产权登记机关对原告房屋进行备案。经审理查明：2012年7月8日，原告回娟与被告沧州市祥和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：×字第1207080018）约定原告在被告处购买XXXX祥和房地产住宅小区2#幢3单元9层902XXX号房屋，建筑面积82.64平方米，每平方米3600元，总金额297504元，双方约定房屋交付时间为2012年12月31日前。该合同第十五条约定：“出卖人应按相关规定在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告支付了首付款117504元，剩余18万元于2012年8月15日前用按揭贷款支付。2012年10月，被告沧州市祥和房地产开发有限公司向原告交付房屋，但至今仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致原告无法办理房地产权属证书。另查明，合同签订当日，被告向原告收取了燃气初装费2600元与电表预交费50元，被告为原告出具了收据，依据《河北省天然气价格管理办法（试行）》其中规定新建商品房城市燃气初装费，应作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取。就此事原告多次与被告协商未果，故原告诉至本院，请求判如所请。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：×字第1207080018），是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。原告回娟积极履行了给付购房款的义务，被告亦应积极履行合同义务。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”2012年10月，被告将房屋交付给原告使用，双方约定“出卖人应按相关规定在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”故被告沧州市祥和房地产开发有限公司最迟应于2014年10月为原告办理产权登记机关备案，但被告未按照合同约定履行合同义务，而原告关于限期办理房产证的诉讼请求，因无法确定被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关的时间且资料尚需相关部门审核，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。待被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关，经相关部门审核完毕后，原告可另行主张权利。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定了被告的违约处理办法，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，该条款有效，故被告祥和房地产开发有限公司应按照合同约定的按已付房价款的1%向原告回娟支付违约金，由于房屋总价款为297504元，故违约金数额应为2975.04元。被告关于“原告应提供房管部门的证据证明被告未在房管登记部门备案”的辩论意见，因原告在诉讼过程中，并未提出有关被告未在房管登记部门备案的主张，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”因“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”系被告的合同义务，被告既主张自己已按照合同约定履行义务，则其有义务提供相应证据证明其不存在违约行为，因被告未在法定举证期限内向本院提交证据证明其已经将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故其应承担举证不能的后果，对于被告的该项辩论意见，本院不予采纳。对于原告请求被告返还燃气初装费2600元及利息是依据河北省物价局冀价管（2010）44号《河北省天然气价格管理办法（试行）》关于燃气初装费的规定。本案的燃气初装费收取属于行政部门管理的范围，应当首先由有关部门与双方协商并实行监管，其不属于民事案件的受理范畴。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、被告沧州市祥和房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告回娟违约金2900元。二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告沧州市祥和房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长 李 超人民陪审员 王进盛人民陪审员 徐铭素二〇一六年四月二十八日书 记 员 泊美玉 搜索“”