（2016）京02民终3652号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-05-30
案件名称
信振全与北京兴展房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
信振全,北京兴展房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终3652号上诉人（原审原告）信振全，男，1945年5月7日出生。委托代理人王春节（信振全之儿媳），1966年1月20日出生。被上诉人（原审被告）北京兴展房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇盛平街8号5-12室。法定代表人韩飞，总经理。委托代理人崔加圆，女，1986年6月4日出生。委托代理人朱铭峰，男，1965年9月18日出生。上诉人信振全因与北京兴展房地产开发有限公司（以下简称兴展公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第07961号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。2015年5月，信振全向原审法院起诉称：2011年1月6日，我作为回迁户与兴展公司签订了安置房认购协议书，约定我以555240.40元的价格购买兴展公司开发的位于101室（房屋实际坐落位置为D区7号楼1单元101室），面积为125.62平方米。认购协议书约定，兴展公司应当于2013年6月30日前向我交付房屋。另签署认购协议书时兴展公司向我提供了相应图纸，图纸显示所购房屋带有两个卫生间，大小同等，且与二层窗户相同。但兴展公司向我交付房屋钥匙时，我发现所购房屋与图纸不符：两个卫生间只有北侧卫生间有窗户，且与二层同位置的窗户小许多，靠南侧的卫生间即主卫没有窗户。为此，我拒绝收房，要求兴展公司按照图纸开窗，兴展公司拒绝。我认为，兴展公司不但未按照合同约定及时交房，且交付的房屋与图纸不符，兴展公司的行为已构成严重违约，侵犯了我的合法权益。主卧卫生间从明卫变为暗卫，影响了房屋的整体采光、通风换气、空气流通等，居住舒适度下降且影响房屋日后销售的价值，为了维护自身合法权益，起诉要求：1.判令兴展公司赔偿缺少窗户的经济损失30万元；2.判令兴展公司支付交付房屋与合同约定不符的违约金10万元；3.判令兴展公司按照每天291.67元的标准赔偿逾期交付101室的经济损失（自2015年4月1日起至实际交房之日后的三个月）。兴展公司辩称：我公司已经按照认购协议履行了主要合同义务，我公司建设的房屋符合设计图纸，且已经竣工验收，属于合格的房屋，信振全拒绝收房依据不足。另外，我公司用于展示所售楼盘的沙盘上显示信振全所购房屋的户型只有一个卫生间有窗户，而非两个卫生间均有窗户，信振全在选房时即明知这一情形，现信振全以房屋缺少窗户为由主张损失及违约金，依据不足。我公司与信振全签订的认购协议中所贴图纸之所以显示两个卫生间均有窗户，是因我公司工作人员工作失误将其他小区户型图贴至本小区内，因我公司工作失误，愿意与信振全协商解决此事，同意给付信振全补偿款。总之，我公司不存在违约行为，不同意信振全的诉讼请求，但同意协商解决此事。原审法院经审理查明：2010年，兴展公司在大兴区榆垡镇对榆垡镇定向安置房总平面图及安置房户型图以张贴图片及摆放沙盘的方式进行公开展示。2010年12月18日，信朝代表信振全填写了选房清单，选择了101号房屋，户型为D2。2011年1月6日，兴展公司（出卖人）与信振全（买受人）签订了《安置房认购协议》，内容是：第一条买受人自愿购买101室，房屋设计建筑面积为125.62平方米（入住时按产权登记面积结算），该房屋平面图详见附件一。第二条房屋总价款为555240.4元。买受人同意将拆迁补偿款555240.4元由拆迁人直接转付给出卖人。第三条买受人结清所购房屋房款后，出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该房屋。该房屋达到交付条件后，出卖人将以电话（或书面）方式通知买受人办理结算、入住手续。买受人应当在接到电话（或书面）通知之日起60日内办理结算、入住手续。