（2016）甘1027民初374号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-09-07
案件名称
段正平与谢应团房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
镇原县人民法院
所属地区
镇原县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
段正平,谢应团
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第二条，第五条第一款，第九条第一款
全文
甘肃省镇原县人民法院民 事 判 决 书（2016）甘1027民初374号原告段正平。被告谢应团。委托代理人惠志君，甘肃良友律师事务所律师，一般代理。原告段正平与被告谢应团房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月26日受理后，依法由审判员张建军适用简易程序公开开庭进行了审理，原告段正平、被告谢应团及委托代理人惠志君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段正平诉称，2011年8月18日，其将镇原县孟坝镇街道药司巷子两间门面房租给被告经营KTV，租期一年。2012年8月18日期满后续租两年，2014年8月18日又续租一年。2015年8月18日到期后，其告知被告欲出售该房屋，不再续租，但在被告迫切要求下，又续租六个月。同年12月1日其将该房屋出售他人，并告知被告。租赁期限届满后，被告拒不腾房。现要求被告返还租赁的房屋及房屋后空地、拆除房屋内一切装修及后院自行搭建的所有临时设施、支付租赁期满后占用房屋的费用（按每天100元计算）、赔偿违约金2万元。被告谢应团辩称，其租用原告两间房屋做生意属实。2011年8月18日第一次签订合同时，原告口头承诺长期租赁，有证人段治理证言证实。原告明知其经营KTV，投资较大，现只租赁了四年半，租赁期限较短。原告违背当初约定，终止租赁关系，随意造成违约，所签合同约定的解除事由违背法律规定，均显失公平。原告单方解除合同不符合交易规则，且法律规定房屋买卖不破租赁关系，故法院应驳回原告诉讼请求。若法院判决支持原告的诉讼请求，应赔偿其购置音响设备、装修装饰及预期收益损失378240元，并支付2万元违约金，超期占用期间的租赁费仍以2015年9月28日约定的标准计算，愿终止租赁关系。其委托代理人认为，原告未向法庭提供证据证明其系所租赁房屋合法所有权人或使用权人，且房屋已卖予他人，原告不具有诉讼主体资格，无权要求被告返还房屋。该租赁房屋原告未提供土地使用证及工程规划许可证，系违法建筑，不能得到法律的认可和保护。经审理查明，2011年8月18日原告段正平将镇原县孟坝药司巷子自己修建的二套门面房（上下四间）租给被告谢应团经营KTV。2014年8月18日原告段正平与被告谢应团续签《出租房屋合同书》，主要内容：1.约定租期1年，每月租金2000元，全年租金24000元。2.租赁期内被告谢应团无故拖欠租金达10日，原告可收回房屋，造成的损失由被告负责。3租赁期内原告出售房屋，应优先卖给被告，如果被告不购买，原告再出售他人，而且在租赁期内，被告继续正常使用，期满后，和新房主交涉续租，若新房主不愿续租，被告必须无条件交回房屋。4.租赁房屋后边的空地被告可无偿使用，租赁期满，合同解除，被告应无条件按期拆除合同期间内对所租房屋一切装修，包括租赁房屋后边空地内被告搭建的临时建筑，若超期被告给付原告损失每天100元。5.合同期满，被告未按时返还房屋，支付原告损失每天100元。6.原、被告任何一方违反合同，赔偿另一方违约金2万元。合同签订后被告对该租赁房屋进行装修装饰，添置了点歌及音响系统、沙发、茶几、空调等附属设备，在后院搭建两间房屋等临时设施。2015年8月18日期满。原告又给被告续租6个月，2016年2月18日到期，租金共计12000元，未签订书面合同，原告收取房租，给被告出具收条1张。2015年12月1日原告将上述房屋出售给席某某，双方签订《土地和房屋转让协议》。合同期满，原告与被告谢应团因腾房协商未果，遂诉至本院。另查明，原告修建前述门面房所占用土地，系2008年2月27日转让镇原县孟坝镇苗圃职工夏某某有偿使用的镇原县孟坝镇苗圃土地，双方签订了《土地使用转让合同》，并在镇原县公证处办理了（2008）镇公证字第38号《公证书》。上述事实有下列证据予以证实。1、原、被告身份证明，证实原、被告主体身份；2、原、被告当庭陈述、《出租房屋合同书》、收条及照片，证实发生房屋租赁关系、过程及超期占用房屋、房屋后院搭建临时建筑物的事实；3、《土地和房屋转让协议》，证实2015年12月1日原告将上述房屋出售席某某的事实；4、《土地使用转让合同》、（2008）镇公证字第38号《公证书》，证实原告修建前述门面房所占用土地，系2008年2月27日转让夏某某有偿使用的镇原县孟坝镇苗圃土地的事实。上列证据经庭审质证、认证，来源合法，客观真实，且证据之间相互印证，可以认定本案事实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原告段正平与被告谢应团口头形式达成的房屋租赁关系，属合同性质。但原告在法庭辩论终结前未向法庭提供该租赁房屋的建设工程规划许可证和经主管部门批准建设的相关证据，该租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”之规定，被告占用原告的房屋及房屋后边土地应当予以返还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，合同虽无效，但原告要求被告支付租赁期满后的超期占有使用费，应予支持。双方续租时未约定违约金，原告要求赔偿违约金2万元的请求，无事实依据，不予支持。被告在所租赁的房屋内未形成附和的装饰装修物、附属物及租赁房屋后院临时设施由被告拆除、搬出。租赁房屋已形成附和的装饰装修物，由原、被告各自按导致合同无效的过错程度分担现值损失，但被告未提供证据证明装修装饰现残值，故被告要求赔偿装修装饰费用的请求，证据不足，不予支持。被告提供的段治理证言证明效力明显低于原告提供的出租房屋合同书证明效力，段治理证言不予采信，被告其他抗辩理由，于法无据，亦不予采信。故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告谢应团在本判决生效后15日内腾退其占有并使用原告段正平位于镇原县孟坝药司巷子上下四间门面房及其后院土地，拆除房屋内装修装饰物及后院自行搭建的所有临时设施，搬出附属设备；二、被告谢应团按每月2000元给付原告段正平的房屋占用费（自2016年2月18日起至腾退房屋之日止）；三、驳回原告段正平其它诉讼请求。被执行人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费300元，减半收取150元，原、被告各负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审判员 张建军二〇一六年四月二十八日书记员 刘彦雄附页：本案主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”