（2016）内0103民初62号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-09-02
案件名称
乌日图那顺与内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市回民区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乌日图那顺,内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
呼和浩特市回民区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0103民初62号原告乌日图那顺，男，蒙古族，1960年1月2日出生，无业，住内蒙古自治区乌兰察布市四子王旗。委托代理人李月婷，内蒙古秀合律师事务所律师。委托代理人张厅钰，内蒙古秀合律师事务所律师。被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。法定代表人张玲杰，该公司经理。委托代理人武卫华，女，汉族，1969年5月20日出生，住呼和浩特市新城区。原告乌日图那顺诉被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法由审判员姜薇适用简易程序独任审理此案，并于2016年3月23日公开开庭进行审理,原告委托代理人李月婷、张厅钰及被告委托代理人武卫华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告乌日图那顺诉称，2013年3月16日原告与被告签订了《房屋要约协议书》，双方协议约定被告将位于回民区海西路的海西名筑1号楼1单元7楼05号商品房（房屋建筑面积86平方米）出售给原告，双方协议约定该房屋的交房日期为2014年12月31日。房屋成交总价格为人民币582000元，于要约签订之日向乙方支付要约承诺金182000元，原告如约履行合同，将182000元的要约承诺金全额付清。后被告于2014年12月31日未能如约交付房屋，原告屡次催告交房，直至今日被告尚不能交付符合商品房交付条件的质量合格的房屋。因被告严重违约已导致《房屋要约协议书》不能如约履行。故诉至法院请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖要约承诺书》；2、判令被告返还要约承诺金182000元，并赔偿原告利息损失30052.25元（该利息计算截止日为2015年12月23日），并要求判决至实际支付完毕止；3、判令被告赔偿原告因被告违约造成原告损失的公证费、公告费共计2230元；4、本案诉讼费用由被告承担。为证明自己的主张，原告向法庭出示以下证据：一、房屋要约协议书，证明原告与被告签订了房屋要约协议书，双方约定的交房日期是2014年12月31日，但直到提起诉讼时仍未交房，故被告存在违约，该房屋要约协议书不具备商品房买卖合同的要件，因而属于预约合同，其性质相当于定金合同。二、收据两张，证明原告支付被告要约承诺金182000元，该笔钱款属要约金而非约定为首付款。三、催告交房通知书公证书，证明原告向被告屡次催告交房，原告向被告行使了催告权。四、解除合同通知书公证书、北方新报，证明原告向被告发出解除合同的通知书及公告，原告向被告行使了合同解除权。五、公证费发票、公告费发票，证明原告因催促被告实际损失2230元。被告对原告所举证据的质证意见如下：对证据一，真实性认可，不认可证明的问题。对证据二，因原告提供的收据上字迹几乎没有，只核对收据单号相符，对所证明的问题不认可。对证据三，我公司未收到任何催告交房通知书，不认可，且在开庭前未看到原告提交的此组证据，情况不清楚。对证据四，我公司从未收到过解除合同的通知书，而且原告也从没有与我销售公司的售楼人员告知过，对真实性不认可。对证据五，不认可。被告内蒙古尖峰房地产开发有限公司辩称，一、我公司与原告签订的房屋买卖要约承诺书合法有效。双方签订《商品房买卖要约承诺书》时，由于商品房预售许可证正在办理中，所以暂时签订了《要约承诺书》。现在我公司已经正式办理了《商品房预售许可证》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二条，并结合本案，我公司办理商品房预售许可证的时间是2015年10月，而原告起诉时间是2016年1月，因此我公司与原告签订的商品房买卖要约承诺书应该认定有效。二、原告要求解除合同的请求已经过诉讼时效。根据《合同法》第九十四条、第九十五条、及最高院相关司法解释第十五条之规定，本案中，双方签订承诺书约定的交房日期是2014年12月31日，从约定的交房时间到2016年1月，原告从没有发出过要求解除合同的催告，现在原告起诉主张解除权已经过法律规定的解除权行使期限。三、我公司要求原告继续履行商品房买卖要约承诺书，与我公司尽快办理相关手续，交清剩余购房款。2014年11月要约承诺书到期前，我公司已经通知过包括原告在内的住户前来我公司办理迟延交房的相关手续。2015年10月，我公司在报纸上发布公告通知各住户前来办理银行贷款手续，也给住户打过电话，原告也派人来我公司询问过交房情况。