超过60日还未办理结算、入住手续的，按预期结算付款处理。第五条本合同生效后，除不可抗力因素外，出卖人未按协议约定期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，自协议约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付房屋周转费，计算标准按照买受人相对应的房屋拆迁细则规定执行，并于该房屋实际交付之日起3日内向买受人支付周转费。上述认购协议后附房屋平面图一张，该平面图标明：边单元的D2户型东侧外墙开有两个窗户，窗户分别位于北侧卫生间和南侧卫生间。2014年11月起，兴展公司开始以书面收房通知、广播、电话等形式通知新城嘉园小区房屋买受人收房。2014年12月18日，兴展公司开始与新城嘉园小区房屋买受人办理交房手续。信振全准备办理收房手续时，发现兴展公司建成的房屋与认购协议后附平面图不一，即南侧卫生间没有窗户，为此拒绝收房，并提起本次诉讼。原审庭审中，兴展公司认可其实际建成的房屋与认购协议后附平面图不符，即仅北侧卫生间有窗，南侧卫生间没有窗户。关于房屋与协议后附平面图不符的原因，兴展公司作出如下解释：2010年兴展公司与信振全签订认购协议时该房的设计图纸尚未成形，设计图纸成形后其按照设计图纸进行了房屋建设，设计图纸上信振全所购房屋南侧卫生间没有窗户。兴展公司按照设计图纸进行了施工且涉案房屋已经相关行政主管部门验收合格。认购协议书后附户型图并非新城嘉园小区的户型图，兴展公司工作人员在准备合同时误将其它小区户型图贴进新城嘉园小区的认购协议中，导致认购协议后附平面图与备案的设计图纸不同，与实际建成的房屋亦不相符。为此，兴展公司提交D2户型图照片、新城嘉园小区照片、D2户型竣工备案图纸予以证明。但兴展公司提交的D2户型图照片显示的房屋状况与兴展公司提交的竣工图纸显示的房屋状况不同，竣工备案图纸确实显示D2户型东侧外墙仅有一个窗户，而D2户型图照片却显示东侧外墙没有窗户。兴展公司提交的新城嘉园小区照片显示的小区所有楼栋的边单元型东侧外墙均只有一个窗户。对于兴展公司作出的上述解释及提交的证据，信振全均不予认可。另，兴展公司称在新城嘉园小区选房现场放置的沙盘上，信振全所购房屋也是一个窗户，信振全不予认可，信振全称沙盘上其所购房屋东侧外墙有两个窗户。法院询问兴展公司能否提供沙盘实物或照片时，兴展公司回答称无法提供。原审庭审中，信振全主张缺少窗户给其造成了30万元的损失，但信振全未提交相关证据予以证明。信振全认为南侧卫生间没有窗户影响了其所购房屋的通风、采光等，影响房屋日后的价值，并对其造成了精神伤害，故主张损失30万元。另查一，认购协议签订后，兴展公司一直向信振全支付周转费至2015年3月31日。关于周转费支付至2015年3月31日的原因，兴展公司的解释是：兴展公司未按协议约定的交房日期交房，故一直支付周转费至2014年12月18日，为了便于信振全装修又额外支付了3个月装修期的周转费，最终支付至2015年3月31日。信振全对兴展公司陈述的上述内容不持异议。另查二，兴展公司与信振全签订安置房认购协议时，新城嘉园小区的设计图纸尚未成形。但本案所涉房屋与新城嘉园小区在行政管理部门备案的设计及竣工备案图纸上显示的D2户型一致，即东侧外墙仅有一个窗户，该窗户位于北侧卫生间。上述事实，有《安置房认购协议》、房屋平面图及竣工图纸等证据及当事人陈述意见在案佐证。原审法院认为：信振全与兴展公司签订的安置房认购协议书是双方当事人真实意思表示，内容合法，应属有效，平面图作为认购协议书的一部分，对双方当事人具有法律约束力。兴展公司作为出卖人应当按照认购协议书约定的时间和标准向信振全交付房屋，在认购协议书后附房屋平面图特别标注边单元东侧外墙有两个窗户的情况下，信振全购买的边单元户型东侧外墙却仅有一个窗户，兴展公司的上述行为显然构成违约，兴展公司应承担相应的违约责任，信振全要求兴展公司赔偿其损失的请求，应予支持。信振全以其北侧卫生间窗户面积较同户型同楼层的其他房屋北侧卫生间窗户面积小主张兴展公司违约的，因其所购房屋位于一层且双方未有书面证据可证明北侧卫生间窗户的应然面积，故信振全以此为由主张兴展公司违约并主张赔偿的请求，依据不足，法院不予支持。