被告为证明自己的主张，向法庭出示如下证据:一、商品房预销售许可证，证明被告公司于2015年10月已经取得该证书，被告公司与原告签订的商品房买卖要约承诺书应该认定合法有效。二、公告，证明被告公司在2015年10月28日发布公告通知包括原告在内的所有住户前来被告公司办理按揭贷款手续。三、电话通告名单，证明被告公司曾多次通知原告来被告公司办理相关手续。原告对被告所举证据的质证意见：对证据一，真实性予以认可，但证明的问题不认可，合同效力在未签订之前取得，原被告双方签订的并非商品房买卖合同，而是相当于定金合同的预约合同。对证据二，真实性认可，但关联性和证明的问题不认可，公告中写明根据《商品房买卖合同》的约定交付房屋，但原被告只签订过预约合同并非签订商品房买卖合同，被告房屋至今未达到交付条件，无法签订正式的商品房买卖合同，所以无法办理正规的银行贷款。对证据三，真实性，合法性，关联性均不认可。被告申请证人安海珍出庭作证，经本院依法准许证人安海珍于开庭当日出庭并向法庭提供证言，证明原被告双方签订的合同约定于2014年12月底交房，2014年11月被告曾通知业主前来被告公司办理变更手续，于2015年8月通知业主在被告公司办理按揭手续。原告对上述证人证言的质证意见为：真实性、关联性及证明问题均不认可。经审理查明，2013年3月16日,原告乌日图那顺（甲方）与被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（乙方）签订了《商品房买卖要约承诺书》。该要约承诺书约定：甲方正式向乙方发出了购买位于呼和浩特市回民区海西路（暂定名）海西名筑项目的商品房及签订《商品房买卖合同》的要约，乙方在收到甲方发出的上述要约，并正式承诺同意甲方以总价款￥582000元的价格，购买1号楼1单元7楼05号商品房建筑面积约86平方米（此面积不含赠送层，具体面积以最终双方签订的《商品房买卖合同》为准，房款多退少补）的全部要约内容。交房日期：2014年12月31日（如遇人力不可抗力或非出卖人所能控制因素造成的延期，另行通知）。甲方同意在签署本“商品房买卖要约承诺书时，向乙方支付要约承诺金￥182000元，甲方承诺余款￥400000元办理银行按揭。2013年3月16日原告乌日图那顺签署《承诺书》，对于提供真实合法有效的购房资料等事项进行承诺，并承诺“如因本人原因无法支付全额购房款或无法与内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司达成新的协议，本人同意无条件与内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司解除该《商品房买卖要约协议书》。”原告乌日图那顺于2013年3月10日向被告支付了定金30000元，并于要约承诺书签订当日向被告支付要约金152000元，原告共计支付被告购房款182000元。被告至今未依约向原告履行交付约定房屋的义务。以上事实有《商品房买卖要约承诺书》、《承诺书》、收据及庭审笔录在案佐证，能有效证明案件事实，本院依法予以确认。再查明，原告于2015年11月30日向被告邮寄送达《催告交房通知书》，并由内蒙古自治区呼和浩特市青城公证处对全过程进行证据保全。该公证处于同日作出（2015）呼青证内字第9012号公证书，该公证书载明“本公证员与公证员助理孙莲及申请人乌日图那顺的委托代理人李月婷于二0一五年十一月三十日在我处以特快专递方式向内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司邮寄送达《催告交房通知书》，并取得编号为993979642059、993979642040《顺丰速运》单两张，发票号码为00075264和00075265《内蒙古自治区国家税务局通用定额发票》两张。”原告向被告邮寄的《催告交房通知书》载明“致：内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司，我与贵公司于2013年3月16日签订的《商品房买卖要约承诺书》，贵公司承诺2014年12月31日交付房屋，房屋交付期限到后，我方多次口头找贵公司联系交房事宜，贵公司以各种理由拖延交房，为此我方再次书面向贵公司发出交付房屋的通知，通知如下：限贵公司在收到催告通知书后10日内完成交付符合商品房交付条件的质量合格的房屋。”原告于2015年12月22日向被告邮寄送达《解除合同通知书》，并由呼和浩特市青城公证处对全过程进行保全证据。该公证处于同日作出（2015）呼青证内字第9714号公证书，该公证书载明“本公证员与公证员助理王宇辰及申请人乌日图那顺的委托代理人李月婷于二0一五年十二月二十二日在我处，以特快专递方式向内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司邮寄送达《解除合同通知书》，并取得编号为307689879169、307689879150《顺丰速运》单两张，发票号码为00305310、00305309、10165952、10165953《内蒙古自治区国家税务局通用定额发票》四张。”原告向被告邮寄的《解除合同通知书》载明“致：内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司，我与贵公司于2013年3月16日签订的《商品房买卖要约承诺书》，购买了贵公司位于呼和浩特市回民区海西路海西名筑1号楼1单元7层05号，建筑面积为86平方米的房屋一套。根据合同约定交房日期为2014年12月31日，但是在约定的交房日期内贵公司无法按时交付符合交房条件的房屋，鉴于此，我郑重向贵公司发出如下通知：一、解除乌日图那顺与内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司于2013年3月16日签订的《商品房买卖要约承诺书》及《承诺书》。二、至本解除合同通知到达之日起10日内返还我方支付的人民币现金182000元及逾期期间的利息。”2015年12月26日，原告在北方新报刊登公告，通知解除与被告2013年3月16日签订的《商品房买卖要约承诺书》及《承诺书》，并返还已支付款项及逾期利息。原告为行使催告解除权等行为共支出公证费1600元、登报公告费550元、快递邮寄费70元。以上事实有（2015）呼青证内字第9012号公证书、（2015）呼青证内字第9714号公证书、北方新报、公证费发票、公告费发票、快递费发票在案佐证，能有效证明案件事实，本院依法予以确认。又查明,被告于2015年10月23日取得“滨海阳光一期海西名筑”项目的商品房预销售许可证，被告自认该项目尚未竣工验收。以上事实有《商品房预销售许可证》及庭审笔录在案佐证，能有效证明案件事实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为原告的诉讼请求是否具有事实及法律依据，应否予以支持。首先，针对原告请求解除原被告之间签订的《商品房买卖要约承诺书》的请求，本院认为该要约承诺书系原被告双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。原告依约支付要约承诺金，被告至今未履行交付房屋的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，因被告迟延履行交房义务的行为已经构成违约，原告依据上述法律规定有权行使合同解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，被告经原告催告之后在三个月内仍未履行交付房屋的合同义务亦未就原告行使解除权提出异议，原告在法定期限内行使单方合同解除权，故对于原告请求解除双方签订的《商品房买卖要约承诺书》的请求依法予以支持。其次，针对原告请求被告返还要约承诺金182000元并赔偿利息损失的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故本院对于原告的上述返还要约承诺金及赔偿利息损失的请求依法予以支持，被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司返还原告要约承诺金182000元并赔偿利息损失，利息应当按照中国人民银行同期贷款基准利率，自原告主张的起算日即自2013年3月16日起，以182000元为基数，计算至原告主张的实际支付完毕之日止。关于原告请求被告赔偿公证费公告费的请求，因催告交房公告费系因被告逾期交房违约行为导致原告行使催告解除权而产生的经济损失，依法应予支持，关于解除合同公告费用，因该部分费用系在三个月合理履行期限未届满前行使解除权而产生的费用，故依法不予支持。故根据原告提交的有效票据确定该部分费用为800元，由被告赔偿原告。现依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、解除原告乌日图那顺与被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司于2013年3月16日签订的《商品房买卖要约承诺书》。二、被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司返还原告乌日图那顺要约承诺金182000元及利息损失（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率，自原告主张的起算日即自2013年3月16日起，以182000元为基数，计算至原告主张的实际支付完毕之日止）。三、被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司支付原告原告乌日图那顺支出的公证费800元。四、驳回原告的其他诉讼请求。上述款项如逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2260元，由被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司承担2245元，由原告乌日图那顺承担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 姜 薇二〇一六年四月二十八日书记员 宋俊杰附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来源：