关于损失数额，兴展公司建成的房屋虽与认购协议书所附平面图纸不符，但涉案房屋已经行政主管部门验收合格，即涉案房屋主体结构安全具备使用条件，南侧卫生间缺少窗户未对信振全接收及使用涉案房屋造成实质影响，法院综合考虑兴展公司的过错程度，酌情确定兴展公司赔偿信振全损失五千元。信振全以兴展公司交付房屋与合同不符为由主张违约金10万元，没有合同依据，法院不予支持。关于2015年4月1日之后的逾期交房违约金一节，2014年12月18日信振全已被通知收房，信振全在收到兴展公司的收房通知后以涉案房屋南侧卫生间没有窗户为由拒绝收房，但兴展公司实际建成的房屋已经行政主管部门验收合格具备交付条件，南侧卫生间没有窗户既不影响房屋主体结构安全，亦不属于功能性质量瑕疵，未严重影响涉案房屋的正常居住使用，信振全拒绝收房理由不足，其要求兴展公司支付2015年4月1日之后的逾期交房违约金的请求，依据不足，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，于2016年1月判决：一、北京兴展房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿信振全损失五千元；二、驳回信振全的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，信振全不服，向本院提起上诉，请求撤销原判依法改判。其上诉理由为兴展公司履行合同不符合约定存在欺诈，原审法院酌定赔偿5000元缺乏依据和标准。兴展公司同意一审判决。本院经审理查明：二审审理中，信振全提供同楼栋购房人李盛杰的房屋图纸，拟证明其所购房屋北侧卫生间窗户是其他楼层同位置窗户的二分之一，因此兴展公司向其交付的房屋北侧卫生间窗户与合同约定不符。兴展公司对此不予认可，称图纸显示的窗户不能反映窗户的大小。本院经审理查明的其他事实与一审审理查明事实一致。本院认为：信振全与兴展公司签订的《安置房认购协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法，应属有效。《安置房认购协议》后附的房屋平面图作为协议的一部分，对双方当事人具有法律约束力。涉诉《安置房认购协议》后附房屋平面图特别标注了涉案房屋东侧外墙有两个窗户，兴展公司作为出卖人应当按照认购协议书的约定向信振全交付房屋。现兴展公司向信振全交付的房屋东侧外墙仅有一个窗户，与合同约定不符，兴展公司的上述行为显然构成违约，应承担相应的违约责任。信振全另以涉案房屋北侧卫生间窗户面积较同户型同楼层的其他房屋北侧卫生间窗户面积小主张兴展公司违约，因涉诉《安置房认购协议》及所附房屋平面图均不能反映北侧卫生间窗户面积，双方对此无明确合同约定，故其该项意见，缺乏合同依据，本院不予采纳。当事人履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，因信振全对于兴展公司违约造成的损失数额未提供证据予以证明，原审法院考虑兴展公司建成的房屋虽与认购协议书所附平面图纸不符，但涉案房屋已经行政主管部门验收合格，房屋主体结构安全具备使用条件，南侧卫生间缺少窗户未对信振全接收及使用涉案房屋造成实质影响等情况，依据兴展公司的过错程度，酌情确定兴展公司赔偿信振全损失5000元，并无不妥，本院不持异议。此外，信振全还以兴展公司交付房屋与合同不符为由主张违约金10万元，该请求没有合同依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金，因涉诉房屋已经行政主管部门验收合格具备交付条件，南侧卫生间没有窗户既不影响房屋主体结构安全，亦不属于功能性质量瑕疵，未严重影响涉案房屋的正常居住使用，信振全以此为由拒绝收房理由不足，故其请求兴展公司支付2015年4月1日之后的逾期交房违约金的请求，依据不足，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7300元，由北京兴展房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费7300元，由信振全负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈 妍审 判 员 刘丽杰代理审判员 王继玉二〇一六年四月二十八日书 记 员 马博文 关注微信公众号“”